杨乐渝：写字楼地下空间的开发与经营

　　从系统论的观点来看，写字楼的地下空间系统是写字楼的运行保障系统及后勤服务系统。地下空间通常由配套商业、员工餐厅、停车场、仓库、设备系统及物业管理用房等构成，这些空间是写字楼的非正式办公空间，其功能是与写字楼正式的商务与办公功能对应的服务型功能。众所周知，楼宇服务型功能的效率对公司商务活动的效率、对公司员工的工作状态具有直接而巨大的影响。因此，地下空间的规划设计、开发与经营对写字楼价值影响巨大。

　　以下对地下空间系统主要机能及与写字楼的关系进行分析。

　　一．地下空间的配套商业系统

　　如办公超市、会议厅、员工餐厅、邮局、银行、健身中心、体检中心、洗衣店等不仅是写字楼必不可少的商务配套，也是写字楼重要的公共空间。这些配套功能是否完善，是否能有效满足入驻公司及员工的基本需求，经营上是否能实现良性循环，对写字楼的长期价值构成重要影响。

　　二．物业管理系统

　　写字楼主要的设备运行机房都在地下空间中，主要的设备监控室与物业管理指挥系统也都在地下空间，构成了写字楼的运行保障系统与后勤系统。

　　设备系统规划是否合理，运行是否有效，直接影响到物业的运行成本与运行效率，是在前期管理与后期经营中需要重点关注的问题。

　　三．停车场系统

　　停车场系统不仅具有泊车的功能意义，它还常常是访客对于楼宇品质的第一印象。这些印象既建立在对停车的便利性、导引系统的清晰度、照明系统等功能层面的评价上，同时也建立在对停车场视觉环境系统及物业管理水平的评价上。

　　传统上停车场系统是由物业公司来负责管理的，随着客户对写字楼品质要求的提高，随着大业主对停车场高水平经营收益的要求，停车场系统的专业管理与经营愈益强烈，专业的停车场经营管理公司应运而生。

　　四．库房系统

　　地下空间有许多可资利用的房间，可作为商业或写字楼客户的库房。结合商业和写字楼的经营对这些房间进行整理分类、有效规划，充分挖掘这些房间的潜力，将为客户带来附加价值，使经营者对客户的选择更具有灵动性。

　　从以上的分析可以看到，地下空间对写字楼的长期经营价值有非常直接而重要的影响。一个负责任的发展商，要把写字楼真正看成是一个有机生命体，合理规划、有效经营地下空间系统，使商务活动形成一个有序有效的生态链，使写字楼物业真正赢得可持续发展的内在能力。