重庆商业地产:大渡口大商圈 城市转型的中心核变
目前，以钢花路和九宫庙为代表的老城，依旧是大渡口商业氛围最浓厚的区域，但沿街大多是临街散铺和比较传统的百货商店，少见集购物、娱乐于一体的大型购物商城，更少见知名品牌商。据了解，这些商铺租金普遍在120元/平方米/月左右，与其他中心区域300元/平方米/月左右相比，尚处洼地。
而位于西南新城中的商业步行街，以及衔接老城和新城的文体路片区，虽是政府规划并全力打造的商业中心，但整体商业氛围还未形成。
专家认为，商业要成气候，还需通过城市扩容来实现。而重钢搬迁、大面积旧城改造、钓鱼嘴中央休闲区的打造，能迅速吸引市民到大渡口就业和置业。
此外，大渡口消费群体过于“分散”，高端消费群体一般会选择解放碑购物，次高端消费人群会选择到杨家坪，只有中低端人群习惯于在本地采购商品。要解决这个问题，加快各大项目的进度很关键。目前，“钢花路———步行街———主题公园———市政广场”一线，已经形成一定的商业规模，如果加以优化，做出自己的特色，将成为主城商业的亮点。
旭日地产顾问公司董事长蒋利民表示：大渡口商业确实有很好的发展机会。但目前必须解决商业核心区内各个项目各自为政的局面，形成集合力。当务之急是进度问题，几个地标性商业项目要尽快建成，并进行业态的优化。
天泰地产营销总监曾健认为：从地产的发展规律来看，一般都是从住宅———写字楼———商贸业的发展，高素质人才的聚集会推动商贸办公的快速发展。在大渡口中心区，所有的业态都可以用“大”来形容，大型居住社区、大型主题专业市场、大型餐饮以及大型社区的配套商业等。虽然目前大渡口的社区商业、餐饮等业态发展的很好，但如果能在高端物业形态购物中心百货卖场、休闲业态和主题专业卖场上有所突破，才能形成真正的商业中心。
打造商业综合体
刻不容缓
专家通过对大渡口每一个地块功能定位、容积率等方面的测算而预测：今后，大渡口80%的城市人口将聚集生活以文体路为圆点，半径为3公里的范围内。钢花路，将是大渡口的核心，商圈将由此展开。
大渡口2008年的人均GDP超过15000元，在全市排名第二。大渡口全力打造的建桥工业园区目前产值已过百亿，争取在2015年实现产值千亿。中小企业，尤其是制造业，是全市最为密集的区域。然而，在巨大的消费需求面前，大渡口却缺乏品质高、规模大、业态全、购物方便的综合商业形态。据统计，两个小时是购物、休闲的临界点。专家表示，逛街时，人的心理疲劳界限是两个小时，所以，对于西南板块的居民来说，在此打造一个综合的商业形态已刻不容缓。
对此，腾祥商业管理公司总经理潘敏表示，大渡口商业物业需要像壹街购物中心这样一个领军项目来拉动，就像北城天街对于观音桥商圈的作用，这能带动整个商圈的崛起，留住消费者。
城市转型
商圈崛起好机遇
大渡口区委书记刘本荣表示：重钢环保搬迁，将推动大渡口从大工业区到大商业区的城市转型。
一方面，重钢搬迁后腾挪出的7500亩土地开发后，将吸引超过50万人入住，大渡口老城和西南新城目前的常住人口超过30万，而随着钓鱼嘴等区域的开发，在2015年内，大渡口人口突破百万不成问题。另一方面，重钢搬迁后，加之目前政府全力打造公园之城、森林之城，大渡口将成为主城最宜居的区域。另外，大渡口城市的层次分明，高低落差大，立体感非常强，目前，政府主导的旧城改造，将在旧城的钢花路临崖沿线修建重庆最大城市阳台，将成为主城最美的森林景观带。
在重钢搬迁、旧城改造的带动下，大渡口区的商圈配套正逐渐走向成熟。据了解，目前大渡口有5大项目对外招商引资，各个项目在业态、功能、定位、区位都有不同，如顺祥壹街区位于文体路，是衔接老城和新城的节点，人流、物流及公共配套优势最为集中，定位为综合商务区、居住区、购物中心和休闲体验区。值得一提的是，该项目是大渡口区内唯一由开发商自持并自营的商业项目。
专家表示，在城市转型机会面前，大渡口会迎来一个经济全面发展的契机，目前，各个项目已经动起来，条件已经成熟。政府、开发商、商家若都能同心协力，把握商业发展的规律，就必然能够获得大渡口商业的成功。
刘本荣说：“大渡口商业崛起必将万众瞩目。繁华的商业不只是大渡口的梦想，更能对整个渝西片区产生辐射作用，是大重庆的骄傲。”
大渡口目前常住人口逾30万，随着重钢搬迁及钓鱼嘴等区域的开发，在2015年内，其人口将突破百万。
居住于大渡口，却涌进其他区域消费，每年，大渡口人仅在解放碑和杨家坪至少消费15亿元，而全市范围内近20亿元的购买力来自大渡口。舍近求远，是大渡口商业的痛。
