亚洲物业投资市场显现回暖态势

　  近日，世邦魏理仕发布了最新的《2009年第一季度亚洲物业投资市场表现》报告。报告中提到，由于投资者风险承受力仍较为薄弱以及买卖双方期望值之间存在的差距，持续阻碍了投资行为，进而导致亚洲物业投资市场在2009年第一季度销售业绩同比下滑了83%。然而，3月份以来，随着经济下滑速度趋缓，在亚洲几个主要市场，投资者的投资意向显著提高。

　　2009年第一季度初步数据显示，日本、新加坡和香港的房地产销售量下滑最大。与去年同季度相比：工业物业由于市场细分而骤减95%，遭遇了最大降幅；办公楼物业交易量下滑89%，商业物业下滑40%。

　　在长时间的价格恢复调整期内，整个亚洲物业投资市场都处于低迷状态。这一时期的特点是，投资者通过某些特定市场进行一些单独的小额投资项目。尽管现金充裕的投资者基于长期投资考虑，仍有兴趣购买优质资产，然而，持续的信用危机、不确定的整体市场走向以及报价/出价之间的巨大差距持续阻碍着主流投资行为。尽管如此，在这一时期仍然涌现出一批新型基金，在当前萧条的市场环境下寻求投资机会，这种趋势始于2008年的后两个季度。

　　在回顾期内，最大一笔交易来自大阪崇光百货心斋桥店的销售，包括商业面积在内，其销售额达到近3.836亿美元。优质办公楼仍然是投资者的最大兴趣所在，2009年第一季度的十大大宗交易中，优质写字楼占据七宗。十大交易总额达17亿美元，与2008年同期相比下降了81%。十大交易中的八宗交易源自本国投资者，这反映出跨境投资行为的进一步减少。

　　再来看一下单个的国家。在日本和韩国，紧缩的借贷环境继续影响商业房地产市场。两国市场的投资者均发现，很难提高资产净值，从而进一步导致存货的增加和总体交易量的下降。在日本，出现了一种显著的趋势，即资金借出方开始更多的关注资产的品质，从而使获得借贷资金去购置资产的可能性变得微乎其微。另一种趋势是二次融资方面的房地产价格持续下跌。这一现象同时为一批投资者在处置资产以减少债务方面增加了压力。

　　在大中华区，对国内经济复苏与日俱增的信心激发了投资者的投资意向。然而，由于持续的经济放缓和资金贬值，地产交易量仍处于低迷状态。在回顾期内，中央政府通过了《中华人民共和国保险法》修正案，允许特定保险资金直接投资于房地产市场。尽管相关执行条例尚处于成型期，然而，可以预见，该修正案将带动地方房地产投资市场的极大繁荣。

　　由于投资者认为在借贷资金和增加资产净值方面依然存在着困难，香港的机构投资行为大大缩水。然而从第一季度可以看出，经过几轮政府干预之后，银行同业间流动资金得以增加，进而使商业银行逐渐放宽地产借贷条款，下调抵押率。在这两个因素的共同驱动下，截止第一季度末，交易额在1亿港币之下的交易量大幅上升，一手住宅的需求同样有所提高。

　　今年前三个月，新加坡的投资物业销售进一步下滑，只有几笔交易成交。潜在的买主和投资者基于对未来六个月物业资本价值下滑趋势的预期，普遍保持旁观并采取观望态度。总投资销售额达到2.042亿新加坡币（约合1.34亿美元），比上一季度下降了51.8%,比2008年第一季度下降了97.7%。上一次同水平的季度投资物业销售额出现在1998年的第一季度，当时的交易额是4928万新加坡币（相当于3200万美元），而当年的第三季度，其交易额达到1.1062亿新加坡币（相当于7300万美元）。

　　由于获得银行融资依然困难重重，本年第一季度泰国几乎鲜有投资行为。海外投资者的投资意向同样屈指可数。尽管印尼和马来西亚市场并未像周边区域的其他市场一样大幅衰退，但仍不够活跃。最后，在全球经济萧条的影响下，印度地产投资市场的交易继续放缓。最终用户的活跃性进一步削弱，这反过来又引发了行业内各细分市场的价格调整。