金鹰系主导变局 南京新百转向商业地产 “这次重组来之不易。”在金鹰系重组南京新百之际，当事方的很多人都发出过这样的感叹。从2004年的“一举成名”到如今，金鹰系掌门人王恒终于有望主导南京新百：通过资产注入将南京新百变成其地产运作的平台。而在南京新百2月20日宣布停牌重组前一天，其股价当天涨停至7.35元，较之1个月前涨幅接近50%。 在拥有了金鹰商贸H股平台后，金鹰系对南京新百的重组，是一次对南京新百现状的大调整，是一场确立商业地产和百货业态并立格局的关键之战。 ⊙本报记者 赵一蕙 陈刚 报道 摄影 新老并存的新百 “现在南京新百的情况，就像这幢楼一样。”金鹰系某位人士向记者打个这个比方。新与旧的交替，过去种种和将来种种的交界，在南京新百的这幢建筑上一览无余，尤其是在这样的时刻，几经辗转后，南京新百终于要接受第一大股东“金鹰系”的重组了。 这位内部人士所指的“这幢楼”就是南京新百近年花费相当精力续建的主楼。站在南京最繁华的新街口，即使在这样高楼林立的街头，新百的主楼依旧十分显眼，不仅仅是因为其高度是整个新街口的标杆，也因为其迥异于南京新百并不那么时尚的百货裙房，以至于不熟悉南京的人们，很难把这样风格不同的商务楼和百货裙楼统一到一家企业身上。 之所以有如此对比，是因为比起新街口老品牌“南京新百”的百货商场，这幢主楼是在金鹰系登上南京新百第一大股东位置后才又开始续建的，其间经历长时间停工。2007年4月27日，南京新百发布公告，将启动主楼的续建，建成后的新百写字楼总高度将达到249米，为新街口第一高楼，2008年7月，主楼完成结构封顶。 “金鹰系入主之后，公司的确开始在主营业务上作出了转变。”金鹰系和上市公司相关人士都这样说。 自从2004年正式亮相对南京新百举牌以来，金鹰系在对南京新百这一壳资源的争夺上步步为营，。经过二级市场的明争暗夺，金鹰系在2005年2月2日以24.55%的持股比例越过了南京市国有资产经营控股有限公司24.49%，坐上“第一大股东”的席位，但在南京新百的控制力上却没有取得突破。南京新百于2008年终于实施了股改，金鹰系通过旗下南京新百投资控股集团有限公司、金鹰申集团有限公司、南京华美联合营销管理有限公司以及南京金鹰国际购物集团有限公司共计持有了29.98%的股权，而这4家企业对董事会均无控制力。 据南京新百相关人士介绍，目前南京新百董事会中，除了3位独立董事外有5位董事，金鹰系掌门人王恒担任董事长，还有一位分管地产的董事李桂菊，除这两位为金鹰系成员外，而其余3位董事均为南京新百的老员工。 在这样的情况下，作为上市公司的南京新百就有了“新旧交界”的现象。这家南京老牌百货店的主营业绩虽然没有大的突破，但依旧在新街口百货店的激烈竞争中占有一席之地，而另一方面，随着金鹰的入主，公司转而将主要精力放到了地产开发上，在续建新百主楼的同时，2007年公司还启动了芜湖新百主楼再建的前期准备工作。 王恒的深谋远虑 终于在2009年的2月20日，南京新百发布公告，宣布正在筹划资产重组，公司股票即日起停牌。“这次重组都是大股东方面在操作，公司也不清楚。”南京新百相关人士表示。而从内部传来的消息是，这次南京新百的重组基本思路与金鹰主导的商业地产开发关系密切——那就是向上市公司注入商业地产。 长达多年的僵持之后，终于等到了这个结果。“这次的重组之所以能够启动，是因为当事的各方，金鹰、国资委方面、政府都达成了共识，可以说都退了一步。”金鹰系内部人士这样告诉记者。 但时隔多年，对于王恒来说，此次将要实施资产重组的南京新百，还是当年那个他极力争取的南京新百么? 当年的南京新百，让王恒的金鹰系几乎“毕其功于一役”。2003年，南京商贸系统改制方案制定“1+X”方案，具体到南京新百，这1就是南京新百的5638万股，占公司总股本的24.49%的国家股，作为对价之一，重组方则必须接受指定的非上市企业资产资源，金鹰系积极参与并拿到了“X”资产，相当于拿到了购买南京新百国家股的门票，同时为“保险起见”，还从二级市场增持，自2004年2月6日第一次举牌，历时1年斥资5亿终于获得了上市公司的第一大股东位置。但是在投入巨大成本之后，金鹰系却并没有取得对南京新百的控制力。 当时的金鹰系已经颇具规模，尤其是其百货业发展到一定阶段，金鹰国际集团在江苏多个城市开设了多家连锁购物中心，对资金需求非常迫切。