京楼市惊现“商住倒挂”房价进入高位调整期

　　《每日经济新闻》记者近日调查发现，在北京市的多个重点区域，商品住宅的售价超过了同一地段的写字楼售价，最高差价甚至达两万余元，出现“商住倒挂”现象。业内人士分析，缺乏宏观经济基本面的支撑，北京商品房价格将进入高位调整期。

　　同区域住宅贵过写字楼

　　根据国际物业顾问公司DTZ戴德梁行的统计数据，位于崇文区花市大街的“国瑞城”项目，近期公寓均价已达到3万元/平方米，最高达到3.5万元/平方米，而在北京市崇文区与宣武区，几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。

　　同时，在CBD地区，“御金台”项目的公寓售价已达5.5万元/平方米，而位于同一地段的“SK大厦”售价仅为3.1万元/平方米，其间有高达两万余元的差额。

　　DTZ戴德梁行华北区策略发展顾问部董事王晨向《每日经济新闻》记者表示，在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。“住商倒挂”现象说明，商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘，目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。

　　他表示，去年底启动的“4万亿投资”中，有相当部分进入了房地产市场，推动了商品住宅价格的高企。但同时，近期北京市写字楼的空置率虽有所下降，但总体空置率仍较高，这使得写字楼价格相对稳定。

　　DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿向记者表示，“商住倒挂”现象在香港早已有之，作为金融业高度发达、土地资源极度稀缺的城市，香港的商住价格一直相差不大，而北京出现该现象并不正常。

　　房价进入高位调整期

　　在目前的形势下，“商住倒挂”现象能够持续多久？王晨认为很难持续。

　　他表示，目前的房价已经超出市场承受能力，尽管投资投机性需求仍在进驻，但房价上涨动力已经衰竭。未来一段时间内，北京房价将进入“高位调整期”，大起大落现象将不再出现。

　　实际上，写字楼市场的投资正在复苏。根据上海统计信息网的统计数据，今年1到8月，上海住宅市场的实际投资同比出现了负增长，而办公楼市场投资同比增加了14.9%。同期，尽管北京的住宅及写字楼投资同比双双出现负增长，但写字楼投资的涨幅仅较住宅低了一个百分点。“这说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。”DTZ戴德梁行在第三季度的报告中称。

　　数据还显示，第三季度，上海写字楼的供、销量分别达到34.13万和39.94万平方米，环比分别上升138.8%和156.8%，平均成交价格也上升了17%，达到29390元/平方米。机构投资者，尤其是银行、保险等机构成为上海写字楼主要买家。9月销售额排名第一的浦江双辉大厦，就有19.179万平方米的楼面被农行收购，总金额达86亿。

　　分析师薛建雄认为，专业成规模经营的写字楼越来越受到关注，表明写字楼市场的成熟度在快速提升。

　　DTZ戴德梁行的报告称，由于近几年供应量过大带来的资源稀缺，从2010年开始，北京写字楼供应量将大幅下降。其中，2010年全年供应将是今年的57.8%，2011年的供应将仅为今年的17%，为20万平方米。报告预计，2010年后，北京市写字楼空置率会逐步好转，达到15%左右。

　　今年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施。报告认为，对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，因此，商业地产将成为其主要投资对象。

　　对此，王晨也表示，在经济复苏的背景下，企业进驻写字楼市场的势头仍然强劲，“投资写字楼市场前景乐观”。