北京CBD东扩势在必行 交通与产业是核心 拥挤的CBD，饱和的CBD，在经过北京多年来的一系列开发后，现在的CBD中心区已不堪重负，3.99平方公里狭小的区域内，承载了众多压力。每天上下班时的拥堵、混乱，让CBD成为北京人的恐惧。新盘日渐减少，房价居高不下，CBD的商业发展也即将挤入瓶颈。 CBD东扩势在必行 然而东扩后如何在区域板块上保持流畅的连接，解决以往CBD中心区的众多顽疾，成了多数人关注的热点。 北京CBD东扩启动规划的消息一出，便引来了众人对于这一区域的无限遐想。 2月底，当本报记者致电北京商务中心区管理委员会（以下简称“CBD管委会”）时，其相关负责人表示:“具体时间表，现在没法告知。但我们2009年的重点工作之一就是启动CBD东扩的规划研究工作，具体选取哪家规划单位暂还没定。” 尽管具体扩张地段花落谁家尚未确定，但其“一路向东”已成必然。而在长安街的另外一头，去年启动规划的金融街西扩工程目前已迈出了实质性步伐，西二环月坛南街部分的拆迁工作已开始实施。在与金融街竞争和自身发展需求的双重语境下，CBD东扩箭在弦上。 “政府所要做的就是顺应市场客观发展的规律，过度超前，可能会出现投资沉淀的问题，过度滞后则会限制发展。政府目前要做的就是提供良好的服务，防止市场无序发展，合理把握市场节奏。”中国社科院城市发展与环境研究中心原主任、教授牛凤瑞表示，而如何把握好这个“度”便成为我们接下来需要关注的问题。 拆迁成本是难题 在规划中，具体选择什么样的地块进行扩张，成为市场所关心的核心问题之一。在比北京CBD提前启动扩张的金融街西扩中，其中心区原有面积1.18平方公里，拓展后总面积将达到4.77平方公里。2008年确定的西扩重点在月坛南街、月坛北街、35中一带。涉及外迁的居民达数千户，这一带基本上都已是成熟小区，居住生活环境都还不错，这就给外迁增加了难度，一时间非议四起。 而对于地处长安街另一边的CBD来说，同样存在此类问题。从地图上看，现在的CBD中心区可以开发的土地基本很少，而新扩张的区域往往在高密度且成熟的住宅小区，比如延静里以及甜水园等地，都是同CCTV新址当时所拆6层楼以上小区一样的社区。因此，在规划中，如何把握拆迁成本以及获得收益的平衡就成为在规划前需要考虑清楚的问题。 此外，“城市区域的发展具有其基本脉络，一般开始是蔓延，发展到后来就是跳跃。比如开始国贸一期附近的发展，后来光华路附近的嘉里中心就属于穿插式发展。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎介绍，原因就是CBD发展蔓延到一定程度后，这些中心商务区的楼盘，具有一定聚集效应后，这些写字楼为追求展示形象的功能，就会选择穿插的方式发展，与先前成片发展不同，这必然会造成一些零碎地块的出现。 “CBD中心区实际上有许多地方都是空的，朝阳北路以及朝阳路附近，还有一个停车站放置多年，土地价值没有被完全发挥，”公衍奎说，“实际上，对于新开发的地区和还没有完全开发的CBD中心区，一直还存在着许多棘手的问题有待解决。” 而熟悉北京CBD土地市场的北京首佳联信房地产经济有限公司总经理吴剑也这样告诉记者:“据我了解，CBD中心区还有许多项目由于拆迁成本问题，一时间没法推动，而有一些品牌开发商甚至希望把这烫手的山芋’卖掉。” 因此，在规划前，就非常有必要对现存的中心区以及待规划的储备区可开发的“存货”进行梳理，即梳理现在的建设用地现状，先仔细分析这些区域哪些地块是有能力承受成本转移的。而到了规划的实施阶段，则需要考虑哪些地块是互相有关联并可以深挖利用的。同时考虑到CBD地区企业展示形象的需求，东四环边上的楼盘价值需要在一定时间内才能显现出来，因此也可考虑分阶段发展。 交通与产业是核心 而与新建CBD区域不同的是，规划的过程中，在原有区域上扩张需要考虑的牵制因素可能更多，因此，其自身现有的基础以及优势首先应该给予足够的重视。 牛凤瑞为记者分析，在北京城市总体规划布局中，CBD是首都经济“一线两翼”中具有巨大发展潜力的东翼，距离首都机场、京津塘高速路、三里屯、使馆区等区域很近，拥有其他产业聚集区所不具备的区位优势和资源优势。 在产业领域，“相对而言，金融街的产业基础是金融机构，中关村科技园区的产业基础是科技企业以及科研院校，而CBD的基础则是客户来源而非产业。”多年的自然衍变使CBD基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构为保障、以咨询服务机构为配套的产业生态链。在北京六大产业功能区竞争中，CBD扩张时需要继续发挥其特长并稳固上述现有基础。 牛凤瑞指出:“随着中央电视台、北京电视台以及凤凰卫视的相继落户，在早期规划中未出现的国际传媒高地的功能定位，可以看作其延伸产业链的努力。” 其次，在基础设施以及配套设施的规划中，一直饱受诟病的CBD区域内的交通拥堵问题也是另一焦点。 “如果我们光从CBD本身来看待它存在的这个问题，是不可能从根本上解决的。我们的思路应该放宽点，站在北京的大环境里考虑这个问题，应该从全北京交通体系中存在的现实问题着手，”牛凤瑞分析，“因此在CBD东扩未来的规划中，急需重视新建区域与已有地区交通的贯通。” 而至于现在项目和项目之间的必要联系，则可在地下空间以及连接空间上多作文章。“比如香港的中环，项目和项目之间是有连廊的。而日本也多是如此，其在东京新开发的汐留媒体中心，基本上就是几层平台以及公共空间都做好。而在这一点上，CBD可向金融街学习。”公衍奎表示。
