上海商业地产:证大玩文化售价翻番 商业地产布局二三线城市

    复星大佬郭广昌掷200万港元两度增持;从上海大本营向扬州长春等二三线城市复制商业地产成功经验

　　“现在都已经卖得差不多了,大概还剩下三、四栋吧。”上海证大（00755HK）九间堂楼盘售楼处一位华先生告诉理财周报记者。九间堂,是上海证大2004年在上海世纪公园区域推出的高档别墅区。

　　记者沿着九间堂所在的芳甸路一路向北,不到10分钟的路程,就可以看到上海证大的另一个开发项目——大拇指广场。

    “大拇指广场是上海证大首次涉足综合商业地产项目,从现在的情况看,还是非常成功的。”一位不愿意透露姓名的券商地产分析师告诉记者。

　　记者发现,横跨芳甸路两侧的大拇指广场,已有各类商家店铺入驻,虽然金融危机袭来,但店铺里生意仍旧兴隆。

　　大拇指广场位于浦东新区中心花木镇、联洋国际新社区内,占地近5.2万平方米,建筑面积逾11万平方米,总投资约1亿美元。预计2009年为上海证大房地产带来的租金收入将达到5000万元。

　　从九间堂到大拇指广场,恰好可以一窥上海证大集团近两年的发展思路——从住宅地产向商业地产。

　　玩文化噱头引复星青睐

　　2009年3月4日,复地集团（02337.HK）称,对持有上海证大股份投资作出约1.9亿元人民币减值拨备。复地集团总裁范伟公开表示,“上海证大在业务上具一定专长,即使日后或再需作新拨备,公司对该项投资仍乐观,更期望日后与上海证大有合作机会。”

　　2009年1月7日,复星集团董事长、复地集团主席郭广昌申报以每股0.129港元增持899.5万股上海证大股份,这是复星系新年以来首单增持。公开资料显示,“复星系”对复星国际（00656.HK）和上海复地的上一轮增持分别在2008年11月10日和11月27日。

　　在完成1月7日的增持后,郭广昌所持有的上海证大股票数量增至7.27亿股,持股比例由6.36%升至7.03%。2月11日,郭广昌的名字再度出现在上海证大的股东增持名单上。这一次,郭广昌以每股0.141港元的价格买入572.5万股证大房地产,持股比例达8.03%。据此估算,郭广昌年内共增持1472万股上海证大,涉及资金约200万港元。

　　“上海证大很会玩概念,”上述分析师告诉记者,“戴志康喜欢做文化类的地产项目,所以项目升值很快,这种包装能力是复星比较看中的。”

　　上海证大房地产有限公司总裁方斌在接受记者采访时表示,证大房产有自己的战略,要从上海走出来,布局长三角。在上海主攻一些文化类型的开发,包括带有文化性的商业。这种特点将在全国的其他城市也有所拓展和复制。

　　以九间堂楼盘为例,这个以现代中式风格为主、同时混合西方建筑元素的现代中式豪华别墅。2005年开盘后两年不到的时间里,该楼盘的售价已从原来的45000元/平方米涨到最高时的90000元/平方米,整整翻了一番。而5000万一栋的高价也一直维持到现在。

　　“通过搞文化概念给证大带来的品牌价值是巨大的,而且通过这种方法聚集商业人气,来实现商业盈利,这才是开发商的根本目的。”这位人士分析表示。

　　商业地产成功能否复制

　　除了文化概念吸引复星,分析师表示,更让复星心动的是上海证大在商业地产开发上的成功经验。

　　“上海证大在商业地产方面的优势显而易见,这或许是复地最为感兴趣之处。”凯基证券分析师蔡铁康认为。

　　事实上,在目前证大的开发项目中,商业地产占了大部分比例。以上海市为例,除了即将售罄的九间堂住宅项目,其他全部为商业地产项目,包括五道口金融大厦、证大立方、证大丽笙酒店、大拇指广场和喜马拉雅中心等,而接下来在上海最大的建设项目证大西镇项目依然是一个包含会所、酒店、公寓、音乐厅和商业中心的综合商业地产项目。

　　但上海证大集团董事长戴志康戴志康本人都认为,“商业房产救不了地产公司,只能比住宅更危险。”他表示,目前国内商业地产正掩藏着风险,虽然近期国家救楼市政策频频,但是房地产业走出困境还要等个一两年。

　　作为中国首只公募基金的基金经理,戴志康在证券市场赚到第一桶金之后便迅速全身而退,转而投身房产市场,在杭州投资3500万元的“湖畔花园”项目三年内增值100倍,提前布局为戴志康赚得丰厚收益。

　　正是这种提前布局观,戴志康和上海证大早早地把眼光投向了上海以外的市场。在江苏扬州,证大复制大拇指扬州版,建成扬州“新天地”,在成都、在海南澄迈、在江苏海门、在吉林长春,戴志康试图用提前布下的一枚枚棋子降低行业的风险。

　　“效果要拭目以待。”一位地产分析师告诉记者,“这些二三线城市不像在上海,店铺入驻率有保证,收益很确定。但是这些地方就不好说了。”