下行的商业地产能否成为地产“避风港”？

    目前的情况是，房地产住宅市场已经基本进入到一个死胡同，但商业地产真的是“避风港”吗？
                 
    虽然业内人士普遍认为今年的房地产市场调整对商业地产影响较小，但依然有越来越多的开发商认为，商业地产正在走下行线。

    风暴中，商业地产能够片安一方？
                 
    下行
                 
    尽管多数人认为商业地产是当前行业的避风港，但近日，金融街控股股份有限公司副总裁高靓在接受观点地产网采访时表示：“虽然商业地产抗风险能力比较强，但在目前的市况下，商业地产还是在走下行线。”
                 
    而今年10月，操作人和商业在港交所成功实现了上市的瑞银投资银行亚洲区副主席蔡洪平对商业地产的情景亦不看好，其在接受观点地产网采访时表示：“商业地产的前景不容乐观。”
                 
    三季度数据显示，商业地产呈现出放缓迹象，北京市场写字楼总体租金下挫0.4%，北京高档住宅均价较上季度降低5.5%，这也是该数字自2006年第一季度后首次出现下降。
                 
    此外，由于奥运因素，多数商业地产项目推迟上市时间或开发周期，预计2009年供应量会有大幅上升趋势，而国际国内经济则面临放缓的危险。这是大多数业内人士并不看好商业地产前景的重要原因，因为未来商业地产可能需求面临压力，难以成为房价回调中的“避风港”。
                 
    上海和深圳市场的状况也不容乐观。高力国际介绍，第三季度上海办公楼市场出现小幅下降态势，租金稳定在每平方米9.9元/天，是近年来的首次环比持平。经济大环境转差导致深圳不少企业经营越来越困难，有些企业为节约运营成本，将写字楼租赁的面积缩小，或者直接将写字楼由福田中心区搬迁到其它租金较低的区域。三季度深圳甲级写字楼的平均售价为每平方米4040美元，较上季度下降13.5%。
                 
    谨慎
                 
    商业地产真的是“避风港”吗？
                 
    对此，金融街副总裁高靓表示，虽然商业地产相对来说可以给公司带来稳定的现金流，给股东形成稳定的回报。但是其认为，商业地产开发及盈利周期非常长，回报率比住宅地产相对低很多。“如果没有足够的资金，就千万不要把用于周转的资金用到商业地产的投资里去。否则的话就会陷入周转不过来的怪圈里。”
                 
    另外，高靓建议，在做商业地产项目之前，千万不要想得太简单，一定要准备好你的商业地产的管理人才。这个项目怎么规划，怎么定位，今后找什么人来租你的房子，所有的问题都要提前考虑清楚。第三个问题，在做商业地产过程中也要考虑变现能力。不是我做了商业地产就是不卖的，也要给自己一个合理的规划，在什么时间之内把这个项目变现一些，给股东带来一个更好的回报。

    高靓认为，不管怎样，首先得把持好现金流。“如果没有现金流的话，所有的都没法讲。”

    据了解，近日一些私募基金开始转变投向，对公寓，写字楼市场比较感兴趣。对此德意志银行中国首席代表陈丹华解释道：“住宅受政策影响非常厉害，政策可预见风险比较大。写字楼和公寓等商业地产相对来说，政策风险比较小。另外住宅的销售也不是很被看好。但是写字楼或者是商业，往往对于租金的预期是相对可以计算的。”

    但其认为，商业地产投资还是有风险的，因为商业地产的投资资金都是比较大的，尤其是商业的运营要求比较高。

    SOHO中国董事长潘石屹表示，当今房地产住宅市场已经基本进入到一个死胡同，而商业地产的需求量还是很大，并且，做商业地产比做住宅的回报率高很多，潘石屹表示，以做商业地产为主的SOHO中国，利润是万科的6倍。尽管如此，但其认为“在金融危机要发生的时候，一定要保持足够的现金流量。”