上海商铺需求量大租价小幅上扬办公楼售价上涨

　　商铺市场
　　※商铺供求※

8月上海共有3例商铺上市，全部位于市郊区域，总面积6.17万平方米。

闵行暹罗湾东南亚风情街商铺共两层，面积156平方米-3200平方米，租金5.6元-6元/平方米/天。临近虹桥、古北两大商圈，集餐饮、娱乐、休闲、零售于一体。

　　康桥国际广场位于康桥路与沪南路交汇处，集商业、酒店、办公为一体，8月推出了五千多平方米商铺作为商务配套。

　　8月，上海可售商铺总面积296.59万平方米，成交18.73万平方米，其中郊区商铺占总成交的半壁江山，市级和区级商圈商铺仅占13%。这种成交结构是由一手商铺的供给所决定的。上海商铺的供少于求的现象再次显现，表明目前上海对商铺市场的需求比较强劲。但值得注意的是，商铺供应结构不合理的现状，依然是制约上海商铺市场发展的重要因素。

　　郊区供应过度结构趋不合理

　　※租售价格※-租赁：特色商圈稳步增长商业氛围浓厚的市级商圈和区级商圈，在经历了连续数月的价格上涨之后，租金走势开始平稳。

　　尽管居住区和郊区的商铺一直呈现供大于求的状态，但近年来人口不断导入郊区，以及郊区经济的不断开发，使这两类商圈商铺的租金有小幅上升的潜力。

　　市中心区域商业供应的匮乏，使这些区域的商铺租金水平有了较大的上涨空间。在特色商圈内，商品种类繁多，商业文化久远，成为上海重要的旅游、休闲购物的知名场所，经营氛围比较浓郁。这些都极大地支撑了特色商圈商铺的租金水平。从近几个月的走势来看，特色商圈商铺的租金水平呈现稳步小幅增长的趋势。

　　-销售：区级商圈降郊区商圈涨一手售价：8月，各商圈的商铺成交价格有涨有跌，涨跌的原因在于成交结构的调整。例如区级商圈商铺成交价格较上月下降33.7%，是由于普陀长寿商业广场以15000/平方米的价格成交了1.4万平方米，因而拉低了区级商圈的成交价格。而郊区商圈之所以较上月有20.29%的涨幅，是因为价格较低的郊区专业市场商铺的成交比重较上月有所降低。

　　二手售价：继7月市级和区级商圈的商铺售价小幅下调后，价格开始回升，这是市场规律的体现。

　　在这些区域商铺供应比较匮乏，因此价格具有较大的上涨空间。而上海市政建设，包括交通、教育、医疗等设施的不断完善，郊区人口不断导入，为郊区商业的发展奠定了基础，有利于郊区商铺价格的上涨。

　　办公楼市场

　　※供求状况※

　　甲级零供应乙级供过求

　　8月，上海销售型办公楼可售面积为128.67万平方米，成交4.13万平方米。浦东新区可售面积47.58万平方米，位居8月实际供应面积第一位，虹口区和长宁区分别以19.48万平方米和17.61万平方米紧随其后。

　　8月上海甲级办公楼可售面积17.22万平方米，成交0.47万平方米；乙级办公楼可售面积111.45万平方米，成交3.66万平方米。在单个区域里，由于宝华现代城的出售，使闸北区8月成交较多。

　　8月，上海新增出售办公楼物业有4例，共上市面积11.29万平方米，依然无甲级办公楼出售。在新增出售物业中，杨浦区再次有新物业出售，而普陀区也推出了近半年来的第一例物业，静安区则推出一例以广告产业为主线的创意产品。从价格上来看，新增物业的价格在18500-23000元/平方米，是近几个月新出售物业中相对较高的价位。

　　※租售价格※-售价：整体收购拉动均价8月，上海办公楼平均销售价格18160元/平方米，比上月增长了9.5%。因景信商务楼被整体收购，成交均价19000元/平方米，大大提升了全市的均价。近几个月上海办公楼销售市场的价格波动较大，这主要是因为月度成交结构发生了较大变化。

　　8月，上海甲级办公楼的销售价格28000元/平方米，乙级办公楼的销售价格在10000-16000元/平方米之间。

　　-租金：大涨之后进入调整上海甲级办公楼整体租金较上月有小幅度增长。浦东地区的租金水平由于上月增长幅度较大，出现合理的回落，而浦西的租金依然保持平稳增长态势。在新一轮甲级办公楼入市之前，租金以平稳为主。

　　六大板块中，除小陆家嘴板块和虹桥开发区板块出现回落外，其他板块的租金均呈现平稳态势，仅徐家汇板块出现增长。2005年上海甲级办公楼租金扶摇直上，2006年进入平缓期，符合市场自我调整的规律。