京写字楼市场短期难反弹

    与成交火爆的住宅市场相比，商业写字楼市场目前虽有企稳迹象，但部分地区供大于求现象依然严重。业内人士认为，资本金比例调整政策表明政府鼓励保障性住房和普通商品住房的开发，而对写字楼等商业地产的开发仍持谨慎态度，写字楼市场仍未走出下行通道。

    销售市场

    京沪供不应求 广深供大于求

    中原地产研究中心的报告显示，5月，写字楼供应面积继续大幅增加，写字楼销售面积则基本与4月相当。北京、上海、广州、深圳四大城市新增写字楼面积42.76万平方米，环比增长59.79%，同期写字楼销售面积39.89万平方米，环比微跌3.06%。

    其中，上海、广州、深圳新增写字楼面积环比出现大幅增长，涨幅分别为85.55%、427.39%、1660%。而成交方面表现差强人意，三城市销售面积环比增幅分别仅为11.21%、-10.00%、251.23%。北京写字楼新增供应面积环比大幅下降45.85%，而同期成交面积环比下降32.06%。从供求比来看，北京、上海写字楼销售市场依然呈现供不应求的态势，而广州、深圳出现明显供大于求态势。

    从价格来看，5 月，北京、上海、广州、深圳的写字楼价格分别为每平方米12323元、12442元、12008元、26420元，除深圳外，其它城市的写字楼销售价格明显偏低，均低于前12个月的平均价格。

    另外，5月，写字楼收购市场明显回暖，共有两例大宗交易，总成交面积为3.15万平方米，总成交金额为7.2亿元。

    租赁市场

    京短期难反弹 沪回暖迹象显现

    5月，北京的写字楼租金继续下跌，甲级写字楼空置率仍呈上升趋势，而准甲级写字楼空置率出现下降。中原地产研究中心的报告显示，5月北京甲级写字楼租金为238.21元/平方米，环比下降1.75%；准甲级写字楼租金为164.23 元/平方米，环比下降0.66%。甲级写字楼空置率为17.66%，环比上升16.95%；准甲级写字楼的空置率为20.01%，环比下降7.10％。

    中原地产认为，近几个月来，北京写字楼市场走势出现企稳态势，写字楼租金和入住率变化相对较小，且写字楼二手成交量增加。但受金融危机影响，写字楼租赁和销售市场仍面临较大压力，加之非核心商圈写字楼大量进入市场，对核心商圈甲级、准甲级写字楼市场也造成了较大冲击。预计北京高端写字楼租金及入住率短期内反弹空间不大。

    另外，上海5月写字楼市场租金跌幅继续收窄，空置率明显下降，回暖迹象显现。数据显示，5月，上海甲级写字楼租金为285元/平方米，准甲级写字楼租金为162.85元/平方米，租金与上月基本持平。而上海甲级写字楼空置率为11.31%，下降了4.3%；准甲级写字楼为12.21%，下降了6.1%。报告认为，从目前市场来看，自6月起，需求将逐步释放，写字楼租金将出现反弹。

    而广州写字楼较第一季度已有回暖的迹象，报告认为，部分国内企业趁低价入市，对甲级写字楼需求的增加贡献最大，弥补了跨国企业、金融证券、进出口贸易等企业需求缩水带来的影响，成为高端写字楼成交的另一股新势力。5月，广州高端写字楼租金虽然没有出现回升的趋势，但租金下跌的情况已得到改善，大部分商圈甲级写字楼的空置趋于稳定。但是中原地产预计，6月份广州写字楼租金回升的可能性较少，租赁市场仍将维持一段冻结期。