上海写字楼“三人谈”

 　 下半年走势尚不明朗

    2009年上半年，对于写字楼市场而言，无疑很难与火爆的住宅市场相比。无论是出售型写字楼的成交量，还是租金价格水平与空置率，要达到理想的目标还需假以时日。主要原因在于，需求在实体经济重振之前难以大增，而供应量却在客观上继续增加，除去500多万平方米的存量以外，未来还有大致70万平方米的新增甲级写字楼供应。由此，下半年的写字楼市场依旧不容乐观，鉴于经济复苏仍有待确认，性价比将是决定出售型写字楼市场表现的关键所在。

    供求失衡仍将继续调整

    下半年整体租赁面积预计将持平或至多有小幅增长。另一方面，下半年以至2010年供应将非常充裕，如新鸿基汇丰银行大楼、二十一世纪大厦和保利广场都将于下半年竣工交付，带来超过15万平方米的办公面积。预计2009年年底供需失衡将推高空置率至20%以上,而2010年新增供应将进一步增加。租金方面，我们维持年初的预期，即到2009年年底，平均租金将下调至人民币每天每平米6元左右的水平，且空置率上升将令2010年租金继续走软。

    此外，超甲级写字楼与普通甲级写字楼的租金差距也将进一步缩小，令两者之间的竞争加剧。

    仅能维持成交量持平

    由于去年下半年全球金融危机对上海经济环境的影响，办公楼的需求降低，体现在办公楼的租赁市场价格继续走低、扩张性需求降低等各方面，并且目前的成交也以可商、可住的小户型产品为主。当前整体办公楼的成交价格在波动中并未稳定上扬，所以预计下半年的办公楼并不会与其他房地产产品业态一样，呈现量升价涨的态势。

    由于市场调整已在业主与租户预期之内，应不会出现类似去年4季度租金急促下滑的情况。由于2009年约60%的新增供应集中在陆家嘴，因此预计下半年乃至2010年陆家嘴平均租金跌幅将超过全市平均水平。

    从长远来看，办公楼市场仍然需要经济环境的支撑，而结合当前的经济环境虽没有继续恶化，但大部分企业仍然处于应对经济危机的状态，所以预计今年下半年的办公楼市场成交量将持平。