成都市政府刺激投资客入市

    将住宅市场的帮扶大戏搬上商业地产的舞台，最先萌动的还是成都。

    近日，一份以促进投资、拉动写字楼消化为主题的《关于进一步加快金融业发展的若干意见》(以下简称《意见》)在成都商业地产市场炸开了锅。在成都推动西部金融中心建设的背景下，在写字楼租售仍在继续下滑以及新增压力的双重挤压下，成都市政府公布的这份“优惠措施”拉开了地方政府“救助”写字楼市场的帷幕。

    减少成本也是一种利润

    “今年可能是最好的时候。”说话者罗金文，是一个机敏的四川邛崃人，一家投资公司的负责人，“政策拉动楼市会在商业地产得以重演。”5月13日，站在成都金融一条街喜年广场大厅，罗金文说，他准备再次出手。

    罗所说的政策拉动是指成都市政府刚刚出台的《意见》，《意见》扶持力度不小：给予在成都购买自用办公用房享受1000元/平方米补贴；租赁自用办公用房给予连续3年租房补贴，每月20元/平方米；金融机构自建自用办公用房所需土地，可按照土地拆迁整理成本挂牌出让且享受补贴总额最高不超过500万元。

    此前，罗金文作为“外来者”，在2008年12月初出台的“购买商业办公用房也可入户的政策”之下，在成都已经购入一栋大楼的180余平方米写字间。

    “虽然目前的投资还难谈升值，但利用政策做投资无疑是个选择，经济有回暖的征兆，写字楼市场不可能一直下滑。”罗金文的道理很简单：“政策暂时不能带来升值，但减少成本也是一种利润。”

    目前，成都写字楼市场均价在9000元左右，政府能给予超过10%的补贴优惠，罗金文类的投资者算盘比谁都打得快。

    罗金文说，他之所以敢下决心投资写字楼，还在于他观察到目前写字楼市场也正在降价促销。“经历过2008年住宅市场上市场与政策的博弈后，大家都会更理性地分析时机了。”

    顺势而为的救赎

    地产顾问五大机构之一的世邦魏理仕统计显示，2009年前四个月，成都写字楼市场延续了去年下半年以来的下滑态势，写字楼的销售定价比2008年的心理预期下调了20%，而2010年，仍将有23万平方米的新增甲级写字楼入市，“需求放缓和新增压力”成为巨大的考验。

    统计数据显示，之前成都甲级写字楼的年需求量约为8万平方米，随着2010年开始的供应高峰期到来，成都甲级写字楼总存量将达到160万平方米，“相对过剩”已经成为必然。

    这与成都市打造西部金融中心的计划显然有所背离。

    事实上，《中国经营报》记者了解到，2008年10月末，成都市政府便开始组织房管、商务、金融等部门和包括凯德置地在内的部分知名商业地产运营机构研究激活商业地产的政策配套问题。彼时税收优惠和政府的商务服务功能被更多地提及。

    “但应对下滑的办法和刺激投资的办法不同。”成都市金融办人士说，经过衡量后，显然更好的手段是刺激金融机构直接买楼的“猛药”。

    在世邦魏理仕成都公司总经理温淑薇看来，通过政策的拉动，市场上信心的重构已经开始。“以西部区域为例，成都拉动以金融为纽带的商贸、服务、IT等产业的投资，而重庆拉动以制造、物流等投资对于写字楼开发来说都是一个利好。成都此时出台的扶持政策只是表明了政府扶持产业的一个姿态。”温淑薇认为，就像住宅市场的轨迹一样，政策对写字楼市场的拉动效果还需半年左右时间观察。

    而成都此次出台的写字楼帮扶政策还被看做是继续刺激住宅市场的政策延续。

    据成都天爱地产顾问机构总经理何欣透露，成都房管部门曾对政府建言，今年成都住宅市场以刚性需求拉动了存量的消化，但这种力量已经开始减弱，要实现住宅市场的进一步回暖，必须依赖大量投资客的出现。而拉动商业地产的投资，不仅可以促进写字楼的消化，也是进一步促进住宅市场投资客涌现的“绝招”。

    “在低价时候入市，等到回暖后再卖给或者转租给外资机构，一来一去间，可以做到30%左右的利润，而投资回报率比住宅市场要稳定。”罗金文不经意间透露，他还有个身份就是替部分内地公司寻找办公楼宇。“国内公司已经有了扩张的需求，写字楼市场会很快回暖。”他的判断有些乐观。