香港楼市持续调整 但基本因素尚好 2008年下半年以来，在全球性金融危机的冲击下，香港楼市急速进入调整期，交易量及价格齐跌。此间专家认为，虽然香港房地产市场的调整将持续有所扩大，但市场的基本因素胜于1997年，因此不致于陷入当年亚洲金融风暴期间那样的深度调整。 中国银行（香港）经济研究主管谢国樑日前接受新华社记者专访时指出，这次香港房地产与经济调整的互动关系与1997年正好相反。当时是楼市的大幅调整影响了经济，而这次楼市调整却是受经济下滑的影响。目前，普通住宅楼宇无明显泡沬，楼宇供应量偏紧，按揭利率处于历史极低水平，港元汇率没有高估，这些因素决定了香港楼市不太可能出现亚洲金融危机期间那样的深度调整。 香港房地产在1997年10月至2003年7月间经历了长达68个月的调整，整体楼价累积跌幅高达65％，写字楼宇的跌幅约达七成。迄今为止，整体住宅楼价水平仍比1997年10月的高峰低三成，其中普通住宅的价格只回到1997年高峰期的一半左右。 谢国樑说，1997年亚洲金融风暴冲垮一些外围经济体系的货币体系时，港汇严重高估的因素成了投机力量冲击港元联系汇率的借口之一。在联汇制维持不变的情况下，调整压力集中在资产价格。当时，香港楼市存在巨大泡沫，楼宇供应量过大，投资者纷纷将物业沽出套现，导致楼价急泻。 他指出，目前，普通住宅楼宇的供楼负担比率仍然处于中等收入家庭的置业承担能力之内，显示这类住宅楼宇并无明显泡沬。 官方数据显示，香港未来的楼宇供应仍会继续偏紧。2008年和2009年的新屋落成量预计分别只有10980和12670个单位，仍将是过去35年来最低的落成量年份之一。 汇丰亚太区业务策略及经济顾问梁兆基表示，与亚洲金融风暴时不同的是，现在的按息较低，新楼供应少，而且投资市场环境恶劣，令资金聚留在楼市上。最重要的是香港的储蓄率上升，即使市民失业了，手上的现金仍可以维持生活开支，不用急需卖楼套现。 根据香港差饷物业估价署的统计，2008年的楼宇成交量及成交总额分别为11．3万宗及4131亿港元，较2007年的14．5万宗及5256亿港元分别下跌22％及21％。 由于楼价大幅下滑，导致负资产住宅按揭贷款宗数由2008年第3季度的2568宗，增加至第4季度的10949宗，增加逾3倍。 香港金融管理局总裁任志刚表示，虽然第4季度负资产宗数大幅上升，但情况不会如1998年及2003年般恶劣。谢国樑认为，目前整体楼价再大跌空间有限，最多还有10％的下跌空间，因而负资产不会大幅攀升。 谢国樑表示，目前，香港楼市面临的主要风险包括：实体经济衰退对置业信心影响很大；豪宅的下跌压力将拖累整体房地产市场的稳定；商业楼宇租金将大幅调整。他说，香港过去5年的复苏周期相当程度受惠于资金流入，如果出现资金流出，楼市不可避免受到影响。 他认为，亚洲金融风暴时，要稳经济需先救楼市，而这次是经济影响楼市，因此要稳楼市需先稳住经济与就业。从这一角度看，内地这次4万亿元人民币的刺激经济方案以及香港特区政府最近提出的加快基建措施对香港经济、就业与投资信心具有正面作用，有利于香港与内地楼市稳定。
