只租不售 深圳龙华近期只有一个商业项目销售
记者调查获知，龙华新入市商铺目前的租金回报率普遍不高，在5%以下，但是市场普遍对龙华商铺租金、售价抱有强烈升值预期，这导致市场出现业主惜售、开发商或捂盘或只租不售的现象。
3万元/平方米以下最好销
据记者调查，近两年龙华中心区和锦绣江南附近区域集中入市了大量的新楼盘，如龙华中心区的美丽AAA、五米阳光、劲力城市明珠、广场一号，锦绣江南附近的金地梅陇镇1期，以及阳光新境园、城投七里香榭、风和日丽、日出印象、世纪春城、苹果园等。龙华的社区商铺，也集中于此。
“商铺价格在3万元/平方米以下的好销，以目前租金，这一价格投资者比较能接受。”世华地产苹果园三行营业经理王光泽介绍说，龙华商铺成交价格大体在2.5-3.5万元/平方米，去年涨幅不大，锦绣江南附近商铺月租金70-140元/平方米，龙华中心区的则普遍在100元/平方米以上。
“相对关内来说，龙华商铺租金回报率还有提高的余地。”世华地产富通二行营业经理彭秀祥表示，以其分行附近的一个商铺为例，月租金大概160元/平方米，售价在4万元/平方米左右，年租金回报率大概4.8%，正常来说，商铺租金回报率在6%以上算合适，8%-10%才算高。
开发商只租不售
据了解，目前龙华的商铺，业主放盘出售的很少，开发商也往往捂盘不推，即使新入市，开发商也往往采取只租不售的方式，如龙华中心区的美丽AAA的裙楼商业，只租不卖；广场一号、五米阳光的裙楼商铺，都没有面市。近期推向市场的仅有劲力城市明珠商铺，总建面1.5万平方米，均价约4万元/平方米。
“放盘少的原因在于业主、开发商对龙华商铺的前景看好。”彭秀祥表示，龙华的消费能力强，人流量大，以后商铺租金售价都还有升值空间，所以业主惜售，开发商也捂盘，等待龙华地铁建成通车，那时升值空间更大。
“只租不售有利于经营。”美格行商业地产顾问机构董事长张红卫道出了商铺出售量小的另一原因。据记者调查，采取只租不售方式的美丽AAA的裙楼商业，去年下半年营业，集中了华润万家、必胜客等品牌商家，目前商铺租金已经在200元/平方米以上，成为龙华中心区新的商业热点。
专家观点
龙华投资看地铁
世华地产苹果园三行营业经理王光泽
投资龙华的商铺时要注意几点。首先是地铁物业，龙华未来将通地铁，地铁站点选址已经明确，投资者可以根据站点地址按图索骥。
其次是回报率，目前龙华商铺租金回报率不高，但是龙华作为一个居住新区，近年来入市了大量新楼盘，相信随着新楼盘入住率的提升，新的居住人群的进入，商业氛围和消费力都会不断加强，租金也会随之提高，投资价值会逐步攀升。以苹果园周围为例，2年前没几个商铺营业，现在，这里的商业很红火，餐饮的价格比得上市内，租金自然上升。实际上，这一发展过程，我们从南山商业的发展可以看出来。
第三，要看地段，商铺所在片区消费力、发展前景是商铺投资的重要因素，“地段、地段、还是地段”是商铺投资的不二法则。
第四，要注意商铺本身的品质，如层高、布局，一般来说，门面宽、进深浅的更好卖。
商业观点
只租不售体现商业项目内在规律
龙华目前的商业项目，很多采取了只租不售的方式，一些项目还挺成功。在记者看来，这体现了商业地产项目正在回归商业自身内在规律和价值，只租不售应该成为商业项目，特别是大型的商业项目长期运作的基本准则。
商业项目的推出方式，经历了几次变化，最开始是如卖住宅般全部销售，尽快回笼资金，项目缺乏定位和业态规划。后来发现，全部出售的方式将给后续经营带来很大问题，陆续地，一些商业项目开始推行租售并举，不过，这一阶段，商业项目的招商主要还是为了促进销售。近两年，只租不售的项目多起来了。
实际上，销售与租赁代表的是商业项目的两种不同价值取向。销售，可以快速回笼资金，目标是短期获利，但所有权分割出让后，后续经营必然面临难以协调管理的问题。租赁，则代表着长期获利的思想，租金的可获得性和稳定性、成长性将成为首选目标，这才是商业经营的根本。从这个意义上说，商铺销售和商业经营是存在着难以相融的客观矛盾的，租赁才符合商业经营的内在要求。
只租不售随之而来的一个问题是，不出售，如何解决现金流？对于大的购物中心，如果现金流太少，还是不做的好，纵观目前比较成功的大型购物中心，没一个是出售的。对于小的项目，可以考虑整体出售，万一不行，出售一部分，如街铺，或者整体出售主力店，这样对经营影响较少。 劲力城市明珠商铺均价4万元/平方米；因市场预期较高，惜售现象严重
