三季报出炉：三成地产上市公司负债率高达70%

　　依据近期发布的上市公司三季度季报，98家房地产上市公司共实现主营业务收入1093.5亿元，同比去年增长30.5%，但增速和去年同期相比下降19.59个百分点，即便是与今年上半年相比也下降8.01个百分点。

　　增速与主营业务收入一起降低的还有净利润，今年前三个季度房地产上市公司实现净利润139.24亿元，同比增长32.26%，增速和去年同期相比下降75.48个百分点。其中净利润同比增长超过100%的公司只有21家，四大房地产上市公司保利、招商、金地、万科中只有保利位居其中，净利润同比增长125.38%，曾经制造了2007年东莞和福州两大地王的万科集团、上海地王的苏宁集团、长沙地王的北辰集团、武汉地王的金地集团均不在此列。

　　民族证券近期发布的研究报告指出，房地产市场调整幅度加深是板块业绩持续下滑的主要原因。2008年前三个季度，全国商品房累计销售面积达到自1998年以来交易量萎缩的最低点，仅40320.76万平方米；同期全国商品房销售均价出现2003年以来的首次下跌，同比跌幅达0.16%，销售额下降15.02%。

　　受到上述多重因素影响，房地产板块总资产周转率和存货周转率均有所下降。总资产周转率由去年同期的0.21下降为0.18，存货周转率由去年同期的0.25下滑为0.19，房地产上市公司的资金周转速度明显降低。

　　而房地产上市公司的资金压力也在今年年底日益严峻，今年前三个季度，房地产上市公司的经营活动产生的现金流量净额为-366.78亿元，和去年同期的-226.08亿元相比有大幅下降，其资产负债率为65.16%，同比增加0.51个百分点，98家上市公司中，资产负债率在70%以上的有27家。

　　多数研究机构认为今年房地产上市公司的资金情况难以好转，申银万国在近期发布的房地产研究报告中再次下调房地产行业重点公司2009年业绩增速至7%。

　　按照申银万国的行业分类并剔除ST公司，86家A股房地产上市公司三季度末的存货合计达4015.2亿元，相比去年同期存货2519.78亿元，同比增加1495.42亿元，增幅为59.35%。此外，上市公司的负债率明显上升，资金压力逐渐变大。由于销售的放缓以及现金支付的增加，加之资本市场融资功能的弱化，上市公司整体的资金压力正在逐渐扩大。

　　申银万国的研究报告指出，房地产公司一方面通过收缩规模以减少现金开支，上市公司3季度投资额环比减少20%，3季度末，上市公司的短期负债与长期负债比例由年初的97%下调至83%，考虑到年底一般为工程款的集中支付期，如果销售额不能进一步放大，未来行业的净现金流情况无法好转。

　　申银万国再次下调公司盈利预期，对重点公司的2008年到2009年的销售进行调整，并下调业绩，重点公司2008年盈利增速从42%下调至24%，2009年从25%下调至7%，维持行业“中性”评级。年报中，部分公司将计提存货减值准备，这将导致行业业绩风险提前释放，部分公司2008年业绩可能比预测更低。

　　民族证券的分析报告认为，从根本上提高居民房屋购买能力的条件主要有两个，一是居民实际可支配收入的快速提高，二是房屋价格下降到居民的合理预期之内。相关数据显示上述两个能够直接提高居民房屋购买力的条件目前尚不成熟，房地产市场的调整可能会持续，维持对行业的“中性”评级。