2008苏州别墅市场分析：吴中四大板块 (一)吴中区别墅市场分析 1.越溪板块市场分析： 越溪板块是吴中区别墅较为聚集的一个板块，板块内山水自然资源丰富，生态环境优良，人口密度较低，适合低密度别墅产品，因此板块内别墅项目较多。 从板块内项目的规模来看，50万方以上的大盘很多，招商小石城(社区)是板块内规模最大的项目，达到120万方，预计先开联排、叠加别墅，后期还有多层等其他产品，招商和新城的进入，使得越溪板块进入品质楼盘的时代。 从板块内项目的开盘日期来看，都是07年底至今的新开盘项目，项目大都为05、06年成交的土地，07年开发，07年底正式进行宣传，很多大盘由于今年市场低迷，加上内部资金缺乏，开盘时间一再拖延。 从板块内项目的产品类别来看，以联排别墅为主，辅以少量独栋和叠加，这与区域内出让土地的整体容积率有关。因此，区域内的主力产品就是200万左右的经济型别墅。 从板块内产品的价格来看，联排主力均价在7000-10000元之间，独栋主力均价在1.1万元左右，叠加主力均价在6600元，价格最低的是美田富尧山庄的联排，主要是由于项目本身成本较低，地理位置一般，产品品质也很普通，因此只有通过提高性价比来获取竞争优势。 从板块内的联排别墅面积来看，集中在264-350平方米之间，叠加别墅的面积段集中在170-183平方米，独栋别墅的面积段集中在400-600平方米，200-250平方米的别墅数量较少。 从板块内产品的主力总价来看，联排别墅总价在210-300万之间，叠加别墅总价在112万左右，独栋别墅总价在300-500万元之间。 从板块内项目的去化情况来看，水岸清华和现代园墅的去化情况较好，其他项目去化一般。主要是由于越湖板块的大部分别墅是在去年10月以后推出的，苏州楼市正处于下滑阶段，后来一路低迷至今， 因此，各项目的去化速度明显减慢。还有一些本来打算今年年中公开的项目，一直处于蓄水阶段。 2、吴中古镇板块别墅市场分析 吴中古镇板块包括胥口、木渎、光福、?直等区域内的各个别墅项目。这些别墅分布在各个古镇，拥有丰富的文化底蕴，具有古镇特有的安逸闲适的自然生活氛围，产品设计针对高端人群，这些别墅在市场上成为稀有的代名词。 吴中板块中，古镇别墅板块跨度较大，地域广阔，产品形态各异，是吴中区别墅板块中品种较多的板块之一，古镇的特色主要是本身所特有的丰富的文化内涵，因此，古镇别墅板块中的项目大部分是设计优秀的中高端产品，低容积率产品居多。 从板块内项目的规模来看，只有姑苏桃花源和香溪琴谷两个项目规模较大，其他均为小盘操作。这也反映了古镇板块中的别墅通常为私家珍藏的为主，很多小区规模小，但是产品和物业管理都做的很好，是高端人群追捧的私属产品。 从板块内项目的开盘时间来看，07、08年项目居多，可见苏州房地产业的发展是随着交通的发展逐步展开的，以前这些区域交通闭塞，难以被外界发现其灵秀之处，现在，交通等基础设施的完善，使得房地产业的发展有了基础。 从板块内产品的类型来看，独栋，联排是主力产品，双拼，叠加产品较少，可见古镇别墅板块的整体容积率要明显低于越溪板块，纯独栋项目较多，是一个高端项目聚集的板块。 从板块内产品的主力均价来看，独栋的均价在1-1.6万元之间，联排的价格在6500-1.5万元之间。 从板块内产品的主力面积来看，联排别墅主力面积段集中在180-260平方米，独栋主力面积段集中在220-505平方米，叠加和双拼产品暂时没有在售的。 从板块内产品的主力总价来看，联排的主力总价在158-525万元，独栋的主力总价在220-1000万元，价格跨度很大，产品的面积和单价差距都很大。 从板块内产品的去化情况来看，太湖胥香园(社区)项目的去化较好，一方面是项目总价较低，加上距离市中心较近，新区的客源认同度较高。福园项目的去化情况也比较乐观，一方面是由于项目的地理位置优越，另一方面产品本身大宅院的气息也吸引了客户。其他别墅产品整体去化较慢，这与市场本身低迷有一定关系，另外，高端产品的销售都带有一定的周期性，因此，古镇板块的产品整体来说，去化一直是比较稳定的。 3.环太湖板块别墅分析 环太湖板块是吴中板块中最为重要的一个板块，太湖是苏州最为可观的自然风景资源，这里的别墅都具有不可复制的优越的生态环境和景观条件。环太湖板块内，别墅主要分布在东山和西山，其中又以西山房地产开发较早，高端别墅项目较多。 环太湖板块是吴中区别墅板块中，高端别墅最多的板块，由于项目拥有太湖这个巨大的自然资源，因此大部分项目都是走高端产品路线，具有不可复制性和收藏价值，加上品牌开发商较多，产品整体品质很高。 从上表来看，西山的房地产业发展明显早于东山，西山有部分03年、04年的项目，而东山的项目都是07年、08年推出。 从板块内产品的类型来看以独栋和联排项目为主，叠加和双拼产品较少，这与项目走高端产品路线和太湖周边地块整体的容积率低有很大关系。 从板块内项目的销售均价来看东山的项目均价都在1.5万以内，西山项目的均价在1万-2.5万，西山项目明显单价要高，一方面是西山开发比较早，生活配套各方面比较完善，二是西山处于太湖旅游度假区内，未来规划良好所以升值潜力更大。 从项目的总价来看，东山的别墅总价在175-800万之间，西山的别墅在200-1540万之间。从两者的价格段集中区域来看，最为普遍的是200-400万之间的别墅。从主力面积段来看400平米左右的别墅相对较少，210-300平方米面积段的别墅较多。 从太湖别墅板块的去化情况来看，开盘较早的项目去化较多，08年新推房源，去化一般，主要是受楼市整体低迷的影响，高端房源去化速度有所减慢。 4.独墅湖板块别墅市场分析 独墅湖板块项目主要位于独墅湖西北角，目前独墅湖周边纯别墅项目并不多，板块内房地产发展处于起步阶段，划分到吴中区板块的只有两个项目。 从板块内项目的规模来看，两个项目的规模都不是很大，星岛仁恒是独墅湖边上的纯别墅项目，由于仁恒良好的市场口碑，项目的售价已经远远超出区域的市场行情，项目本身品质优越，因此市场认可度较高。 壹湖(社区)项目比仁恒的地理位置更好，虽然产品和知名度不及仁恒，但是价格相差不大，产品面积段也比较接近。 从两个项目的去化情况来看，壹湖(社区)由于本身别墅房源较少，因此去化率较高，并且具有总价的优势。仁恒项目去化一直比较稳定，在开盘前后的强销期内，都能够影响到园区的整体成交均价。