但在收购陷入僵局以及无法通过股改实现持股比例进一步扩大的情况下，金鹰系分拆了百货业务赴港上市，将其注入如今的香港上市公司金鹰商贸之中。2006年3月初，金鹰商贸在香港市场公开招股。 直到2008年3月4日，南京新百再度启动股改，金鹰系最终还算是借着股改的东风又迈进了一步：股改之后金鹰系持有了上市公司29.98%股份，国资方面持股比例下降至15.74%。 但是今非昔比。金鹰系最为擅长的百货业务已在2006年装入了H股公司金鹰商贸。其实从那时开始，南京新百被推入了一个微妙的境地：它已不再是王恒的唯一融资平台。同时随着金鹰商贸的上市，还引发了同业竞争的新问题：H股和A股公司同时包含了百货业务，甚至金鹰商贸的门店与南京新百的东方商城同在新街口地区。 面对来之不易的A股上市平台以及前期投入的巨大成本，王恒显然不会轻易作罢。既然已经确立了不能放弃的底线，那就只有加强对南京新百的控制力，而这一场重组，既是公司经营资产调整的契机，也是公司控制力转移的昭示。 这一点似乎王恒从2006年金鹰商贸赴港上市成功后就开始考虑了。因为那一年，也正是南京新百开始发展房地产业务的那一年。“王恒先生最为擅长的就是百货和商业地产，而且金鹰的经营路线是非常灵活的。”金鹰集团新闻发言人，也是金鹰商贸的总裁助理唐喜庆表示。 南京新百转为地产的经营局面，是王恒深谋远虑的定位，还是要全面掌控这一A股上市平台？ 金鹰的“速成”功课 无论是基于哪种出发点，商业地产的开发并不似住宅销售这般的“捞快钱”。一直在百货业态上颇有建树的金鹰系，是否在商业地产的开发上也游刃有余? “现在很多开发商开始明白商业地产的重要性，尤其是在这样的市场情况下，从事商业地产开发并且经营持有能够给企业带来一笔稳定的租金收入。”上海易居房地产研究院研究中心总监陈啸天告诉记者。 但这将是一个漫长的过程。对比香港市场的地产大亨诸如新鸿基，其持有的物业之所以能够经营得成功，能够给上市公司带来稳定现金流收益，是因为其长时间从事住宅发展积累了丰富开发经验和现金储备，能够应对写字楼等商业地产开发这一个漫长周期内出现的各类问题。“新鸿基用了30年的时间完成了主流住宅开发到开发持有的转变，而太古地产的时间更长，期间用了50年。”陈啸天说。 而成立不到20年的金鹰系，是否摸到了商业地产开发运作的“速成”诀窍? 目前整个金鹰系的业务构成，主要分为房产、商贸、投资、酒店、物业管理等五块，其商贸也就是最为人所熟识的百货业务，在江苏、西安等地拥有13个连锁店，包括了南京新街口以及珠江店两家处于南京黄金地段，同时还经营管理着南京新百的东方商城。而其中，在香港上市的金鹰商贸拥有了金鹰系商贸的大部分业务，包括10家自有店以及一家管理门店。从操作惯例上，除了个别门店外，上述百货业务的营业场所几乎均为金鹰商贸自行购置。而金鹰系的其他领域投资和物业业务、酒店业务规模尚无法与商贸相比，剩下的唯一另一个大业务则是商业房地产的开发。 而以整个金鹰系来看，无论是百货商场还是写字楼，金鹰系商业项目几乎都是属于金鹰自营持有，这一点倒是典型的成熟商业地产开发和经营模式，和国内一些中小型开发企业将商用物业开发后分拆出售这样的“类住宅开发”截然不同；而从商业住宅分割出售、分割经营导致经营失败的众多例子可以看出，要想通过长期持有商业地产收到良好的效益，只有依靠整体经营这一条道路。从这一点上说，金鹰系在商业地产开发模式上的总体思路还是非常“正宗”的。 “集团所有的商业项目都是长期持有经营的。”唐喜庆告诉记者。 谨慎的运作方式 知易行难。正确的思路在实施的过程中很有可能颇多曲折。虽然已有些进展，金鹰系和南京新百在此间也并非没有做出过取舍。 “金鹰的珠江壹号大厦，在 2008年上半年正式推出，现在写字楼入住率已经几乎为100%，招商业务提前进入收官阶段。”唐喜庆对于金鹰房产集团开发的写字楼招商十分具有信心。 但这个引以为豪的珠江壹号大厦，却是在王恒担任南京新���董事长之后从上市公司处剥离的，转让的理由恰恰是为了南京新百的主楼开发，面对同样性质的两个项目只能取其一。现在这个因为开发风险被转让的成功项目又回到了金鹰系手中，这也折射出金鹰系和南京新百在商业地产的运作上的谨慎心态。 2006年6月1日，南京新百公告，将其及其子公司新百房产所持有的南京国际同仁发展有限公司70%股权转让给泰州新鹏房地产开发有限公司，当时同仁国际主要资产为国际同仁大厦的再建工程，形象进度为土建的50%。