结成"商业联盟" 成都南城商业地产抱团突围
回顾2008年，面对楼市成交量的下滑、开发商资金链再度收缩、相关政策陆续出台而谨慎前行时，分布在“南城国际购物商圈”内高调动工的商业项目与部分处在低迷开发期的住宅楼盘似乎形成了鲜明的对比。有数据显示，区域内的商业配套开发规模已经突破百万平方米，而它们将在未来一、两年全面运营。缺乏商业人气的南城，怎样让如此大体量的商圈动起来？日前，南城四大地产开发商的“抱团取暖”，让2009年的南城商圈开始萌动着生机。
一问南城：商业供应量是否过大？
2008年12月底，“成都·天府新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)广场项目”开工奠基，总建筑面积约90万平方米，包括天堂岛海洋(海洋博客,海洋新闻,海洋说吧)乐园、新天府文化艺术中心、海洋乐园配套商业广场、中央广场公园、中央公园地下商业广场等。与其同步开工的，还有西美投资花样年美年广场、苏宁电器商业广场、中石油油气田分公司科研楼和设计分公司办公楼、中航城市广场等一批项目，天府新城掀起了新一轮的商业配套建设高潮。
根据去年公布的“天府新城规划”，区域内将配套建设大中型商业服务业设施、高档文化休闲娱乐设施、国际化医疗设施等等高端物业配套，为区域宜居配套做支撑。在未来南城国际购物商圈的周边，将至少建10个以上五星级酒店，包括奥特莱斯品牌购物街、伊藤洋华堂Mall、凯丹广场、铂仕紫荆精品电影城、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、远大购物中心……不仅如此，在社区商业服务方面，还考虑了9个组团性社区中心，每个中心以500米、800米的服务半径来覆盖整个城南居住区。
记者日前走访了南城多个在售楼盘发现，在以新世界、雅居乐、麓山国际社区（查看地图）、深长城、远大等为代表的大盘开发中，其为社区及区域配套的商业规模也相当惊人。例如，成都雅居乐花园（查看地图）的社区商业配套为9.7万平方米，包括了一个西南地区超大的社区会所；麓山国际社区规划有10万平方米麓镇中心商业街；海洋公园要打造5万平方米主题商业街，计划下半年投入运营；河畔新世界（查看地图）20万平方米的商业配套将包罗万象，除了超市、百货最基本的配套外，同时这里还有电影院，很多新鲜、时尚的商业形式都将被搬到这里来。此外，天府长城在社区内规划了10万平方米社区商业，已经建成的远大荷兰水街如今已经引来了川桂轩、水岸精品酒店的进驻；而一个开发规模为5万平方米的远大购物中心即将开建，包括超市、餐饮娱乐、电影城等休闲功能。随着南城写字楼广场等物业的开发，希顿国际广场、特拉克斯国际广场等商务广场也将有数万平方米的商业群楼在2年内投入使用。
一方面，曾经在2007年高价入市的地块至今仍面临尴尬境地；另一方面，更大的住宅供应量也广泛集中在这个区域。根据尺度地产的统计分析，2007年，南延线沿线土地全年成交面积1640.93亩，整体成交均价为724万元/亩，根据规划条件初步测算可开发建筑面积约323万平方米。其中，商住物业用地成交10宗，成交面积为948.22亩，成交均价为957万元/亩，可开发建筑面积约189万平方米，约占当年沿线成交土地可开发建筑面积的58.51%。
据不完全统计，区域内的商业配套开发规模必将突破百万平方米，而这与目前区域入住率、社区人气几乎不成正比。“当市场形势不好时，南延线巨大的放量将面临严重的销售压力”，城南某开发商指出，南延线地产开发主要以投资需求为主，而一旦投资需求萎缩，则会面临极大的销售压力。伴随销售的减速，更意味着大量楼盘后期入住率的缓慢上升。
二问南城：商业规划配套5-10年后才能盘活？
如今，在站华路起点段，宜家、欧尚、迪卡侬、富森·美家居等国际国内商业巨头已经率先进入南城的国际购物商圈。“相比起一、两年前，欧尚的人气已经好了很多” ，成都环达通泰盈房地产开发公司总经理钱有存表示，“新兴商圈内的商气和人气正在日益聚集，交通、地铁、密集的高新产业集群，这些都是非常利好的投资和居住优势，众多的品牌开发商进驻其实也是对这个市场有着比较好的预期。”像宜家、富森·美家居这类卖场，则由于业态本身的辐射半径较大而显出活力。
或许因为预期心理被市场放大，“未来是属于城南的”，这个判断甚至出自多个普通购房者之口，而以投资客为主体的南延线客群甚至比楼盘的销售人员更有信心。业内人士普遍认为，南延线随着整个南部新区交通网路的全面成形，新会展中心的全面落成及运营，将直接促进区域商业配套的刚性需求。未来三到五年时间里，天府新城将崛起为成都国际化程度最高、生活配套完备、区域生活环境完备的高尚宜居新城。
