楼市复苏在望 把握入市时机

　　亚太区物业投资市场在环球金融海啸及信贷持续紧缩影响下，成交量大幅下降。与2008年第三季比较，今年首季大中华区物业投资买卖成交总额减少67%，南亚地区的跌幅更高至84%，物业类型当中，以工业物业的成交总值跌势最严重，达84%。

　　在市场需求不稳、银行选择性批出贷款及买卖差价拉大的情况下，2009年下半年亚太区房地产投资环境仍充满挑战性。

　　高力国际亚洲区营运总监潘秉兆表示，当银行逐渐强化资本结构及放宽对房地产的贷款，物业投资市场表现会有进一步的改善空间，预计下半年的房地产投资收益率仍会逐步上涨，但涨幅较2008年第四季及2009年首季放缓。目前市场预计经济有望在2010年复苏，因此投资者可考虑在现阶段趁物业价格较低时，开始物色投资目标，在市场反弹前率先入市。

　　亚太区市场

　　2009年第一季，成交价达5,000万美元或以上的大笔物业投资交易非常少，终端使用者及资金雄厚的私人投资者将目标转移至中等价位的物业，机构投资者及基金暂时退下战线，个别机构正进行去杠杆化，只沽不买。

　　与此同时，大部份准买家由于未能从银行借得足够按揭贷款，只能将置业计划搁置。高力国际研究及咨询董事卢永辉表示，虽然今年首季利率已普遍向下调整，但风险溢价上升，主要是由于投资者认为流动性风险增大及预期环球经济仍需进一步调整。2009年第一季房地产投资收益率微跌25-75个基点。

　　各类型物业的投资收益率表现普遍偏软，只有工业物业在2008年第三季至2009年首季期间显著上升24个基点，达7.69%，豪宅的投资收益率略为下调。以香港为例，股价强势回升令市场对资产价格增长抱有期望，导致豪宅受到追捧。在个别银行提供优惠按揭贷款计划及有实际市场需求支持下，豪宅市场获一定的承接力。

　　香港

　　2009年第一季，香港整体的物业投资气氛依然审慎，买卖差价维持较大的差距。高力国际亚洲区投资区域董事胡孝直表示，投资者在出价时考虑较大的风险溢价，令物业投资收益率与银行贷款利率的差距拉大，举例来说，作为借贷利率指标的香港银行同业拆息利率在2009年第一季下跌至少100个基点，同期间写字楼及工业物业的收益率则上升了50个基点。

　　此外，银行的放款态度亦是影响投资者入市的主要因素，但预料此情况会有所改善，因近期本地中资银行开始推出优惠贷款计划作招徕。

　　目前写字楼售价较高峰期下跌了45%，胡孝直认为，对于长线投资者而言，核心区优质写字楼甚为吸引，而购物区的一线街铺亦不容忽视，因为有零售业畅旺及游客消费所支持，特别是来自国内的旅客。此外，开发性土地亦具投资潜质，地主将土地空置始终是零收入，面对卖方有出售压力，投资者有一定的议价空间。

　　中国

　　2009年第一季，个别较冒险进取的投资者在中国保险法修订条例实施前抢先行动。新条例允许中国保险资金直接投资房地产，估计未来有1,000亿元人民币来自保险公司的资金投进房地产市场。

　　高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳预计，放宽投资限制及降低项目资金比例，对中国房地产市场带来正面刺激效应，其中以上海的住宅、核心商业区写字楼及商铺市场的投资前景最为乐观，主要是由于除了有实际市场需求支持外，跨国企业的需求增长及零售销售额持续上升亦发挥一定作用。

　　新加坡

　　环球金融市场动荡及全球经济衰退，打击新加坡物业市场信心，造成楼价下跌及投资活动减弱。2009年第一季，物业投资买卖成交总值约2亿4,225万新加坡元(1亿6,600万美元)，与2007年第三季高峰期的120亿6,900万坡元比较，仅是其1.9%。

　　至于新加坡物业市场的投资前景，高力国际新加坡董事总经理杨焕杰表示，投资者可留意商业及写字楼项目，特别是位于核心商业区的物业，其价格已跌至较合理的水平。此外，商务园亦是值得考虑的投资项目，因为投资成本较低及物业环境及品质不俗，而那些毋须留在核心商业区经营的公司，例如信息科技、制造业、公司后勤部门等倾向进驻商业园。