而当时转让的原因为“公司更具竞争力、更符合市场前景的投资项目正在筹备”的取舍，而这个“更具前景”的项目就是南京新百的主楼建设。或许是因为建设资金的匮乏，让南京新百不得不将之转让。王恒时任南京新百的董事长。 而后到了2007年8月28日，南京新百再度公告将剩余的30%股权一并转让给新鹏房产。这个时候原来名为“国际同仁发展”的公司已经改名为“南京珠江壹号置业发展有限公司”，其开发的项目相应更名为“珠江壹号大厦”，当时已经封顶。 随后的事情就与南京新百无关了。但在将股权全部转让后当年的12月19日，H股公司金鹰商贸发布了一则并不起眼的关联交易公告，其中提到了一则“南京珠江店租赁协议”。从事百货业的金鹰商贸自2007年8月28日同“南京珠江壹号置业发展有限公司”订立了一份租赁协议，租赁其1至5楼的面积。 从当时角度讲，南京新百已将“珠江壹号”股权全部转让，金鹰商贸和“珠江壹号”公司两者似乎并无关联关系外。而之所以需要披露，是因为2007年12月17日，一家名为“Rhine Team”的公司收购了珠江壹号置业发展的控股公司中国国际，从而拥有了对“珠江壹号”的股权。而Rhine Team是王恒100%控制的GEICO全资拥有的公司，于是之前的租赁协议就成了关联交易。 从新鹏房产到中国国际，此间的交易无处可寻，只是短短数月间，新鹏房产从泰州市鹏欣房地产开发有限公司的全资子公司，变成了中国国际控股的公司，最后完成了从上市公司到金鹰系之间的中转。 就这样，原本属于南京新百的这个 “风险不确定”的项目，成了金鹰在珠江路的成功范例。南京新百目前手中的写字楼尚未开展招商，而从金鹰系和南京新百对这两个商业地产项目的态度中可以看出，其在持有型商业地产开发上，也是在走摸索尝试的保守路线，比起百货业的得心应手，金鹰系和南京新百都显得颇为谨慎。 市场波动的考验 抛开在商业地产的开发经验不谈，另一个考验金鹰系的是，在如今商业地产需求下滑的情况下，将如何应对商业地产开发可能面临的风险，这次资产注入是否是行业的最佳发展时机？ 目前，除了金鹰商贸自行持有的百货经营场所外，集团所拥有的写字楼或者综合出租型商业地产项目，都可能成为注入南京新百的资产。 金鹰的房产集团公开资料显示，其在南京、上海、昆明等城市拥有潜力项目，未来3年开发面积将超过60万平方米，实现约80亿元的物业价值。按照3年60万平方米的计划来看，平均每年开发体量达到20万平方米，几乎相当于南京新百主楼全部面积。 “目前金鹰在南京的项目主要大型项目在仙林地区，最近新近在江宁地区又将有一个大型的商业项目。”唐喜庆告诉记者。上述两项目的建筑面积分别达到12万平方米和15万平方米，这一体量在南京的商业项目中算得上颇具规模。但是在开发的过程中，市场的情况也在急剧发生变化。 随着房地产市场的调整，仙林大学城部分项目开发商选择了观望。据介绍，仙林地区部分土地2007年楼板价大约在5700元（/平方米），而到了2008年调整至3200元左右。“金鹰依旧在这个时候选择将项目按照进度推进，如期完工。”唐喜庆表示。 按照商用物业开发规律，一般是等待商圈成熟之后才会起步，不过进入成熟商圈的成本更高，市场份额的抢夺也更难，有些开发商也会选择商业先行启动。两种方式各有利弊，而金鹰这样在市场变化时期还能顶住压力顺利完工，是否已有良策? 据了解，金鹰在仙林地区作为综合性的项目，除引入金鹰所擅长的百货业项目外，还将有餐饮、影院等多种业态的加入。把单一的百货态发展成为综合的商业项目，这应该是金鹰系将来一个重要的发展方向。 同样面临市场波动的还有写字楼业务。尽管“珠江壹号”项目招商顺利，但南京新街口的新百主楼尚未招工。而随着金融危机的波及，高端商用写字楼的需求和租金也会面临下降。由于目前的商业用地的供应较以往增加，往往是成批进行招拍挂，商业地产的开发更考验开发和经营者对整体区域的把握，以及对租户的选择。 而就金鹰仙林以及江宁地区项目而言，已经从单一的百货业态变为了集百货、餐饮、影院为一体的计划，或许也是金鹰应对市场发生的战略转变。 “重组之后如何整合经营，则更值得探究。”金鹰系内部人士表示。 拥有了金鹰商贸平台的金鹰系将如何运用南京新百这个平台，如何处理两者之间的关系，如何利用其发展其商业地产项目，如何实现商业和商务结合的目的?这一切都是摆在金鹰系掌门人王恒面前的问题。
