销售招商融资三难仍是困扰商业地产发展瓶颈

    销售、招商、融资三难仍然是困扰商业地产整体水平提高和持续健康发展的的瓶颈。当然也出现了一些商业地产项目整体销售和合作开发的多样化方式，一些主动持有并运营成功的案例和专业的商业地产开发商也正在可喜的涌现，但短期内还无法成为主流。

　　销租

　　商业地产租售价格上半年在中国主要大中城市无明显大起大落，市场租售价格相对平稳，但下半年开始出现下降的趋势，有的城市的商业地产项目基本上无法启动，不能按时开工和开业的项目开始明显增多。

　　招商

　　受大势的影响，整体商业零售市场的竞争空前激烈，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的商业地产未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难，“招商难”成为商业地产项目招商的共性。

　　商业地产行业的竞争更多的从开发转向招商竞争，单纯依靠炒作概念的商业地产项目出现较大的招商压力，真正招商成功者甚少，直接导致开业的推迟或者根本无法开业。

　　趋势

　　2009年将是一个机遇与挑战并存的年代。全球经济低迷影响中国商业地产增长有限，投融资与并购压力仍然不减。

　　2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出；即使是一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，也会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

　　另一方面国家出台的一系列政策积极扩大内需，相对的会拉动商业服务业的发展，并为商业地产的发展提供了基础。

　　随着很多大的房地产开发公司的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。

　　随着国家扩大内需政策的实施，通过城市基础工程的建设和新区的发展，商业的需求也会增加，商业拓展会出现多中心和差异化的局面。

　　受到城市化进程加快因素的驱动，中国二、三线城市的规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模会进入一个放量扩展的阶段，层次化、多元化的消费需求也将直接推进商业地产的发展。

　　城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。

　　城市化改变了城市扩张的布局，城市群的发展将极大的推动二、三线城市的发展和消费升级，比如说珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群等等，这些城市群都是近些年形成并壮大的，一些城市和二线城市轨道交通的开通和增加以及城市之间通过高速公路的连接也将刺激国内消费的升级，相对的助推商业地产的发展。

　　随着中国中产阶级的兴起，引发消费者结构的变化，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。业态类别会更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。

　　根据中国很多城市目前的发展现状和未来的发展潜力，确定了许多的区域商业中心和区域商业副中心。这些规划中的或者已在建设发展的区域商业，会逐步向“多心多点”的格局转变，区域化消费将成为主流，无疑将是2009年中国城市走向多商圈的标志，必定拉动商业地产的发展。

　　在商业地产发展初期，开发商之间的竞争主要是营销和招商。2009年行业的竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌。

　　受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。

　　受商家开店拓展速度的减缓，对商业地产的选址会更加有针对性，必然会实行选址优化策略，也将导致商业地产优质物业之间的激烈竞争。

　　房地产金融

　　总结

　　2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。

　　上半年楼市疯狂的最后一冲以及与大陆房企、香港、新加坡，甚至美国、英国和德国等国家的缤纷上市成为中国房地产的饕餮大宴，各种金融创新的呼声和实验也风起云涌。但是，随着下半年国家宏观调控量变到质变的显效，包括各种天灾人祸的消极气氛的蔓延，特别是美国金融海啸的从天而降以及中国媒体的渲染放大，以地产领袖王石首先唱衰中国楼市，万科率先降价驯熟弥漫全国，中国房地产业开始进入迷茫期。

　　商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑雪上加霜！但依然有像美国黑石基金等中长期的资金和国内战略性的专业投资机构等，如万达逆市而动，一是看好中国的资产市场和资产价格，二是借既“趁火打劫”，以更低的价格收购相对优质的商用物业和核心土地资源。

　　趋势

　　以商务部等部委力促的开放RETIS通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应，而全国工商联房地产商会及商业不动产专委会等相关协会组织的大力推动，民间机构和资金的跃跃欲试，特别是相关法律和税收制度的完善和准备，虽然国际金融大势不好，但中国实体经济的相对稳定、金融创新的严重滞后和资金的流动性过剩也为中国，特别是商业地产的金融突破提供了扎实的基础。

　　我们有理由相信也期待以REITS为象征的金融创新的2009年将会破冰，而中国银行以资产抵押为本体的机制和不符合商业地产开发和运营特点的短期融资的理念和模式与国际化的尽快和真正意义上的接轨将是中国商业地产健康持续发展的根本出路。