供需"倒挂" 成都商业地产规划待整 从人流如织的成都春熙路商圈的中环广场（查看地图）沿东大街东行，穿过一座座建筑工地机器的轰鸣声后，跃入杨涛(杨涛博客,杨涛新闻,杨涛说吧)眼帘的是一条全长5.2公里的金融商务大道，其中有九龙仓国金天地、天府时代广场（查看地图）、群光广场、花样年喜年广场、信德广场、新鸿基的环球贸易广场等众多甲级写字楼，他的办公室就在其中一栋甲级写字楼中。 杨涛最近心思很多。身为一家当地知名金融担保机构的负责人，摆在他面前的一边是中国西部金融中心的庞大规划，据说这一商务地域的范围是世界最为著名的美国华尔街的两倍多。另一边则是，在金融危机的影响下，他必须考虑收缩业务，减少公司租金支出。最实际的是，每个月6万元的租金如果能省下来一部分，他就不需要裁员了。 类似的去留问题同样困扰着该区域众多公司的决策者。 供需严重倒挂 “现在虽然未出现公司大面积搬离甲级写字楼的现象，但整体租金下滑8％左右（查看地图），持币观望的态势越发明显，且未来面临供应量迅速增加的压力加大。” 戴德梁行商业部经理熊大玮长期身处成都、重庆等城市商业地产一线，对于成都、重庆前两年商业地产规划“大跃进”的后遗症，熊大玮说，一切还尚待观察。 这样的问题虽然已经开始考验杨涛这样的租户，但“西部华尔街”的开工幅度并没有因此放缓。商业地产对区域经济的强大投资拉动力，仍然是这个“西部华尔街”狂飙突进的最好理由。 按照成都金融中心的发展规划，在两年后，东大街将兴建6个五星级酒店，超过150万平方米的甲级写字楼和120万平方米的高档商场。而这样的计划仅是成都商业地产规划的冰山一角。 有关机构的数据显示，2008年成都市区内商业土地供应超过2368亩，相对2007年增幅达126％，达到整体供地面积的78％，成为土地供应的主力。 同样的问题也在考验着重庆商业地产市场。早在2004年，重庆就曾有过246万平方米商业用房遭闲置的经历，居当年全国城市之首。此后，重庆为推动商业产业升级，变商业“大排档”为高档物业，仅在渝中区的解放碑拆迁就达200万平方米，并投资450亿元建设120万平方米的高档写字楼。 业内人士分析，西部商业地产的大跃进的后果将在今明两年显现。一组数据显示：近两年整个成都市的商业地产年开工量都在600多万平方米，但真正供应到市场进行销售的却不到300万平方米，在租售的写字楼项目已经达到了171个，积存的体量超过了150万平方米。 “按照开发计划，2007年、2008年所拍卖的商业地块，将在今明两年集中上市，届时商业物业的供应量将出现井喷。”熊大玮对《中国经营报》记者分析，金融危机带来的商业地产需求放缓仍在持续，这对开发商的资金实力将是严峻考验。“成都商业地产与北京、上海等一线城市同样经受着金融危机带来的巨大供销考验，重庆商业地产形态相对落后，但租售的压力更大。” 成都、重庆此轮商业地产投资热潮发端于2007年6月。当时成都、重庆同时获批城乡统筹试验区，受此政策利好，两地政府纷纷将“建立以金融为核心的现代商业服务业”作为城市规划的重点。据有关方面的数据显示，这一规划拉动两地的商业地产投资规模达到上千亿。 在知名地产管理咨询专家田同生(田同生博客,田同生新闻,田同生说吧)看来，此轮商业地产兴建规划，大多基于2006年、2007年的牛市战略，对熊市的波动所造成的市场影响未进行深层次考虑。“相对于成都重庆这样的区域中心城市，跨国公司在以办事处的形式进入时，需要高档写字楼充当形象，但在打开中国市场后，大部分跨国企业会选择自己购置土地自建大楼，对高档写字楼的长期需求有限。”田同生说。 成都、重庆在商业地产的规划上遭遇的尴尬实际上只是全国商业地产大跃进的一个缩影。 包括上海、北京、天津、西安等地都在2008年纷纷提出打造各种不同层级的金融中心，与之相配套的便是商业地产的大幅投资。 长期发展规划效果有待观察 “商业地产对政府的最大要求就是规划，做规划时必须考虑到下一代，一个寿命不会超过10年的规划毫无意义。”美国企业全球竞争力研究院院长黄力泓认为，各国政府的救市暂缓了金融危机对商业地产这个产业群的影响。“要解决商业地产面临的供销矛盾，除了掌握好供应的度外，地方政府必须对服务业进行产业扶持，包括生产、制造、公共事务等各方面服务。诸如税收政策、商业形态的配套引进等等。” 黄力泓说。 戴德梁行报告则认为，不管是成都还是重庆，要建设西部金融中心，都应加强金融核心力的构架，比如建设区域股票市场或者全国性的期货交易所，增强对金融及相关企业的附着力，否者太多的金融大楼都可能面临“空楼”命运。 商业地产的供需严重倒挂已经引起商务部与住房和城乡建设部的注意。 据《中国经营报》记者了解，包括上述部委及全国工商联房地产商会等多个部门的专家已于近期开始会同广东、上海、川渝等地，就商业地产的开发与运营情况进行摸底调查，其内容包括，各地商业网点总面积、人均商业面积，已开业的1万平方米以上的商业项目建设和运营情况。同时了解宏观政策对商业地产的影响，以及对大型商业设施的发展和规范的意见和建议等等。 据了解，这些状况已被写入住房和城乡建设部上报国务院的《房地产长期发展规划》报告中，具体涉及到商业地产的网点分布、选址及规模，信贷及产业配套等内容。 “在房地产长期发展规划中特别提到商业地产，说明有关部门已经重视了这个问题，但长期的发展规划能否解决现在的过剩，还是个未知数。”有业内人士如是说。