痛则变，变则通。大渡口不甘于只做消费输出地，在以“钢花路———步行街———主题公园———市政广场”这个“四位一体”为核心，面积仅3平方公里的范围内，一个大型商业聚集地正在形成。
按照规划，2011年之前，大渡口将形成近万个营业网点，目前步行街一期已建成，沃尔玛、永辉超市已经入驻，顺祥·壹街购物中心这一商业巨舰已开始建设。
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大渡口城市新定位
伴随重钢搬迁,大渡口区又一次站在了新的起点上,步入了新的发展里程。据《重庆市都市区城乡总体规划(2007-2020)》，大渡口将在“重钢搬迁后原址分担杨家坪城市副中心部分职能，重点发展文化娱乐、工业旅游、商务、商贸功能”。
10亿打造森林公园
生态资源是大“绿肺”，同时也是全市最多的公园城区。中梁山林区、钓鱼嘴半岛、金鳌寺公园、白居寺公园沿长江连绵有序分布，是构成该区山水城市环境与休闲宜居城市形象的重要景观因素。未来大渡口区将投资10亿打造成森林公园、生态绿地。
园林式商圈已具雏形
大渡口商圈是重庆市首个把园林景观引入商圈的城市商业中心，170亩开放型绿色生态公园和商业购物活动中心融为一体，构筑了一个优雅的购物环境。大渡口商圈有近40万平方米的商业设施，先后引进了世界500强的沃尔玛超市，以及新世纪百货、永辉超市、米萝咖啡等多家知名商茂品牌企业，一个新兴的区域商业中心已具雏形。
花园城区 生活宜居1:1
现在,大渡口区的土地面积由原来7.46平方公里扩大到103平方公里, 且全部位于“两山两江”之间的中心城区，拥有中心城区最多的土地资源储备，为建设城市绿地提供了大量空间。同时，重钢的搬迁也大大降低该区的污染,为建设生态宜居城区提供了最有利的保障。目前，大渡口区建设成为重庆主城最佳宜居区,在区绿色空间建设规划中，提出了“花园大渡口，生活宜居1:1”的目标,即 1平方米住房将配1平方米绿地，人均绿地指标和人居环境将位居重庆主城区前列。
专家访谈
美国麻省理工学院城市规划访问学者
中城建设计院北京院总规划师 谢吾同
打通接点
钢花路、文体路是大渡口传统的中心，市民最习惯在这一带消费。尽管政府全力打造商业步行街，并引导市民前往消费，但步行街并不等于商业中心。
大渡口应该考虑打通老城和新城的接点，这个接点就在文体路，重百作为商业的行家，就把大渡口店设在文体路和钢花路上，就是最典型的例子。
如果通过拆除大渡口公园的围墙，就能把步行街和钢化路、文体路连接起来，中间还有200亩的城市绿化带，景观，会成为大渡口商圈的最大亮点之一。
扶持龙头
一个商圈，必然有一个领头项目，如同北城天街对观音桥、西城天街对杨家坪、大都会对解放碑的带动作用。大型购物中心对城市发展贡献巨大，只有领头项目发力，才能形成城市形象的提升，也能带动其他项目的共荣。
目前，大渡口商业中心一定要树立典型，最现实的领头项目就是顺祥壹街区———品质感非常强，是地标项目；商业体量超过10万平方米，是典型的城市综合体，功能齐全；连接老城和新城，人流最为集中；周边配套最为完善，还有图书馆、体育馆等附加值。
自持自营
开发商修商业物业，如果只是为了套现，轻易出售，必然对后期经营产生不良影响，这样的案例举不甚举。所以，一个项目要实现可持续发展，特别是大型购物中心，开发商持有经营很重要。只有这样，才能在后期经营中不断调整和优化功能业态，实现项目的增值，带动城市的增值。
这意味着开发商不但要建一个商业项目，同时还要经营好一个项目，开发商不但是一个地产开发商，更重要的是要成为一个商业运营商。建议政府大力扶持自营性物业，毕竟“养商”需要一个周期，甚至会很漫长，这对企业实力要求非常高，当然，政府的扶持也非常重要。而对于愿意投资大渡口的商家，建议给予政策上的优惠，只有让商家赚到钱，��家才能安心常驻。
适度适量
大渡口商业物业要适度和适量，不能不建，也不能大量地建，要做出精确的数理分析———周边住多少人？有多少人来消费？人均消费水平如何？总消费量多大？需要多少有效经营面积？
一个城市市场消费容量、消费水平和商圈辐射力是有限的，如果业态过于重复，不仅浪费资源，还会造成恶性竞争，最后导致整体效益下滑。在这点上，政府必须要有一个理性清醒的认识，在发展商业服务业时，不能急功近利，不能盲目上体量。