2万亿资金瞄准商业地产 楼市盘整期的调节剂

    黑石没有退缩，反而选择进攻。
            　　
    戴德梁行北亚区董事、商业部负责人Mark Price告诉记者，近日在他们的撮合下，黑石以5.367亿元人民币，低于原价15%，成功收购上海长寿商业广场。此前，市场传言，因为金融海啸，黑石将退出对长寿广场的收购。

    上海、深圳等地写字楼租金下滑，空置率上升，并未阻止“勇敢者”的进入。据悉，目前约有2万亿元人民币的资金正在瞄准中国商业物业，试图抄底。

    黑石抄底术

    近日，一家名为盈石资产的资产管理公司在上海浦东完成了注册，其他的经营手续尚在办理之中。盈石的背后正是大名鼎鼎的黑石。

    据悉，盈石将作为黑石在中国的首家专业资产管理机构，将管理运营其在中国的商业物业项目，盈石还将得到黑石约200亿美元的资金，用于购置内地一二线城市的商业地产项目。
 
    “黑石拿下长寿商业广场的背后，正是国际资本以退为进、抄底中国商业楼宇的开始。”Mark Price说，现在市场上的传言不太对，黑石不是退出，只是采取压价策略。
            　　
    参与黑石此次交易的Mark Price告诉记者，在2008年6月时，长寿广场对黑石开出的价码还超过10亿元，黑石还价到约6.5亿元，双方一度将交易日期定在10月31日前。但在此之后，全球性的金融海啸愈演愈烈，随着雷曼的倒塌，市场开始担心以美国为首的国际资本将撤离中国以求自保，黑石也适时地放出消息，称将放弃在上海的收购计划。就在外界以为上海等地写字楼市场将急转直下之际，黑石突然反手杀回，再压价15%最终得到上海长寿广场。

    黑石的抄底行动还体现在吸纳资产管理人才上。
            　　
    日前，黑石刚刚在亚洲区组建了一支新的咨询管理团队。此前就职于雷曼兄弟的Anthony Steains和汇丰银行的郑建平成为这个团队的合伙人；而来自雷曼兄弟的Johan van Jaarsveld和李东玄，以及来自汇丰银行的井晓文成为这个团队的执行董事。据悉，这个团队将以香港和北京作为总部，目前共有12名成员。
            　　
    让上海陆家嘴大型购物中心正大广场起死回生的正大广场商业管理公司总裁司徒文聪近日也摇身一变，成为盈石资产的首席执行官。有此关联，黑石洽购位于上海的仲盛商城和正大广场的操作正如火如荼。不过世邦魏理仕中国区总经理祝惇若认为，“黑石要收购正大广场还有一定难度。”正大广场如今的年收益在4亿元左右（查看地图），不会折价成交，“这不符合黑石的抄底思路”。

    免租保客户 

    与政府大举救助的住宅市场不同，作为经济景气指数之一的商业地产，特别是写字楼，并不在政府的“救市”范围里。戴德梁行认为，现在倒还不是悲观的时候，包括上海、成都等城市在内，大部分在建商业楼宇在2010年左右集中上市，到那时，市场的消化能力和商业配置状况就令人担忧了。

    “中国香港、泰国等经历了1997年金融危机的地区，通过政府控制商业用地的方式完成了现有商业物业的消化，保证现有写字楼发展商能顺利完成客户入驻。”Mark Price认为，中国政府也许可以考虑如何控制商业地产的土地出让节奏，对市场予以调节。 

    在凯德置地、铁狮门等商业物业发展商，以及戴德梁行、世邦魏理仕等商业楼宇服务商看来，中国政府其实也在采取加大税收优惠等措施对商业物业市场予以扶持。如北京的金融街，对部分入驻企业采取第一年优惠50%、第二年优惠30%、第三年优惠10%的税收政策，拉动了部分企业的入驻热情。“但这种扶持的力度和广度还应加大。”

    针对物业空置率日益攀高的状况，如何采取临时性措施予以挽救呢？Mark Price说，内地物业的发展商应学会主动“以退为进”。他介绍说，香港有经验的商业楼宇发展商的办法是，不直接降价，而是给予一定时间的免租期，把客户留下来，保持入驻率。只有出现严重财务问题的发展商才会亏损卖出。

    祝惇若认为，商业物业的长期经营策略也决定了它具备一定的抗市场打击能力，而房地产收益率的波动远不及资本市场。“因此保证客户的投资信心远比降价求租和抛售更为重要。”

    盘整期调节剂 

    商业地产的抗跌性也让王健林有了成为孤胆英雄的豪气。在刚刚结束的第9届西博会上，万达董事长王健林签下协议，投资80亿元在金牛区开发成都的第二个“万达广场”，占地约200亩。

    据他透露，2008年年内，万达还准备在四川的攀枝花和绵阳再投几十亿元开发商业地产综合项目，在四川之外的其他市场也将陆续出手。 

    “我的底气是，每开发一个万达广场，仅一年的物业租金收入至少在1亿元以上，现在抄底正是时候。”王健林称，全国约40处万达广场的物业租金是他生存的基础，而银行的授信则是他发展的基础。（万达是央行“总对总授信计划”的受益者，详见本报2008年8月25日地产版《王健林解说“钱经”》）

    “商业地产将是中国楼市盘整期最好的调节剂。”美国全球竞争力研究院院长黄力泓认为，中国经历这次金融海啸后，未来将至少保持30年的经济快速增长。而此时能够有机会抄底商业地产的企业，经过3～5年的市场培育期后将迎来大丰收。

    而在世邦魏理仕看来，中国一系列房地产新政促使一些具有雄厚资金的海外投资者积极寻找在华投资机会。 

    戴德梁行的Mark Price表示，目前欧美运营正常的投资机构对中国商业地产非常有兴趣，预计约有2万亿元的资金正在寻找机会进入中国商业地产项目。“但大宗的交易由于避税等原因往往会采取地下交易或者离岸交易的形式。”

    在住宅市场苦苦挣扎的10月，戴德梁行刚刚协助韩国SK集团以4.88亿美元（每平方米4560美元）从新加坡凯德置地手中收购北京凯德大厦。加上黑石抄底上海楼宇、王健林逆市举兵成都，这一切只是中国楼市盘整期发生在商业地产领域（查看地图）的一场场博弈而已。最终，“勇敢者”是跑赢大市还是倒在黎明之前，时间会证明一切。