记者调查获知，龙华新入市商铺目前的租金回报率普遍不高，在5%以下，但是市场普遍对龙华商铺租金、售价抱有强烈升值预期，这导致市场出现业主惜售、开发商或捂盘或只租不售的现象。
3万元/平方米以下最好销
据记者调查，近两年龙华中心区和锦绣江南附近区域集中入市了大量的新楼盘，如龙华中心区的美丽AAA、五米阳光、劲力城市明珠、广场一号，锦绣江南附近的金地梅陇镇1期，以及阳光新境园、城投七里香榭、风和日丽、日出印象、世纪春城、苹果园等。龙华的社区商铺，也集中于此。
“商铺价格在3万元/平方米以下的好销，以目前租金，这一价格投资者比较能接受。”世华地产苹果园三行营业经理王光泽介绍说，龙华商铺成交价格大体在2.5-3.5万元/平方米，去年涨幅不大，锦绣江南附近商铺月租金70-140元/平方米，龙华中心区的则普遍在100元/平方米以上。
“相对关内来说，龙华商铺租金回报率还有提高的余地。”世华地产富通二行营业经理彭秀祥表示，以其分行附近的一个商铺为例，月租金大概160元/平方米，售价在4万元/平方米左右，年租金回报率大概4.8%，正常来说，商铺租金回报率在6%以上算合适，8%-10%才算高。
开发商只租不售
据了解，目前龙华的商铺，业主放盘出售的很少，开发商也往往捂盘不推，即使新入市，开发商也往往采取只租不售的方式，如龙华中心区的美丽AAA的裙楼商业，只租不卖；广场一号、五米阳光的裙楼商铺，都没有面市。近期推向市场的仅有劲力城市明珠商铺，总建面1.5万平方米，均价约4万元/平方米。
“放盘少的原因在于业主、开发商对龙华商铺的前景看好。”彭秀祥表示，龙华的消费能力强，人流量大，以后商铺租金售价都还有升值空间，所以业主惜售，开发商也捂盘，等待龙华地铁建成通车，那时升值空间更大。
“只租不售有利于经营。”美格行商业地产顾问机构董事长张红卫道出了商铺出售量小的另一原因。据记者调查，采取只租不售方式的美丽AAA的裙楼商业，去年下半年营业，集中了华润万家、必胜客等品牌商家，目前商铺租金已经在200元/平方米以上，成为龙华中心区新的商业热点。
专家观点
龙华投资看地铁
世华地产苹果园三行营业经理王光泽
投资龙华的商铺时要注意几点。首先是地铁物业，龙华未来将通地铁，地铁站点选址已经明确，投资者可以根据站点地址按图索骥。
其次是回报率，目前龙华商铺租金回报率不高，但是龙华作为一个居住新区，近年来入市了大量新楼盘，相信随着新楼盘入住率的提升，新的居住人群的进入，商业氛围和消费力都会不断加强，租金也会随之提高，投资价值会逐步攀升。以苹果园周围为例，2年前没几个商铺营业，现在，这里的商业很红火，餐饮的价格比得上市内，租金自然上升。实际上，这一发展过程，我们从南山商业的发展可以看出来。
第三，要看地段，商铺所在片区消费力、发展前景是商铺投资的重要因素，“地段、地段、还是地段”是商铺投资的不二法则。
第四，要注意商铺本身的品质，如层高、布局，一般来说，门面宽、进深浅的更好卖。
商业观点
只租不售体现商业项目内在规律
龙华目前的商业项目，很多采取了只租不售的方式，一些项目还挺成功。在记者看来，这体现了商业地产项目正在回归商业自身内在规律和价值，只租不售应该成为商业项目，特别是大型的商业项目长期运作的基本准则。
商业项目的推出方式，经历了几次变化，最开始是如卖住宅般全部销售，尽快回笼资金，项目缺乏定位和业态规划。后来发现，全部出售的方式将给后续经营带来很大问题，陆续地，一些商业项目开始推行租售并举，不过，这一阶段，商业项目的招商主要还是为了促进销售。近两年，只租不售的项目多起来了。
实际上，销售与租赁代表的是商业项目的两种不同价值取向。销售，可以快速回笼资金，目标是短期获利，但所有权分割出让后，后续经营必然面临难以协调管理的问题。租赁，则代表着长期获利的思想，租金的可获得性和稳定性、成长性将成为首选目标，这才是商业经营的根本。从这个意义上说，商铺销售和商业经营是存在着难以相融的客观矛盾的，租赁才符合商业经营的内在要求。
只租不售随之而来的一个问题是，不出售，如何解决现金流？对于大的购物中心，如果现金流太少，还是不做的好，纵观目前比较成功的大型购物中心，没一个是出售的。对于小的项目，可以考虑整体出售，万一不行，出售一部分，如街铺，或者整体出售主力店，这样对经营影响较少。