“暴食一顿 消化十年”昆明写字楼的发展路程
“暴食一顿消化十年”
记者调查发现，上世纪90年代最后几年，伴随着世博会的召开，“世博经济”被许多人看好。昆明掀起了建国以来最大规模的城市建设高潮，在这场被称为“把昆明城建水平提前了10年”的热潮中，写字楼在昆明遍地开花，据昆明市建设局统计，仅在1997年至1999年开工建设的写字楼就接近20幢，总建筑面积超过40万平方米，如果再加上在此期间在建的商住楼项目，昆明当时用于商务办公的房地产开发面积估计在60万平方米以上，远远超过了市场需求，因此大部分项目从一开始就陷入了销售困境。
位于昆明市东风西路的三合商利是昆明最早的纯写字楼项目之一，1998年开始销售，当时广告宣传力度之大，创下了昆明类似项目的纪录，但销售走势缓慢，一直卖到2001年，三合商利仍然没有清盘。华尔顿、华尔贝兄弟项目，1997年开工兴建，1999年底项目基本完工，但在1999年10月记者前去采访时，该大厦销售尚未过半。
糟糕的销售状况让有关部门意识到了写字楼市场的问题，因此早在1999年3月，昆明市有关部门就开始猛踩“刹车”，昆明市规划局、建设局等有关单位发布通知，表示不再审批新的商住楼项目，并对新建写字楼征收高达３０％的投资调节税。然而，这些调控措施还是来得晚了，昆明市写字楼市场供求失衡的局面已经形成，写字楼被看成楼市“毒药”，开发商人人敬而远之。
三合商利大厦物业公司的负责人周女士说，另外一个让昆明写字楼走势疲软的原因是写字楼遭到了酒店的冲击。由于世博会前上马的酒店项目很多，世博会结束之后，绝大多数酒店普遍入住率只有三四成，很多酒店为寻找出路，于是专门开辟商务楼层用于出租，因酒店档次、物业管理水平更高、办公设施配套更齐全，加之租金也不贵，所以很多企业更愿意在酒店办公。酒店的加入，使得写字楼租售雪上加霜。
写字楼10年“噩梦”渐醒
和住宅、商铺一样，写字楼本来是一座城市地产开发不可或缺的一部分，并随着城市经济的发展而增长，像昆明这样数年几乎不开发写字楼的状况是十分不正常的。就在昆明写字楼开发商仍被“世博会后遗症”困扰时，市场已悄然发生了变化，昆明写字楼市场正在日益复苏，租售行情见涨。昆明风之铃市场咨询机构对昆明140幢写字楼进行普查时发现，目前高档写字楼入住率高，大多数高档写字楼入住率达到90%以上，有的甚至达到100%，如红塔大厦、银座office、柏联广场等。并且，新推出的高档写字楼销售情况良好。据了解，2006年上半年推出的达阵广场，市场反应热烈，受到了置业者、投资客、医疗机构、航空公司等的青睐。而位于昆明市东风西路的环球金融，面市后不久，销售量也达到了95%。另外，北辰财富中心一面市即售罄的盛况，则让更多人看到了写字楼高端市场的乐观前景。
昆明风之铃市场咨询机构副总经理陆韬认为，写字楼的发展与经济的发展程度有着紧密的联系，随着昆明城市形象的提升，特别是随着昆明在面向东南亚地区重要战略位置的不断升级以及西部大开发的深入，使得不少国内外企业有了在滇投资的打算。除了具体项目的介入开发、营销，他们的投资也包括了物业上的投入，而这些具备经济实力的企业特别注意树立企业品牌和形象，办公楼便是他们展示经济实力和地位的最佳场所。
“经过近10年漫长的消化期后，昆明中高端写字楼进入了断档期。不少公司委托我们找类似的中高端写字楼，但并不好找。而1999年前后出现的写字楼，就现在的需求来说，内部设施、配套等已经陈旧，无法满足现行需求，市场迫切需求升级版写字楼的出现。”陆韬告诉记者。另外，记者在裕兴、玛雅等二手房中介公司也了解到，求租中高档写字楼的企业不少。
一家企业的老总告诉记者：“昆明写字楼市场一直存在需求结构性矛盾。目前昆明的不少写字楼都是商住两用楼，于是我们常常看到，买菜的大妈后面跟着几个西装革履的商务人士从电梯出来。这在一定程度上弱化了商务写字楼的商业核心地位，这也是许多正规的、中大型企业不愿意看到的。”这些声音表示，在昆明写字楼近10年“噩梦”即将结束之时，市场喊出了“昆明呼唤真正高品质的商务写字楼”的声音。
高档化写字楼受青睐
根据调查，记者发现，从各方面情况看，现在是昆明开发写字楼的最有利时机，但是和５年前相比，如今写字楼市场的需求特征已经发生变化，那种中小型民营企业、外地驻昆机构成为写字楼购买的主力，整层甚至整幢楼宇购买的时代已经过去，因此，开发新一代写字楼应该适当划小出售单位，增加户型变化，但这对电梯配置、给排水设施、通风管道、电力布局和停车位数量都提出了新要求。
另外在昆明，至今还没有哪个项目公开宣称自己是节能型的，这是一个空白，可能有人认为，这个空白的空间很有限，但蕴藏着不可小视的能量。北京锋尚国际公寓的“零能耗”，南京朗诗国际街区的“低能耗住宅”、郑州摩尔“节能概念设计”、深圳蓝牙水晶写字楼的“十大生态智能技术”、济南太阳树公寓的“高舒适度低能耗的新型生态高科技公寓”……这些不是未来科技的遐想，而是迎合目前“节约、节能”主旋律的高科技房产，在资源越来越匮乏的今天，“节能”显得无比重要。
另外，有业内人士分析，经过多年的沉寂期后，昆明的写字楼市场面临新一轮开发热潮。有人预测，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼是写字楼发展的主要趋势，并且，市中心区智能化高层写字楼和新城区商务花园写字楼成为未来５年写字楼市场的主战场。
业内人士提醒：不能搞大跃进
尽管昆明写字楼市场日渐复苏但业内人士提醒，仍不能盲目乐观。昆明风之铃市场咨询机构副总经理陆韬说：“一线大城市由于产业基础好，辐射、聚合能力强，商业发达，商务需求则越多，写字楼项目也会比较多。单就昆明本身而言，虽然近几年经济发展速度快，但由于本身需求量有限，昆明写字楼的发展是一个渐进过程，对高端写字楼的需求也不可能突然增多。”陆韬介绍，昆明写字楼正在平稳发展，不少开发商在观望，不敢轻易下手，写字楼地块的流拍就是最好的说明。为此，他建议，开发商要审慎出手。同时，没有写字楼开发经验的开发商，最好不要贸然参与中高档写字楼的开发。陆韬认为，在开发中高档写字楼的过程中，要注意以下问题：首先，区位的选择很重要。一座写字楼需要有周边环境的辅助，包括商务及商业氛围、交通状况、产业链条是否完备等。写字楼与周边的其它建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须有相关的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心一体的大空间。其次，要注意写字楼的外观形象。第三，要具备充足的硬件设施以及物管等服务项目。另外，对客户的选择以及后期经营上，也非常关键。写字楼是一种经营物业。所以，新开发出来的写字楼项目不能一卖了事，开发商要参与到后期的运营上来。如果没有人介入协调，则入驻的企业会比较杂乱，不利于整个写字楼档次的提升。另外，写字楼讲究“同类扎堆”，入驻的各企业也会对同层的企业有所挑选。这时，开发商要对入驻的企业进行适当的筛选和协调。