明年房价将下跌20-35％ 外资撤离中国商业地产

    汇丰银行上周五突然调高新造按揭息率半厘，加上长实将干德道及广播道两项目，以低于市价售予美国退休基金，令本来已脆弱的楼市雪上加霜。高盛证券修订楼价跌幅预测，料明年底前一、二手楼价跌幅，由原本的15%至25%，修订为20%至35%，个别发展商的资产净值预测，也下调5%至7%。

    新世界股价重挫13%
                
    受以上种种因素影响，地产股昨普遍下跌，跌幅由4%至13%不等，其中新世界跌幅达13.18%，而嘉里建设亦跌11.34%，长实及信置均跌逾6%。

    高盛指出，汇控全球裁员1100人，进一步令本港就业市场不明朗，对楼市带来更大压力，而汇丰调高按息半厘，亦令楼价下跌半成。同时，银行调高新造按揭息率半厘，若要维持现时的供楼负担比率不变，即供楼开支占收入39%，相等于楼价要下跌4.3%。再者，长实沽售亚视旧址及西半山两项目套现，均对楼市造成负面信号。

    有见及此，高盛降新地、信置及恒隆地产目标价分别至86.6元、10.45元及19.3元，评级同为“中性”，恒隆集团及恒地评级为“沽售”。

    德银料楼价明年见底
                 
    德银亦看淡楼市前景，指本港明年经济前景将明显恶化，并承认该行早前对楼市08年见底看法过分乐观，预期楼价跌势延至09年，并对地产股持谨慎。该行原本估计本港住宅楼价由当前至09年底将上升10%，现改为下跌20%。

    该行调低地产股2009-10年盈利预测4%-19%及8%-34%，资产净值下调9%-24%。但根据纪录，估值较楼价先2-9个月见底，德银估计楼价09年见底，即估值低位将于明年中出现。

    环球疲弱累商厦市道
                 
    里昂对本港楼价较为悲观，并指本港楼价自3月高峰至今已下跌6.8%，预料在明年年底前楼价最高再下跌20-30%。另外，DBS表示，全球金融市场动荡给香港写字楼市场带来的不明朗因素渐增，将希慎兴业评级由“买进”下调至“持有”。如果更多金融机构倒闭，预计到2009年中期，中环地区写字楼空置率将上升到5%或者更高。

    外资“撤退“放缓投资中国房地产
                
    9月15日，华尔街经历了它最黑暗的日子，百年老店雷曼兄弟黯然宣布破产，美林忍痛出让控股权予美国银行；这还没完，21日，两家华尔街硕果仅存的两大投行摩根士丹利和高盛无奈宣布，将由当前的投资银行改制为银行控股公司。

    华尔街投行的倒掉，意味着其将告别以往“高风险高收益”的运作模式，且将受到更为严厉的监管。而对于众多在2003年以来进入中国房地产市场的投行而言，它们的流入曾被认为推高了中国房地产资产价格，如今是否会加速流出？未来又将是怎样？

    “是时候撤退了”
                 
    近日，市场不断传出雷曼、美林、摩根士丹利等计划出售在华物业的消息，不断搅动着内地楼市。安邦研究机构高级分析师贺军介绍，欧美等外资投行长期在上海等城市进行物业收购，“实际上是一种资产买卖”。在这一模式中，国际投资者看中的并不是开发利润，而是在中国经济增长过程中所带来的资产和汇率升值。当人民币升值预期出现反转时，不排除投行会套现离常

    “中国的利润早已经达到甚至超过我们的预期，是时候撤退了，赶在退潮之前，把贪婪和侥幸留给那些接盘的人。”一位外资银行的中国高级投资经理调侃说。他认为，中国楼市出现调整迹象，而且大有继续调整之势，适时出售套现实属明智之举；另一方面，华尔街金融风暴愈演愈烈，外资投行大都流动资金缺乏，及时在高位套现资产而手中握有现金，更有操控余地。
 
    记者了解到，持此观点的投资经理不在少数，他们多数是私募股权基金。而另一方面，国外各种大型养老基金仍然在寻求进入中国市场的机会，但整体投资放缓。而外资是否大举撤离中国楼市尚不能下结论。

    购买、持有物业步伐放缓
                 
    来自市场的信息显示，上半年外资购进内地物业热情不减。戴德梁行投资部董事叶建成指出，上半年虽然有外资在抛盘，但是接货的也是外资；他预计2008年整年的收购交易总数将接近200亿元。

    “尽管大摩等投行已经有意开始在内地套现物业，但是在一些外资养老基金看来，或许这正是买入的好时机。”仲量联行华南区资本市场投资部主管钟德尧介绍说。不过，仲量联行研究部预计，整个亚太区的物业市场租金及资本值经过多年急升后，现已踏入放缓期。

    高力国际董事投资部黄卓伟(黄卓伟博客,黄卓伟新闻,黄卓伟说吧)昨天接受访时表示，未来3-6个月之内，大部分机构投资者会放慢整体收购项目的速度并采取观望的态度，除非该项目为核心地段稀缺的甲级办公楼和购物中心并且价格合理，就是所谓的“抄底”。

    中资地产公司有意增持
                
    SOHO中国董事长潘石屹表示，目前SOHO中国目前正在密切关注被外资出售的物业，如果地段好，价格合理，适合SOHO中国的产品特点，SOHO中国会在适当的时候进行“抄底”。

    擅长开发高档物业的万通集团董事冯仑昨天透露，目前万通集团也在密切关注外资出售的物业，万通集团近期有意增持一部分“低价高档物业”。

    当代集团董事长张雷也认为，外资的撤离对国内开发商来说是一个“非常好的机会”，让有资金实力的国内开发商有更多的选择，包括当代集团在内，目前正在运作上市，被外资购买的核心地段的物业是当代集团一直以来关注的对象，当代集团不排除会在合适的机会出手。

    投行回应
                 
    摩根士丹利内地业务几近停滞 

    大摩中国代表处媒体联络负责人吴轶表示，目前内地业务部门都在等待纽约总部的指示行事。关于是否出售所持物业以及是否在接下来的时间内继续投资中国房地产，都没有定论。对于外界传言出售上海锦麟天地等物业，公司不予置评。

    美林内地房地产业务不受影响
                 
    美林全球商业房地产投资部中国业务主管蓬钢表示，美林的内地房地产业务几乎没有受到影响，他本人的工作内容没有发生改变。
                 
    渣打对中国房地产是长期投资
                 
    渣打银行旗下的渣打直接投资有限公司曾投资远洋地产、绿城中国等内地房企，其董事总经理陈凡正在国外开会，他表示渣打对中国房地产的投资是长期的。