云南：沃尔玛落子西市区 西市区商业崛起进“倒计时”
沃尔玛西市区店即将正式开业。
从几年前的诺玛特购物中心高新店倒闭后，再到如今的沃尔玛购物中心的即将开业，西市区商业经历了太长时间的等待。近日，记者从云南驣辉房地产开发有限公司（以下简称驣辉地产）得到确认，沃尔玛将在西市区的驣辉商业广场布点其在昆明的第五家分店，并将于近期开业。目前，已经进入开店前的最后准备阶段。
作为全球零售业巨头，沃尔玛选址无疑是慎之又慎的。“片区巨大的消费潜力及未来规划，是吸引沃尔玛的重要原因。”业界猜测并称，随着交通等各种配套的完善、城中村改造的深入、新的楼盘的涌现，在诸多利好的带动下，西市区商业崛起面临更多机会。
沃尔玛落子西市区
在计划经济时代，西市区的厂矿企业很多，是以重工业为主导的区域，主要集中在马街一带。改革开放以后，西市区开始向东、北、南移。北面以经济适用房为主，南边主要是商品房，档次都不高，建设年代也很久远，这些老小区现在已经很滞后了。此外，由于离市中心有一定距离，加上交通、生活等市政配套不完善，生活成本偏高，西市区逐渐成了被人遗忘的角落。由此，沃尔玛选择落子西市区，自然在业界备受关注。
据了解，2004年，腾辉地产进入西市区。当时只打算做单纯的房地产开发，四处考察后，受一些成功项目的启发，再综合考量西市区的发展现状，驣辉地产开始转向住宅和商业的一体化开发，并有了在城市领地引入大型超市的想法。
最初，由于不知道如何联系沃尔玛，驣辉地产花了大约一年时间与和沃尔玛联系紧密的一家中间公司接洽，但一直没有达成任何协议。几经周折，驣辉地产脱离这家中间公司，最终与深圳沃尔玛总部联系上。出乎意料的是，沃尔玛也正在找驣辉地产。从这时开始，驣辉地产与沃尔玛的谈判才正式开始。
此时，能不能谈成就成了下一个重要议题。“驣辉商业广场3万平方米的建筑面积中的1.8万平方米，都是为沃尔玛的标准精心打造的”。说起沃尔玛，驣辉地产内部人员透露，与沃尔玛的谈判很艰辛，为了未来项目的升值，考虑到片区未来的发展，尽管条件有些苛刻，双方最终还是达成了一致。
新规划给西市区带来机遇
到底是什么吸引了沃尔玛呢？
经过多年的发展，西市区逐渐集中了德缘小区、千禧龙庭、晴朗云安、丰宁小区、春晖小区、戛纳小镇等多个小区，片区人口超过60万以上。而与片区强劲的消费潜力形成鲜明对比的是，片区内交通体系并不完善，并且没有形成一个有规模、上档次的综合商圈，片区居民购物、消费等需求难以得到满足。
西二环的改造工程，给西市区走上快速发展通道提供了便利。据了解，西二环高架桥年内将通车。此外，在昆明新版规划中显示，到2020年，昆明市将有“一主一次三副”五个商业金融区。“三副”指在北市区、南市区和西市区，将分别布局三个区级的商业中心。商业金融区内的设置包括几个方面，一是有为各种公司、企业提供办公场所的写字楼以及银行、保险公司、证券公司等金融机构；二是有百货公司、超市等服务设施。规划中强调，将来要“完善居住区级配套服务设施建设 ”，而区级商业服务设施包括农贸市场、超市、美容美发等设施，它的布点是根据住宅小区分布和人口密度来设置的。
至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉表示，昆明市城市未来发展的重点将会向西转移，西市区的城市规模正在扩张，它将会成为昆明城市发展的重要组成部分，3年内成为昆明的次城市中心区，商贸物流及商业地产将有巨大的开发潜力。
而据了解，驣辉商业广场占据着不错的区位优势。它位于西山区兴苑路中段，周边集中了西山片区、高新片区、黄土坡片区等多个高档住宅小区，紧邻西山区政府，另外还有医院、银行、批发市场等生活配套，交通便利。于是，它顺理成章地成了沃尔玛的首选。据了解，驣辉商业广场以“沃尔玛购物中心”为主，另外引进了肯德基及相关银行等，整个商业广场将建成西山区集休闲、娱乐、餐饮为一体的商业核心区和一站式消费新天地。
