上海存量商铺需要四年时间消化

    消费需求和办公需求低迷直接打击商业用房市场，上海商铺和办公楼均呈现严重的供大于求。昨天，沪上多家房产研究机构公布的统计数据显示，10月商铺的供需比仅为1：0.36，成为进入2008年以来最低的一个月，办公楼市场同样遭遇租金和销售价格的连续下降。

　　商用房成交量跌价格没跌

　　尽管成交量继续下跌,但商铺市场成交价格走高。上海华燕置业发布的最新统计数据显示，在传统的销售旺季10月份，上海商铺市场成交量不涨反跌，6.24万的成交量仅高于今年2月的成交量水平，较去年同期下滑了64.61%，较9月下挫了33.55%。10月，上海商铺市场供应较9月上扬了4.0%，但与今年1月、6月的供应高峰月相比，10月份17.2万的供应量仅为峰值的50%左右，而与去年同期相比，更只是去年10月供应量的1/17。10月份整体商铺市场价格为每平方米12801元，较9月环比上升了10.99%，与去年同期相比上升了23.28%，大批中心城区商铺进入市场拉动了商铺成交价格整体上行。

　　存量商铺需要4年多的时间进行消化。统计显示，10月份，上海商铺的供需比仅为1：0.36，是进入2008年以来最低的一个月，而整个商铺市场已连续1年呈出供大于求的矛盾状态。缘于此，目前上海市场上已累积了大量的可售商铺，截至2008年11月12日，网上房地产数据显示，全市可售商铺量为574.47万平方米。若按2008年月平均商铺销售面积11万平方米计算，则即使今后无新增供应量，需经过4年多的时间，这些可售量才可以得到消化，可见目前的商铺市场极为严峻。

　　业内有关分析人士表示，上海商铺市场明显受到经济环境变化的影响。商铺市场作为房地产市场的一部分，一方面受整体楼市成交量下滑的影响，致使销售不济；另一方面商铺更多的是作为投资类的项目，所以受股市严重缩水、全球经济危机等经济环境影响更直接。
　　甲级写字楼租金下降

　　上海办公楼市场上小户型办公楼大量上市。上海中原研究咨询部最新数据显示，2008年10月，新增出售写字楼物业12例，分布于普陀、松江等区域，共计18.32万平方米，1697套，面积环比下降17.3%，套数则环比上升8.2%。成交方面，10月上海写字楼销售市场成交6.72万平方米（555套），面积环比下降17.5%。供求的双向萎缩使得10月供求比继续维持在2.7：1。

　　在租赁市场上，面对严峻的市场形势，退租仍然暗涌不断，甲级写字楼报价也不得不跟随市场的变化，在9月暗降的基础上，10月份，甲级写字楼市场租金出现比较明显的下调。统计显示，10月上海甲级写字楼整体租金为每天9.58元/平方米，环比下降了5.52%，基本与去年同期水平持平；其中浦西甲级写字楼日均租金为9元/平方米，环比下降5.36%；浦东甲级写字楼租金为每天11.56元/平方米，环比下降每天4.46元/平方米。

　　上海华燕有关分析人士表示，仍将看好中长期上海的甲级写字楼行情。然而，未来一段时间期内，将迎来困难期，在这段时间内，业主往往通过调整租赁条件的办法，比如免租期、免费车位等等来吸引或协助承租客户找合租伙伴等举措来度过这段困难期。