北京商业地产:零售商“跑马”社区商业 地产商困局突围
一直以来，底铺为主的社区商业主要吸引的是中小商家、个体户。如今，面对社区商业巨大的消费市场，尤其是大型百货、购物中心在城市商业中心的饱和之后，各种商业业态目前都想融入社区。而那些有扩张欲望、有发展计划的“大商家”，更是急不可耐地把扩张的“触须”伸向人气十足的大盘社区。 本报记者 王 越/摄
《中国商报》率先独家披露的国内社区商业开发规范研究工作，日前正式获得实质性进展。
4月18日，中国城市商业网点建设管理联合会在北京正式宣布，浙江绿城集团、苏州邻里中心等5家企业成为国内首批社区商业开发规范典型案例研究企业。商业网点联合会将从这些成功社区商业的前期定位、布局、建筑规划设计、业态设计、招商引进、经营管理、资本介入等多方面进行全方位研究，并提炼出甚至可以套用公式计算的“社区商业开发标准”，为国内盲目投入开发的社区商业困局寻求突围的出口。
在各种零售业态都想“争夺”社区商业市场的大背景下，此举得到来自北京、上海、苏州、杭州、深圳、沈阳、长沙等全国多个城市地产开发商和零售商的共同响应。
无序无力到无奈挣扎 地产开发商的“痛”
规划滞后，社区商业地产设计水平普遍不高，大部分开发商不重视招商，更不重视后期运营，造成社区商业成为住宅房地产开发中的软肋和陷阱。这不仅拖累了项目开发，而且造成大多数房地产销售后空置。
4月18日，在中国城市商业网点建设管理联合会同期召开的首届社区商业发展高峰论坛上，“痛苦的征程”、“惨痛的代价”、“软肋”、“陷阱”等词形象地描述出了房地产开发商在社区商业开发中的普遍遭遇。
在住宅开发上一惯游刃有余的他们，愈来愈体会到配套商业开发“如鲠在喉”，难以下咽。这甚至包括以开发中高档住宅为主的浙江绿城集团，“在开发中高档住宅商业配套时，我们遇到很多很多的困惑。”浙江绿城集团商业运营管理有限公司副总经理李小乐在接受中国商报记者采访时表示，绿城一些商业配套项目经历过没有租户的尴尬。而这只源于规划的乔木绿化带对商铺形成阻挡效应，以及由此造成商铺经营者没有办法经营。
国美集团旗下的明天地产，在社区商业开发时也付出了“惨痛的代价”。明天地产业务发展中心总监贾玉鹏在论坛上介绍，其开发的两个典型的大体量社区商业——国美第一商街和明天商业中心，都是按照“先建成，然后做后期策划、后期销售、后期招商”的顺序来做的，也正因此，它给企业带来了将近10亿元的损失。
无奈之下，明天地产只能对已经建成的项目进行后期改造。“比如在二层加联廊，增加使用价值；另外增加一个下沉广场；为增加二三层交通的便利性，在无法安装滚梯的情况下增加了液压直梯，充分体现了二三层商业价值的最大化。”贾玉鹏说，经过改造后，这两个体量都在10万平方米以上的商业项目才避免空置隐患，销售才得到较大的促进。
类似这样由于闭门造车、脱离商家实际需求、盲目开发导致招租难的社区商业，实际上一直是国内开发商并不少见的“伤痛”。
“社区商业确实是摆在我们面前的一个难题”，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，中经联盟的100多位房地产老总，其中大部分深受社区商业开发困扰，面临困境。
而作为原国美第一城的总经理，陈云峰坦言在过去开发过程中深切体会到社区商业的难处，“比如规划滞后，社区商业地产设计水平普遍不高，大部分开发商不重视招商，更不重视后期运营，造成社区商业成为住宅房地产开发中的软肋和陷阱。”
作为房地产开发的“局外人”，汉博投资集团执行董事王永将社区商业开发中的问题看得很清楚。在他看来，社区商业开发从体量设定，到业态设置、资金筹措，最后到后期经营管理的整个过程，都是开发商无序无力到无奈挣扎的“痛苦的征程”。
