全球金融危机下 广交会对写字楼拉动力暂降10%

目前的琶洲有两大新闻事件。一是第104届广交会的即将举行，这是比较大的社会性新闻；二是56万平方米的保利世界贸易中心即将发售，这是比较大的房地产行业新闻。总之，目前广州最受关注的焦点就在琶洲。

因为国际大气候的原因，业内对以上两大新闻都会有一些担心：目前愈演愈烈的全球金融危机，会否影响到广交会的吸引力，进而影响到琶洲地区写字楼的价值？即将代理琶洲某大型商业项目的代理行，对广交会、琶洲的商业项目作了全面的评估后得出，广交会使琶洲不足100万平方米的写字楼能媲美珠江新城，即使在金融危机下，广交会对琶洲写字楼的拉动力也只是暂降10%。

金融危机未影响到琶洲写字楼市场

广交会对琶洲写字楼的拉动，可以从该区域写字楼租金及商务地块地价的变化体现出来。据了解，在琶洲会展中心启动建设的2002年，保利取得保利国际广场地块时，地价仅2000元/平方米。当时，保利和香格里拉以招投标形式分别取得了一栋写字楼和一栋五星级酒店的土地，并没有引起市场的多大震动。

2003 年出让挂牌的琶洲pzb11商务地块，当时也只有广州环博展览有限公司一家企业挂牌拿地，当时地价也仅为2330元/平方米。该地块即目前的广州国际采购中心。至2006年初，琶洲一幅商务地块拍卖，其地价也只是3800多元/平方米。而至2006年年底，琶洲pzb1301地块成功出让，其地价达到了 10037元/平方米，当时业界均惊叹不可思议。支撑地价上升的，当然是该区域商用物业租金的上升。中介代理行的统计数据显示，2004年左右，琶洲地区写字楼的租金只有40－50元/平方米/月，到了2006年左右，则上升到了80－90元/平方米/月，上升幅度接近200%。

当然，会展对写字楼价值的拉动也不是无限的，业内人士认为琶洲商务地价已基本到顶。受国内外因素的影响，目前市场关注的不是该区域商务价值是否继续上升的问题，而是是否会下降的问题。

现在席卷全球的金融危机，使世界众多国家的经济受到冲击，全球的消费意欲在下降，世界贸易量也受到影响。和世界经济日益融合的中国，也无可避免地会受到波及。同时，人民币升值、出口退税下调、原材料价格和劳动力成本的上升等因素给中国出口带来影响也会在广交会上显现出来。因此，有市场人士对广交会的吸引到的采购商、成交金额等有所担心。中立地产董事总经理文志坚就认为，近期广交会美国等采购商会减少，由此带来成交金额的减少，这会对依赖广交会的琶洲写字楼租、售带来一定冲击。

不过，从目前来看，金融危机还未给广交会带来太大的冲击。上半年举行的第103届广交会，到会境外采购商累计 19.2013万人，比去年秋交会增加1.3%。其中，来自中东、东盟和新兴市场的采购商普遍增加，成交额也有不同幅度上涨。本届交易会上，出口成交额达到382.3亿美元，比去年春交会增长5.1%，比去年秋交会增长2.1%。因此，即将举行的104届广交会，共设展位约5万多个，比上届增加近1万个展位；预计日最大进馆人数约为10万人次，比上届多1万人次。

全球金融危机未大幅波及广交会，自然不会影响到琶洲的写字楼价值。仲量联行有关负责人分析，“那些受影响的外资企业在广州开展的业务量有限，广州写字楼的需求动力不变。”另外，国内经济增长的势头良好，内需继续保持稳定增长，因此，像琶洲、珠江新城高端写字楼的租售预计也不会受到太大影响。

写字楼借广交会发售

据了解，总面积达到56万平方米、属于广州规模较大的商用物业———保利世界贸易中心，其写字楼在10月底左右发售。某代理行的商用物业部经理表示，在10月份发售，明显是想借助广交会的力量来带动销售。不单单是保利世界贸易中心，在海珠区和广交会沾边的写字楼，多数都会选择在广交会期间发售，例如位于新港东路的总承包·浩蕴商务大厦。

据介绍，在琶洲以及琶洲会展附近新港路一带的写字楼，在未来两三年内的市场供应量将达到80多万平方米，其中琶洲内有60多万平方米左右，新港路也有10多万平方米。对于这些写字楼而言，会展将是最大的卖点。

在未来一两年内，包括去年拍出的地王地块等在内，琶洲写字楼为主项目的供应量在50万平方米左右，加上商务酒店、旅店等包含的少量写字楼单位，其总量也就约 60万平方米。随着出口交易会改为进出口交易会，会展的影响力在扩大，琶洲对写字楼的需求也在大幅增加，目前正在供应市场的保利国际广场以及中洲中心的出售、出租情况都非常理想。

据悉，琶洲地区未来一两年内推出市场的商场面积在55万平方米左右，当该部分物业投入使用时，也会大幅拉升琶洲的写字楼需求。琶洲内的写字楼，供应量远不能满足需求，届时2.5万元/平方米甚至3万元/平方米的写字楼售价以及更高的写字楼租金，也会被市场所接受。