据了解，11月28日，驣辉商业广场交铺，接下来，城市领地交房，而沃尔玛也即将正式营业。西市区商业的崛起就此开启。
城中村改造助推西市房地产开发
西市区的发展，今年昆明启动的城中村改造功不可没。今年2月，昆明市涉及百万人口的“城中村”改造工程启动仪式在官渡区佴家湾村举行，五华区、盘龙区、西山区和呈贡县也在当日启动了“城中村”改造工程。据了解，昆明市主城区249平方公里范围内有330多个城中村，占地面积近18平方公里。而因为历史原因，城中村较多的西市区，随着城中村改造工程的逐步深入，未来将面临更多的发展机遇。
“西市区处在滇西门户的重要区位，已经让很多开发商看到了商机。但由于历史原因，西市区城中村很多，没有大片可供开发的土地。片区的改造成本高，需要顾及多方利益。因而，政府对片区的推动作用很大。”业界表示，城中村改造工程，将可为开发商提供大片可供开发的土地，片区未来发展潜力无穷。但是，不管聚集了多少利好，还得需要政府的引导。
西市区早前推出的四季阳光、城市领地等少量楼盘，由于供不应求，受到了市场的追捧。于是，习惯了“南征北战”的开发商们，开始把目光转向西边。今年，西市区一口气就亮相了云安尚品、都市春天、森林湖等9个楼盘，西市区已成为房地产开发新的着力点。
开发商：西市区换房需求人群大
目前正在推售西楚眠山花园项目的有关负责人表示，相比北市区和南市区，西市区整体开发情况相对缓慢，它以西山区政府为中心向周边扩散，拥有多个行政单位及企业，区域内交叉较多陈旧住宅，再加上陆续推进的城中村改造工程，片区居民对于自住及生活升级换代的需求空间较大。但目前片区楼盘不多，未来开发商大有可为。
二手中介：二手商用物业成交不活跃
“受规划、开发时间长短以及配套程度等影响，片区内商业发展还尚未成型。”玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓表示，在公司业务中，西市区二手房交易体量并不大。所以，当总体交易体量下降的时候，西市区二手房市场变得更为狭窄。今年楼市调整，西市区二手房市场受的影响比北市区、南市区大。此外，由于西市区新盘项目少，二手商铺和写字楼交易量也不多。
“北市区一些小区底商的规划就不错，很多底商虽然不属于一个小区，但由于离得近，规划上也很相近，很多小区底商联动发展，共同推动了片区商业氛围的提升。 ”卞东晓建议，西市区单个小区商业的规划，最好能从整个片区的发展着眼，形成联动效应。他表示，目前，高新区的楼盘正在不断增多，随着开发量的增加，人流量会慢慢向西市区聚拢，拥有不错的发展潜力。
专家：工业区向居住区过渡更需政府引导
昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈表示，制约西市区发展的最根本原因在于其作为工业区的漫长历史。与居住区相比，工业区在绿化率、环境营造等方面都比不上居住区。目前，片区居住的居民多为工矿企业的家属，片区商业的发展，主要以这部分消费群体为基础。由于他们的消费能力有限，因而片区商业的发展现状很难在短期内得到改变。
西市区由工业聚集区转变为适合居住的区域，政府的引导由此显得非常重要。邓晓盈表示，西市区正西、西南人口密度已经达到了一定程度，但高新区一带人就很少了。同时，市政方面配套也很欠缺。比如，大公园、运动场馆等。此外商业也以临街商业居多，大型体量的商业项目不多。而一个地段好不容易形成的商业氛围，一旦被城市规划作为用地以后则需要搬迁，这样往往就很难再恢复往昔的人气。这些方面都需要政府给予一定的引导。