“目前对于开发商来说，社区商业就是吃力不讨好。”王永在论坛上表示，首先，开发商在体制上没有对体量进行详细的规划。“如果体制上能够把体量的问题减少，开发商基本可以减少50%社区商业开发遇到的问题。”
“规划中的无序，直接导致执行中无力，招商困难，最后无奈销售以解决开发的现金流，但随之而来就是销售一空后的无力经营管理的‘痛苦挣扎’。”王永说，“现在基金或者投资集团对购物中心商业很感兴趣，也为购物中心开发提供了很好的平台。但基本没有银行或者机构、基金会对社区商业感兴趣。”
零售商“翘首以盼” 社区市场成圈地“最后一招”
不仅伊藤洋华堂、沃尔玛中国将新的重点放在社区商业上，国内诸多业态的本土零售商家也开始了最后一轮的“跑马圈地”。
实际上，社区商业房地产开发也正成为众多零售商“翘首以盼”的需求。
一直以来，底铺为主的社区商业主要吸引的是中小商家、个体户。如今，面对社区商业巨大的消费市场，尤其是大型百货、购物中心在城市商业中心的饱和之后，各种商业业态目前都想融入社区。而那些有扩张欲望、有发展计划的“大商家”，更是急不可耐地把扩张的“触须”伸向人气十足的大盘社区。
伊藤洋华堂商场市场拓展部经理日前在接受中国商报记者采访时表示，伊藤洋华堂的下一步发展将重点关注社区。
想“扎根”社区的当然不仅伊藤洋华堂一家，同样为跨国零售大鳄的沃尔玛也在迫切地希望融入社区。日前，中国商报记者获悉，沃尔玛正在通过一项为期5年的新业态计划，作为其未来占领中国市场的“最后一招”。而这项重要战略即是5年内开满1000家社区折扣店，抢占社区市场。目前，3家“惠选”折扣店已经在深圳的社区裙楼里低调开出，店面在100~300平方米，以低价的食品杂货、家居用品等为主。而今年沃尔玛将全面进入社区，攻下100家门店。
实际上，不仅伊藤洋华堂、沃尔玛中国将新的重点放在社区商业上，国内诸多业态的本土零售商也开始了最后一轮的“跑马圈地”。
北京纸老虎文化交流公司资深总监王泰向中国商报记者介绍，“社区商业的发展有很大的前景，纸老虎属于一个成长型的商业品牌，伴随着业务增长，其在北京、上海都有图书文化休闲中心，同时也有一部分店铺选址于大型社区中”。
王泰介绍，社区商业属于服务性质的商业配套，在纸老虎专卖书店、精品书店、文化休闲广场“三位一体”的运行模式中，精品书店“跟百货走”，文化休闲广场“跟购物中心走”，一般专卖店“跟超市走”，因此，将会有更多的纸老虎专卖店入驻大型社区中。
日本永旺株式会社中国代表处新项目合作暨推进部项目经理王海涛表示，在日本，永旺做郊区型购物中心比较多，也有一部分是做社区型购物中心；在中国，永旺很多都是郊区型的。但王海涛透露，永旺商业已经开始关注社区商业的成功经验和探索。
据凯德商用中国商场总经理王志明透露，为迎合和引导社区消费，凯德置地集团亦决定在北京翠微大厦以北的社区周边筹建建筑面积5.6万平方米左右的社区购物中心，目前该项目已定为嘉茂购物中心，项目年内能竣工。
“前几年商业非常红火，商业地产售价比住宅高好几倍，因此这也给酒店业带来激烈的竞争，导致酒店选址成本特别高。在经济危机的背景下，酒店业跟社区商业地产的合作趋势会得以加强。”全球最大的酒店业单一品牌、百斯登酒店北京管理有限公司副总经理李江杰在接受中国商报记者采访时表示，作为商业地产的一部分，酒店业未来将成为社区商业一个很重要的组成部分，而百斯登将以公寓酒店的新型业态切入中国的社区市场。
将麦当劳引入社区的第一人、鼎晖顾问总裁赖林胜在接受中国商报记者采访时表示，随着人们社会生活节奏的加快，社区商业在中国会变得越来越重要。比如社区洗衣店、社区培训中心就会很有市场，而大型的连锁零售商家、购物中心也可以走进社区。赖林胜预计，未来将会有更多的大型连锁商家走进社区，国内社区商业的比重将有可能占到零售商业比重的30%~40%。