未来十年商业地产充满好景
由于受2007年国家对房地产业的调控影响，商业地产算是受到了很大的冲击，商业地产市场流动性已严重不畅。但笔者估计，在今后的十年，中国商业地产能走入渐进兴旺发达的时段。主要因素是：
1．我们坚信地产政策环境会随着市场的进一步发展而有所变化，预计政府将对商业地产出台专门的维护稳妥和推进发展的细化新政。因为，现阶段的城市商业规划、布局和经营运行都偏落后于城市的快速建设脚步。
2. 中国城市化进程随着户籍及土地制度的加速变革，将是大踏步地推进城市化的进程。这个过程务必是将诸多的餐饮、文化娱乐等商业需求导向巨大的开发和经营空间。
3.随着我国人民的生活水准的不断提高，国民对生活购物消费及消遣娱乐方面需求将高速增长；在文化大餐享受方面，国民的心愿更是与日俱增，其区域中心城市的商业发展潜力无限。
4.商业地产在中国实体经济恢复后就会快步回归红火。商业地产具有商业内在属性，地产只是它的有机载体。其能否成功，取决于商业地产的价值能否达到有效的提升，关键是后期商业经营管理活动的成功性。所以，商业经营管理活动的成功，除了自身产品的经营目标、形态能达成准确定位前提下，还有与社会的消费能力和信心因素相辅影响。据国家权威部门统计数据显示，去年1 1月以来，消费者信心指数持续回落，并于今年3月到达低位，而今年6月与去年同期相比，仍然降低7.6。可见，世界性的经济危机影响我国大众消费还是不容乐观。正是说，商业地产与住宅类产品比较、其对于实体经济的依赖度具有更高的因素。因而显见，实体经济能否顺利走出困境，企稳回升后否是快速发展，是决定着未来的商业地产达至红火程度之命运。笔者估计，在未来的三四年内，中国的实业经济将会是快速回升而重新进入迅猛发展时期。
5．商业地产的供过于求现象在二到三年后会得到缓解，后继市场需求将急剧放大。现阶段全国重点城市的商业地产需求不盛，市场投放的商业用地供过于求现象依然存在。从商用地供应方面来看，未来三年内，上海、北京、深圳三地的商用土地供应量已充足。而市场需求则受经济危机的影响，租客们纷纷转租相对低廉的办公楼，或者缩小租赁面积以降低运营成本。租金下滑与空置率提升仍未能给市场以足够信心。上半年的北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金与往年相比已严重下滑，约下降了10℅。但后三年开始随着前期的商业用地渐渐消化和中国实业经济的恢复，市场必迎来供求两旺的好局势。现在开始的几年政府考虑投放市场过度的商业用地因素，可能对新地采取滞后供应，而到三年后刚好是新地接不上开发，在商业项目开发建设周期长的因素影响下，必造成商用房供给青黄不接，而明后年投入建设的地能趁机取胜创出很好的经营效益。
6．推进商业地产经营优化可极有力地提高其经营价值和市场运作能力。今后商业地产开发商，可不再简单的实现开发、销售、再开发的循环，而将是朝着意向开发、商业运营、租金信托、再开发的模式发展，而这样的模式，其实也更有利于发展商与商业地产的良性运作。而以往，拿地后的发展商经营方式简单粗犷，开发后概以包租或者分割散卖的方式销售，开发商也没有周全考虑商业地产经营是一个长期的连续性的经营活动，造成了不少物业后期运营混乱等后遗症，从而严重影响了商业地产的增值。接下去的市场，随着其现有价值洼地效应与融资渠道的不断试点和完善，对于商业地产的持有者来说应当是利好消息，有利于整个商业地产行业提升发展空间。
笔者认为，今后的城市商业地产需要加强宏观布控并强化区域经营规划，开发商务必要准确的把握市场形态和项目经营定位之略。对于全国中心城区的高密集人口之黄金商业区边搞规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街（MALL）是可行的。MALL是适合中产阶级消费的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。MALL销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉得MALL很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛逛MALL，尤其是女同胞会使之成为一种习惯和嗜好。MALL文化在近两年受传统零售业的破产收购与兼并大潮、经济重心的转移以及所在区域居民消费能力不足等因素影响已经有些衰弱现象；后又加受世界性经融危机影响，其市场消费能力更是低落；当前国民消费能力大幅下降，对MALL经营是带来了严重的挫折，造成区域性的经营衰退现象。所以，搞MALL模式要注意两个问题：一是对于没有城市中层资产以上消费为主力的规模性能力群或城市规模不大、市场欠缺消费总量的区域是不现实的，其消费对象容易落空；二是对于新建的特大规模性社区，由于政府大配套不能及时跟上并完善之，区域人气聚集也十分缓慢，多方原因极易引起商地开发经营快过人气集聚期，必造成商场没得到充分收益前，就发生流动资金面临断链或财务成本支出巨大、巨额利息难以承受等经营上的极度不利因素；在该些因素共同影响下，务必导致项目开发的失败！对于三级以下的城市，笔者不赞成搞MALL形式，、只有普通消费水平的二、三级城市搞专业性的市场在某种程度上还是适宜的。