广州商业地产:社区小铺升温 投资成熟社区回报高
国土房管局5月租赁数据暂未公布。合富置业对该公司促成的二手商铺买卖交易作分类分析，1-4月份二手商铺买卖成交量同比上升一成多，而商铺租赁成交量同比也上升3.7%。在租售市场上，40平方米以下商铺成交均占据主导位置。
现状
铺位投资近期升温
据满堂红研究部主任沈锐培介绍，商铺主要有批发市场、购物中心、临街商铺以及社区铺几种，其中数批发市场的价格最高，像中大布匹市场、白马服装城等旺铺售价超过10万/平方米，中华广场等购物中心商铺售价一般都要6-8万元/平方米。临街商铺、社区铺价格稍低，对资金要求相对要小一些，临街铺除了北京路、上下九等商业中心，3-5万元/平方米就有交易，社区铺更低，大概1-3万元/平方米，要视社区的人气及入住率而定。目前成交量最大的是社区商铺。
合富置业有关人士表示，近期天河、海珠和老城区均有较多商铺成交，与去年同期相比，一线铺位行情更加紧俏。在此市场状况带动下，白云、番禺以及老城区二线路段的二手商铺买卖交投均录得升温的空间，白云区的新市、景泰，番禺市桥的西丽路以及部分华南板块大盘社区铺，投资者主要青睐交易单价在4万元/平方米以下、面积在60平方米以下的小面积铺位。老城区繁华商圈内的一线铺位盘源紧俏、入市门槛也比较高，使得投资者转向小北路、人民中路、荔湾路等周边商业氛围也不错的路段，比较关注单价在4.5万-6万元的铺位。
社区商铺价格走高
社区商铺受热上升，与老城区不少市民向郊发展，在市政生活配套未成熟之际，社区商业对社区业主日常生活十分重要。
满堂红研究部主任沈锐培介绍，社区商铺方面，以番禺的丽江花园为例，当初售价约11000元/平方米，随着丽江花园人口越来越多，商业日益繁荣，目前售价在2万元/平方米以上，有的高达5-6万元/平方米，转手费也普遍达到5-6万。洛溪新城因发展早，人流大，商铺的价值更高。不少投资客青睐该地段商铺的投资价值，价格越炒越高，平均约5-7万元/平方米，吉祥路沿街商铺达到8-9万元/平方米，十年间上涨6-7倍。
由于新社区升值潜力更大，所以也有投资者购入珠江新城的南国花园、凯旋新世界等小区临街铺，价格基本上在5万元/平方米以上，等珠江新城商业成熟后，这类商铺将大幅升值。
40平方米以下铺位抢手
与二手商铺买卖市场相类似的是，小面积商铺在租赁市场吃香。据合富置业成交数据显示，今年1-4月面积在40平方米以下的铺位成交比例高达63%，而去年同期这类铺位的成交比例刚刚过半而已。合富置业市场部总监陈慧红分析，近期商铺租赁热点主要还是落在天河、海珠及老城区这些商业热点区域，非商业中心区域的二线小面积铺位月租金普遍在10000元以内就有交易。位于环市东、中山三路、中山四路、石牌等市中心商业旺地或地铁站周边的一线旺铺，在今年1-4月成交的个案当中，月租金普遍都达15000-25000元左右。
目前天河区隽园、骏景花园，海珠区光大花园和番禺区丽江花园、广州雅居乐这些楼盘内的小区铺，受市场关注度越来越高，主要因为月租金在10000元以下的铺位选择较丰富而较贴合预算不高的年轻创业者需求。另外，因年轻创业者租铺创业，也带动中低租值铺位成交增多。合富置业统计的数据显示，今年1-4月租金在1000-3000元/月的铺位成交比例高达29%，而这个租金段铺位在去年同期的成交比例仅为10%左右。邹先生现在就想寻觅在城乡结合部的商铺，那里外来人口多，益于做与饮食有关的生意。租金大概为3000-4500元/月。他比较青睐金沙洲与新市的铺子。
分析
1.住宅市场回暖带旺商铺
满堂红有关人士表示，二手商铺热有许多方面的原因，主要是住宅市场回稳现象的带动，此外有部分人因近期通胀预期增加而担心财富缩水，进而入市保值。商铺也是越老越值钱，由于市中心商业旺地的一线铺位紧俏，大部分盘源都掌握在以长线放租以待铺位升值的业主手上，令市场上一线旺铺放盘本身就已不多，也使得目前商铺投资者转而将关注焦点放在社区铺或二线铺位。满堂红东川路分店梁先生举例介绍，东川路一线商铺已多年没有放盘，因为东川路商业氛围已形成，租金600-8000元/平方米/月且需求很大，业主除了急着套现，基本上不会出售，因此小区铺成为近来交投的主角。
2.实力雄厚买家入市多
投资市场升温也吸引一部分资金实力雄厚的投资者入市，合富置业统计的数据显示，今年1-4月总价在120万元以上的二手商铺成交比例高达七成，而去年同期该总价段的商铺成交比例还不到五成。有关人十解释，市中心一线铺位，尤其是中小面积铺位行情紧俏，促使一部分资金实力雄厚的投资者选购地理位置不错的中大面积商铺。面积在100-170平方米的铺位交投升温的迹象尤其明显，去年同期该面积段成交比例不到两成，而今年1-4月该面积段成交比例已上升到三成以上
社区规模入住率直接影响到社区商铺未来的发展前景，番禺的丽江花园、广州雅居乐等稍微远一些的小区商铺已经很成熟，在租赁方面都很有保障。珠江新城的小区商铺算是后起之秀。去年，一手商铺的销售就很火。例如保利108公馆等。今年很多人购入南国花园、凯旋新世界等社区铺。满堂红研究部主任沈锐培称，社区铺一般投资回报率在8-10%比较好。