但事实是，一个区域是否形成人气与商业氛围并非是规划所能解决的。“深圳福田区10年的发展周期就是一个侧面证明。10年前，深圳福田区也是规划为商业、行政和办公中心的新区，现在来看的确是最为繁华的CBD区和城市副中心”，星彦机构总经理张猛举例说，如果试图用商业去带动片区是难以在短期内形成合力的，商业的成熟与区域生活的发展是相辅相成的。目前城南商圈面临的问题是，如此集中的商业至少要做好5~10年的发展准备。张猛向记者分析说，“从区域概念营销到区域炒作、再到信心膨胀，须知道，一个区域的商业需求和成熟度是必须以城市功能发展的周期行进的。”
那么，南城商圈的商业布局是如何产生的呢？“整个天府新城规划是按照《成都市城市总体规划》要求，以辐射成都市、辐射西部的新中心配套要求来规划的。”高新区规划建设局局长郑小明告诉记者，“现在或许看起来感觉区域的商业配套比较集中，但总体来看是科学和规划合理的。例如，南部新区科技创业中心片区的一块土地，指定规划为文化娱乐用地，以改善这个片区一直欠缺的文化娱乐配套功能；对一些新兴社区进行这样‘指向性较为明确’的土地规划，是为了丰富片区住户的生活和消费。”
城南“盟”动
四大开发商密谋结成“商户联盟”
面对规划科学但又显然超前的城南商圈，如何找到一条捷径，尽快突围出去呢？日前，南城四大地产开发商聚集在一起，拟成立“商户联盟”应对困局。
2月12日上午，在高新国际广场（查看地图）D座的一间公司会议室里，来自华润·凤凰城的营销负责人于勇、上海复地营销策划部负责人黎明，与中航城市广场策划部的李静在同一时间走进了荷兰GTC集团麾下的成都环达通泰盈房地产开发公司办公区，与该公司总经理钱有存首次谋面。简短寒暄之后，他们开始激烈谈论市场走向与各自项目的商业定位对策。对于他们来说，2009年要面对的住宅销售压力和区域商业氛围，无疑超出了他们之前相对乐观的发展预期。
在交谈中，“环达通”的老总钱有存向在座的各位“邻居”透露了项目建设周期及上市时间表。目前，紧邻宜家家居、欧尚和迪卡侬的荷兰GTC精品百货项目已经完成地基部分的工程建设，卖场预计明年上半年就可开门营业。据悉，这个规划为地下3层、地上4层、可提供千余停车位、超过200余家品牌商铺分布于5层楼、建筑面积达8.6万平方米的超级MALL———“凯丹广场”，无论是其主建筑设计、实地建筑设计，还是项目与建设管理、零售业顾问等环节，均是由世界一流团队合作组建。“作为集团在国内投资开发的首个商业地产项目，凯丹广场商业部分均不销售。这意味着，我们要做的是一个将商业经营管理到成熟的长期投资模式。”
去年12月底，位于高新区行政办公区旁的“中航城市广场”正式动工，这是一个规划有写字楼和商业群楼、建筑面积达7万平方米的商业地产项目。对于招商的定位，一直是中航策划部内部思考的问题。面对区域写字楼林立，却缺少餐饮和商务休闲类商业配套的现状，中航策划部的李静提出了自己的观点：“如果我们要定位于做专卖店或者是一般性招商或许很容易，但你看，在这个区域已经有了很多专卖店经营规划，而且它的租金也无法实现更好的商业利润。”
“和凯丹广场一样，我们的商业部分也将采取公司持有的方式进行开发”，上海复地营销策划部负责人黎明接着说到，“我们将整合集团资源，把更多商业资源引进项目的运作。”而街对面，前往华润·凤凰城买房的业主们已经开始向华润的销售顾问打听这个商业项目正式运营时间了。作为邻居，华润·凤凰城的营销负责人于勇表示，“复地即将启动的这58亩商住用地除了规划有写字楼和住宅外，它的商业配套无疑将满足今后凤凰城业主的生活需求。所以，我们是可以联手推动区域的人气和商气的。”
“目前，凤凰城已经有近2000户业主，今后我们甚至可以进行战略性合作，在楼盘推广中将复地的商业进行资源合作”，于勇提议说��“对的，我们可以成立一个商户联盟！”李静激动地喊出来。一番激烈的头脑风暴之后，“商户联盟”呼之欲出。几大开发商形成了一个共同的思路：在某个时期联手进行区域商业活动，共享商业资源与提供优惠服务，以商户联盟的方式推动区域商业氛围。更为重要的是，他们之间的不定期对话与沟通，至少将会避免商业定位各自为中心的资源重合。
“不管目前遇到了什么样的压力，我们都会持续看好南延线的未来，并将聚集在一起共渡难关。”于勇最后打气说。在这个乍暖还寒的时刻，城南商圈悄然萌动一股破冰的暖流。