岛楼市冰火两重天 商业地产驶入快车道 2008年的楼市可谓动荡不安，作为房地产市场的二线城市，青岛的房价虽然没有像一线城市那样出现房价大跳水，但是开发商与购房者博弈状态的存在却是不争的事实。相比较住宅市场，商业地产却在略显压抑的市场环境中保持了稳定增长，而啤酒城及周边等五处商业地产项目被纳入青岛市网点规划后，它们不同于传统的百货业及超市商圈的模式更是为商业地产注入一剂强心剂。作为环渤海经济圈核心城市之一的青岛，无疑会迎来商业地产投资和运营模式全面发展的春天。 商业地产这几年 2002年被业界称为中国商业地产“元年”；2003—2004年，无疑是商业地产“狂飙年”；而2005年随着宏观调控、理性回归，大概能称为商业地产的“本命年”。不管怎样，中国商业地产近几年发展迅猛，引众多地产商竞折腰却是不争的事实。 纵观青岛商业地产的发展轨迹，中山路商圈是青岛商业地产形成的雏形，由于其早期独特的政治中心地位以及“城市生命线”的历史功能，使中山路成为最早的商业、金融中心，一度风光无限；如今没落的辽宁路商圈在历史上也曾有过小宝岛的美名，但由于区域内居民消费水平的下降使辽宁路商圈逐渐淡出了人们的视线；台东商圈由于人口密集加上商圈定位准确而逐步兴盛起来；而李沧商圈由于崂山县委曾在此地，并且由于其处于城乡结合部，流动人口大，所以商圈传承至今仍有相当的活力；随着市政府东移，香港中路商圈崛起并发展成为最为成熟的高端消费区，至此，青岛形成了四大成熟商圈并行的局面。 如今国展财富中心、盛和大厦等为代表的商务写字楼在崂山区的兴建，使崂山CBD迅速崛起，凭借着更加优良的软硬件设施及便利的交通正吸引着越来越多的企业的入驻。城阳区由于临近流亭机场、青银高速和308国道，交通和运输条件得天独厚，吸引了不少商业地产的关注，预计未来的几年，该区域商业地产的空间和档次都将获得较大的提升。随着中海的惊天一拍以及万达集团投资30亿元打造万达广场落户山东路，山东路周边的房价也跟着水涨船高，万达广场建成后，其打造的中央商务区将进一步促进山东路商圈的成型。 青岛的商业地产经过几年的发展，已经打破了原有的商业中心的格局，新的商圈正在形成并逐步升级。随着青岛经济的不断发展，青岛消费者的消费能力不断提高，消费者在消费方面已经不单单是购买商品，同时要求更多的商业面积能够提供就餐、娱乐、休闲、体验和展示等方面的综合功能，消费需求结构正在升级，消费者在消费方面将越来越注重商业的独特性以及商品的国际化与品牌化。因此，市场对商业地产多样性、独特性要求不断提高的同时，商业地产也在一步 发展壮大。 刺激商圈的出现 国家一系列宏观政策的出台，纷纷剑指住宅市场。在新政压力下，开发商们对商业地产的热情也正不断高涨，越来越多原来只做住宅项目的地产商把目光投向了商业地产。有关业内人士指出，目前商业地产相比较住宅地产，投放量还不是很大，市场需求在不断的累积和增加，青岛商业地产的供需关系还有较大的上空间和良好的经营前景；并且新的城市规划增加了新商圈出现的可能，仍旧有较大的潜在市场。在住宅项目的盈利空间被压缩的情况下，开发商转战商业地产则成了一种必然。 当然，商业地产的发展，在一定程度上可以刺激周边住宅市场的繁荣，但商业地产的繁荣则必须依托周边成熟的住宅市场，当然，最终的结果可能就是新商圈的诞生。“人气”是“商气”的基础，哪里聚居着大量的人口，哪里就孕育着充足的商业机会。在业内看来，一个区域形成商务带，必须具备以下几个层面的因素，一是交通道路联系的足够发达，二是足够基数的居住人群，三是大型集中商业的支撑。从目前的情况来看，青岛的新兴商圈的配套都在快速地发展与完善之中。 比如，城阳商业区由于受当地消费水平的限制，目前商业多数为中档，基本满足了城阳及周边地区消费者的需求。但是由于其临近空港经济圈，交通和运输条件得天独厚，因此区域内吸引了总面积将超过40万平方米的中韩小商平批发市场建设于此，吸引了青岛及整个北方地区的批发户前来购物。同时该区域也备受国内实力雄厚的万科、宝龙、卓越等地产品牌的青睐，随着区域商品房档次的提高，势必将吸引更多的国内外中高层消费者在此区域置业、生活与消费。预计在来的几年中，该区域商业空间和档次都将获得较大提升，将形成城市北部重要 的商业区域。 业内认为，商业地产的“魅力”在于其长期稳定的高回报率，但同时也要谨防由于项目定位不准确而导致的商业风险。因此投资者在对商业地产投资时要持相对谨慎的态度，一般定位于长线投资，投资一些有稳定回报、有先进的开发理念、有可信的商业管理模式的商业地产项目。只有商业设施正常经营，商家有利润保证，才能得到合理的回报，若商业设施经营不善，商家无利可赚，则商业地产不仅难以变理和租赁，还要交纳高额管理费，导致投资回报是负值。 记者观察 商业地产也要高品质 相比较住宅地产的现状，商业地产目前还未受到市场太大的冲击，依旧保持平稳的发展趋势。在住宅市场发展不是很明朗的今天，商业地产投资以投入成本少、资金回笼快、回报率高、售后包租方便快捷等优势受到投资者的青睐，商业地产的投资也迎来新的契机。 但是居安思危，我们也必须进一步提高对商业地产的认识，提升商业地产的品质，以尽快与国际先进的商业地产品质接轨。 商业地产，小能改变一个城市的面貌，中能改变一个城市的商贸流通，影响并加快城市化进程；大能改变一个城市的经济甚至命运。因此，我们在规划、设计商业地产项目时，必须既要顾及到整个城市的总体规划，又要考虑到商家的需求，用“世界水平”的眼光来规划、设计商业地产项目。只有立足青岛，放眼全球，才能运筹帷幄，决胜千里！ 相信伴随着各商业地产大鳄的纷纷涌入，青岛的商业市场必将出现集中放量、南北呼应的局面，青岛的商业地产也将驶入新的发展快车道！
