上海写字楼空置率达4年新高 平均空置高达50%

    上海一二手住宅成交井喷，可写字楼市场却还在延续冷清局面，今年首季度甲级写字楼空置率已达2005年来新高。

　　昨日，国际物业顾问高力国际发布一季度房地产市场报告显示，2009年1季度上海甲级办公楼市场延续去年四季度的下降态势，新增需求同比大幅减少，租金则继续下跌。虽然春节后成交趋于活跃，但大多来自续约或租户对办公楼的降级租赁。同期有两栋写字楼交付使用，但预租效果并不理想，其平均空置率超过50%。

　　戴德梁行则表示，“两个中心”的规划给写字楼市场带来长期利好，中资企业正在取代以往那些国际金融机构，成为主力新增租户。

　　租金年降幅亦创4年新高

　　本季度共有2栋写字楼交付使用，共为市场带来约9万平方米的新增供应。尽管这些项目较原计划延迟上市，但由于市场环境不佳，目前其平均空置率仍然超过50%。

　　高力国际报告显示，一季度总体空置率创2005年以来新高，达到12.3％，环比上升2%。新增吸纳量不足3500平方米，仅占2007年和2008年同期的3％左右，说明新增需求几乎停止增长。区域方面，浦东空置率达16.5％，大大高于浦西9.7％的水平。值得一提的是，自2008年4季度开始超甲级写字楼空置率已经超过普通甲级写字楼，这是2006年以来其首次反超。这说明面对国际金融危机，外资金融、咨询等高端服务业租户集中的超甲级写字楼受影响更严重，波动也更大。

　　本季度整体市场平均租金进一步降至7.6元/平方米/天，18.2％的年度同比降幅创下自2005年以来最高纪录。几乎所有甲级写字楼，包括超甲级写字楼的实际租金已降至10元/平方米/天以下，同时普通甲级写字楼平均租金亦已跌破7元/平方米/天。

　　从各CBD来看，各区域平均租金都降至9元/平方米/天以下，最高的静安为8.9元，最低的长宁为5.8元。与2008年3季度的高点相比，静安甲级写字楼平均租金已下跌30％，黄浦、徐汇和陆家嘴跌幅均在25%—30％之间，而竹园和长宁跌幅较小，为20％左右。

　　中资机构承租力强劲

　　虽然金融危机影响加剧，国家近期出台的“两个中心”规划仍对写字楼市场带来利好消息。戴德梁行企业顾问部中国区主管、董事魏超英指出，在打造国际金融中心的过程中，中资企业正在取代以往那些国际金融机构，成为主力租户。除了早已在陆家嘴CBD布局的建设银行、中国银行等大型国有银行外，众多的城市商业银行和股份制银行正积极入驻上海。“这是目前市场上特别值得注意的变化，陆家嘴作为金融腹地，对这些机构具有很大的吸引力。”魏超英表示。

　　目前，渤海银行已经确定将总部设立在时代金融大厦内，并一举租下超过4000平米的办公面积；而原先位于浦西的宁波银行上海分行，也已迁址到位于陆家嘴的震旦大厦，还将一些带有总部性质的部门从宁波一同搬入震旦大厦；同样入驻该大厦的还有积极抢滩陆家嘴的江苏银行。

　　受金融危机影响，中资企业已经在新一轮的甲级写字楼租赁交易中成为主角。“开发商的一些传统概念也在改变。”魏超英告诉记者，现在评价一个项目是否健康，要看其中本地企业所占的比例，这与以往是完全不同的。经历金融危机洗牌，大部分外资金融机构已经放缓扩张脚步，惟有中资企业受金融危机影响较小，表现出强劲的承租能力，这个改变可能在未来成为一种主流趋势。