城市产业向服务业倾斜上海CBD写字楼转型在即

　　2006年上半年,上海甲级写字楼市场持续上扬,其中中央商务区和非中央商务区分别上涨了8.6%和4.2%,中央商务区与非中央商务区租金差距进一步拉大。

另一方面,截至2005年11月底,设立在上海的跨国集团地区总部已经从当年5月份的104家增至116家。而根据上海市政府有关规划,到2007年,上海将累计引进150家跨国公司地区总部、180家研发机构、140家投资性公司。随着上海"十一五"规划的落实,现代服务业的发展地位也将逐步趋重。

随着资本流动的不断变化,上海写字楼无论从区域上,抑或是功能上,都即将面临重组格局。

"非中心"外扩

仲量联行在最近发布的《亚太房地产摘要》中指出,经济稳步增长所带来的租户强烈需求以及新供给的缺乏导致亚太地区商业物业租金和价格水平上升,某些市场的写字楼租金水平已经达到了历史最高水平。

大多数城市的租赁业务都受到供给而非需求短缺的限制,而上海的供需矛盾,要远比报告中表现得更为激烈。

根据上海市有关规划,到2007年,上海将累计引进150家跨国公司地区总部、180家研发机构、140家投资性公司,上海目前离这个数字已经不远。在未来三年中,上海的各行业都会有所发展,金融业将发展得更快。目前已经在上海落户的外资银行就有100多家,但办公面积都比较小,除了汇丰、渣打、东京三菱、恒生、东亚等不足十家银行外,其他外资银行的写字楼面积基本在200平方米左右。而随着金融业的开放,这100多家外资银行以后都会扩大,对写字楼的需求量还要扩大。

仲量联行亚太地区研究部主管文丽菁表示:"区域内写字楼市场在证券市场出现波动的情况下表现出了较大的灵活性。由于租金水平依然强劲而且美联储预计将继续其紧缩政策,我们预计未来数月内投资额还会增加。"

这一需求来源非常广泛,主要是银行和金融行业,其次是会计师和律师事务所等专业服务机构。

"鉴于目前高昂的租金,一些租户愿意选择核心地区以外的地点办公。" 文丽菁表示,这意味着越来越高的租金已经开始影响企业的利润空间。

在第一太平戴维斯对上海写字楼的简报中显示,在2006年上半年,中央商务区和非中央商务区分别上涨了8.6%和4.2%,中央商务区与非中央商务区租金差距正在拉大。加之市场一贯的强劲需求和有限供应导致了空置率的持续走低。

由这两方面因素所产生的,则是上海CBD外扩的不可阻挡。

尽管到目前为止,上海浦西静安区的写字楼租金仍为上海最高,但是,甲级写字楼总量至今年上半年末总供应为318万平方米,其中38.2%的供应全位于浦东新区。

另一方面,围绕即将召开的2010世博会,为了应对即将到来的更大的资本潮涌,上海市政府在"十一五"规划中,突出了浦东的"一轴六带"和"六大功能区域"的发展和布局建设。

根据戴德梁行提供的报告显示,结合2006年上海甲级办公楼的市场供应,预计全年将有六栋甲级写字楼完工,其中地处浦东南路与浦建路交汇处的由由国际广场写字楼部分预计于2006年全面竣工交付,将为市场新增近4万平方米的供应。而全年甲级写字楼市场供应量预计仅为24.5万平方米,大幅低于2005年约45万平方米的新增供应。

浦东陆家嘴区域则将新增写字楼物业115,310平方米,占全年供应量42.4%。甲级写字楼物业的有限供应,使整体市场平均空置率继续处于下降通道之中,并已降至近年来最低水平。预计2006年全市平均空置率仍将保持在5%-7%甚至更低。

由此可见,在资本不断膨胀的未来,由于中央商务区成本的不断提升,类似由国际广场这样非绝对中心区域的写字楼供应将越来越为市场所倚重。

产业转型机遇

而自2005年以来,上海市政府一直在酝酿城市产业转型,规划中心城区服务业实现增加值占中心城区生产总值的比重约为75%,占全市服务业增加值的比重约为75%。到2010年,上海整个升级后的都市产业总产值有望达到4000亿元,占全市生产总值的15%。

为了实现这一目标,上海市政府正全力将一些企业从写字楼中搬离出来,重新形成新的物业形态,以及新的产业聚居地。

8月9日,位于建国西路283号面积达4万平方米的"尚街"、"西岸"正式推向市场,而它则是由上海三枪集团有限公司老厂房和汉森织造手帕厂原厂房改建而成,而类似的旧厂房改建,仅仅2006年上海市经委计划先期推动的,上海内环线内就有70个都市产业园区的转型与升级,其直接容纳的入驻企业就有3000户。

仅仅两天之后,浦东世纪公园板块张家浜以陈逸飞命名的逸飞创意街也同期启动。而这则是上海市政府全力推动下的另一经济建设要务。

在上海市中心,各式各样的现代服务业集聚地,以类似园区与办公楼的混合业态,迅速吸引众多资本,并开始大量集中面市。在甲级写字楼相对匮乏的情况下,这些物业的发展,不仅得到了资本的注入,更得力于政策春风,成为在CBD变局中,迅速成长的重要力量。而这些散布全市的服务园区和创意基地,不仅将在一定程度上改变企业对于写字楼市场的需求状况,更可能是上海城市转型的一个重要注脚。