济南商业地产的繁荣与隐忧

    恒隆广场、泰府广场、万达广场、鲁商广场……，近两年相继涌现的高端商业物业将济南商业地产从“江湖”发展时期提升到shopping mall和城市综合体的时代。商业地产不再是一般开发商能染指的细分行业。较之以往，这一轮的繁荣以专业化、规模化为基础和表征，带有明显的品质、品牌色彩，含金量不同了，当然，也出现了新的问题。

    济南进入shopping mall时代

    济南商业地产起步于2004年，并在2006年迎来一个供需两旺的市场高潮。但商业地产发展初期，市场存在一些较严重的问题，突出表现为供需双方专业化的严重缺失。不懂商业运营的开发商与抱持买铺即可坐地生金观念的投资者碰撞在一起，产生了不少畸形产品。经过行业自身的一轮筛选淘汰后，济南商业地产仅几个专业市场经营还算得上成功，市区综合商业项目大都经营惨淡。究其原因，商业地产是房地产发展的高级阶段，需要开发商具备较高的实力和专业水平，一般开发商“想当然”的操作，失败是必然。

    尽管如此，济南的商业价值和潜力仍不容小视。于是，恒隆来了，万达来了，带来了shopping mall和城市综合体，带来了先进的商业地产开发理念。本土商业翘楚鲁商集团厚积薄发，携天时地利人和之便，在济南将自己的商业理念和运作模式推演的炉火纯青。济南商业地产呈现寡头竞雄之势，行业进入高端、专业、规模化发展时期。

     从地产到商业的转变

    传统商业地产开发模式失败的关键是单纯用地产开发的理念去做商业。象卖住宅一样将铺位分割出售，然后找运营公司运营，结果是难以达成统一的经营，长久更谈不上。商业地产的本质还是商业，开发者须是商业经营的高手方可做好商业地产。这也是商业地产领域前仆后继者众多，有人成功有人失败的原因。恒隆、万达、鲁商都是商业经营的高手，理念先进，经验丰富，更重要的是它们有雄厚的资金实力。它们有把商业地产做精做细做成规模的软硬件实力。济南商业地产这一轮的繁荣不是简单的朝代的更迭，而是从地产属性到商业属性的本质转变。

    问题伴随着事物发展的始终。济南商业地产新一轮的繁荣背后是渐渐凸显的新的问题。

    区域分布不均衡

    济南商业地产的分布区域差异巨大。以泉城广场为中心几平方公里范围内聚集着银座商城、银座购物中心、贵和购物中心、贵和商厦、及建设中的恒隆广场、万达广场等高档购物中心，总体量达几十万平方米。这对于仅有不足300万市区人口，经济尚不够发达的济南来说，消化的压力着实不小。更不用说年内将建成的鲁商广场对高端消费的分流。

    与市中心商场鳞次栉比形成鲜明对比的是东部新区商业氛围的清冷。作为济南城市发展的主方向和重点区域，东部新城区商业地产的发展明显跟不上住宅。东部40万平方米以上的大型居住社区已不下十个，但购物中心、大型超市等商业配套却寥若晨星。这样的商业分布一方面不利于城市的均衡发展，另一方面也不利于商家的长久经营。

    疑似同质化竞争

    集消费、娱乐、休闲等功能于一体的超大型购物中心（shopping mall）是符合济南商业发展趋势的商业形式。但同一种形式也应注重差异化发展，相同的风格定位带来的只能是不和谐的竞争。在shopping mall和城市综合体风起云涌时，社区商业的发展仍处在半专业化的初级阶段。这与住宅市场阔步迈向大盘时代的发展很不协调。