华侨城估值远超同行 因土地成本偏低所致

　　低地价，高售价

　　华侨城三季报显示，1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额高达29亿元，而营业总收入仅24亿元。其中，华侨城第三季度的营业收入为11亿元，同比增长28.85%。

　　有分析人士认为，华侨城部分高档楼盘的销售金额尚未确认成为收入部分。事实上，按照招商证券9月底公布的情况来看，8-9月份，华侨城的楼盘共销售365套，销售金额约15亿。销售主要来自：天麓6期、纯水岸7期、成都华侨城。但8月29日成都华侨城推出158套住宅，目前仅销售16%，显示9月份以来，地产销售速度有所下降。

　　招商证券表示，这是“由于可售面积减少导致地产销售速度有所下降”。

　　但这似乎并不影响华侨城的资金入账，以深圳项目为例，东部华侨城别墅目前售价高达人民币约11万元/平方米，深圳波托菲诺项目的联排别墅售价超过了人民币6万元/平方米，而当前深圳楼市的销售均价约为人民币16000元/平方米。

　　另一方面，华侨城的土地成本极为低廉，这就决定了华侨城楼盘巨大的利润空间。

　　与国内其它房地产开发企业相比，华侨城土地储备策略十分独特，即通过与地方政府协商而不是通过公开拍卖的方式在国内主要城市获取土地储备。华侨城在以低成本获取大面积土地储备方面占据着有利形势，因为多数地方城市政府都希望吸引到“欢乐谷”等主题公园的投资以提升城市形象并改善地区商业投资环境，因此愿意以相对较低的价格出售土地。

　　以成都华侨城项目为例，其平均土地成本约为人民币500元/平方米左右，占其2009年初推出的公寓项目销售均价的不到10%。

　　据高华证券统计，在与今年拿地较多的万科、保利、金地等公司相比，华侨城的土地成本比重不到15%，而金地的比重约为32%，万科和保利分别为27%和24%。

　　估值上涨

　　虽然可售面积减少而导致销售速度在第三季度有所下滑，但华侨城的扩张速度丝毫未受影响。

　　9月11日，证监会并购重组审核委员会有条件通过公司发行股份购买资产暨关联交易事项。至此，华侨城在6月9日公布的拟向控股股东华侨城集团非公开发行股份4.86亿股，发行价格15.16元，购买华侨城集团所持有的12家公司全部股权的重组方案顺利通过。

　　随后，华侨城发布公告称，公司拟与华房共同投资成立武汉华侨城实业有限公司，武汉华侨城注册资本6亿元，公司出资4.5亿，占75%股权，华房出资1.5亿，占25%股权。按湖北和武汉市政府的要求，武汉欢乐谷将于2011年建成。

　　9月11日，招商华侨城投资公司通过挂牌方式，以5.3亿购得尖岗山2.34万平方米住宅开发用地。

　　9月，华侨城签约西安，初步达成投资开发意向。

　　目前，华侨城基本已经确定了在全国的布局。然而让大多数人和投资者容易忽略的一个事实是：华侨城2010年预期的市净率和市盈率也远超万科、保利、金地等表现更为活跃、布局更为广阔的开发商。

　　据高华证券9月底的研究报告表示，华侨城2010年预期的市净率为4.7倍，远远大于排在第二的保利3.1倍，更超过了万科的2.8倍。在预计的市盈率方面，华侨城的预估为24倍，也同样领先被预估为18倍的万科和23倍的保利。

　　对此，高华证券认为估值水平合理。