一线城市写字楼遭游资爆炒成交火热

    普通住宅价格上半年的快速复苏超出了许多人的预期，而写字楼价格却并没有与其保持同步。第一太平戴维斯的监测数据表明，刚刚过去的2009年第二季度，包括京、沪、穗、深在内的全国各大中城市写字楼租金均有不同程度的下滑。与价格下降形成鲜明对比的是，写字楼成交却表现得十分活跃，诸多游资对投资高端物业表现出极大热情。

    写字楼租金全面下滑

    据第一太平戴维斯监测，第二季度全国各大城市写字楼租金全面下滑。

    报告显示，第二季度北京甲级写字楼的有效租金为人民币150.4元/平方米/月，环比下滑5.7%。北京第二季度甲级写字楼市场共迎来接近31万平方米供给，使2009年上半年的新增供应已超过2008年全年的供应量，可租赁面积总存量达到818万平方米。

    上海租金环比下跌3.7%。据悉，上海第二季度没有新的甲级写字楼项目交付使用，市场得以继续消化存量，第二季度吸纳量为11900平方米。第二季度租金距去年第三季度的峰值下跌17.0%，整体空置率在第二季度下降0.4个百分点至16.8%。

    得益于开发商对经济形势的乐观情绪以及本土企业的扩张需求，广州第二季度甲级写字楼租金降幅较第一季度明显收窄，报123.1元/平方米/月，下降1.5%。广州市净吸纳量在第二季度继续增长，录得7.3万平方米，环比上升52.1%，市场空置率微升0.2个百分点至17.8%。

    而深圳方面，历经四个季度租金的明显下滑后，2009年第二季度甲级写字楼租金基本止跌回稳，租金轻微下调1.9个百分点至人民币119.8元/平方米/月。甲级写字楼销售市场较为活跃，本季度平均售价约为人民币24538元/平方米。全市甲级写字楼空置率在第二季度下降2.2个百分点至13.7%，剔除新增物业的影响，本季度市场实际空置率约为12.1%，下降了3.8个百分点。

    游资爆炒写字楼

    与写字楼租金下滑形成鲜明对比的是，写字楼受到游资追捧，成交十分火热。据《生活播报》监测显示，5~6月京沪地区多次出现以个人名义整体购买的案例，个人游资在写字楼市场表现相当活跃。

    5月，上海悦达黄浦河滨大厦以2.19亿被个人整购;上月，北京世贸工三广场也收获了逾2亿元的整购买单;在深圳，写字楼更多被个人买进，买家包括海外和境内的投资客。

    据透露，上海世贸滨江花园和仁恒滨江城单套售价在1000万元~3000万元之间，当下客户构成主要是台湾和浙江投资客。大量外地客携资金入市，投资的比例占4成以上，且这一趋势正在逐步上升。

    中原地产中央研究部提供的数据表明，上半年沪、穗、深三地写字楼成交总面积为111.29万平方米，比去年增加8.2%。市场最为活跃的是深圳，由于深圳住宅市场率先启动，且地域临近港澳，使价格尚未出现大涨的写字楼近期受到了游资的关注。

    根据仲量联行2009年第二季度市场回顾报告显示，广州商业写字楼市场已现复苏迹象。仲量联行广州董事总经理吴仲豪指出：“广州整体房地产市场自去年年底以来的跌势已在近两个月收窄，显示市场正在改善，投资气氛好转。”

    针对深圳市场，第一太平戴维斯分析，深圳受到经济回暖及深港一体化建设等一系列利好因素的带动，甲级写字楼市场的需求有所回升，其中内资及国有大型企业特别是金融行业的需求最为旺盛。

    中原分析师认为，通胀预期、暂时处于低位的价格和较高的收益率，是写字楼受到热钱垂青的重要原因。