昆明未来12年规划 有多个商业项目正在打造

　　目前，南市区在建或将建的大型商业项目有南亚风情商业广场、金宸国际中心等；随着东南沿线土地实现整合，包括滇池路板块、广福路板块、官南板块等在内的泛南板块也随之即将形成，业内人士认为，南市区面临新的发展机遇，商业项目将带来“孤岛”的美丽转身。

　　现状：商业设施分布不平衡

　　随着昆明城市重心的南移、省级行政机关的南迁、广福路等交通路线的改造并通车，南市区成了地产商眼中的开发热土。短短几年下来，南市区已聚集了众多新小区，由此引来的完善生活配套的呼声也日益高涨。

　　“新昆明建设提出以前，北市区的总体用地多于南市区。当新昆明建设提出‘一湖四环’、‘一环四片’等概念后，南市区的建设才得到了大幅提升。”云南省设计院规划设计研究分院院长张绍稳告诉记者，目前南市区商业设施的规划布局滞后于城市的发展速度，并且存在着商业设施分布不均衡的现象。

　　“南市区的发展和板块构成，决定了其商业特征。因为沿滇池区域多为旅游度假休闲区，所以旅游商业成为了该区域的最大特色。从总体上看，南市区的商业呈块状分布，商业配套很不均衡。”深圳至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉也表示。风之铃房地产研发中心项目经理姜芸也认为，与北市区的点式分布不同，南市区的商业项目多呈块状分布，并且多是沿着道路延展的道路经济。

　　前景：利好因素让南市转身

　　近日，昆明未来12年（2008－2010年）城市规划向社会公示。《规划》中，南市区将成为新的城市副中心，昆明城市及中心城区南向拓展的趋势也渐明晰；

　　除了《规划》的利好外，大的商业项目的相继高调亮相，也给南市区商业的发展增加了底气。8月3日，滇池路上最大的商业项目——南亚风情商业广场奠基，这是一个集购物、娱乐、休闲、旅游、餐饮、商务办公、住宅等于一体的大型商业MALL，或将给配套缺乏的滇池路带来商业再次崛起的机会。

　　另据了解，今年底，由金宸地产开发的世纪半岛四期·金宸国际中心即将面市。再加上近期曝光率较高的螺蛳湾国际商贸城、广福国际商贸港以及光辉城市将打造的“南市财富中心”等商业项目，南市区商业配套设施的丰富及完善已露出尖尖一角。另据《规划》内容显示，南市区在巫家坝机场的搬迁后将改造机场片区，与会展中心、宝海公园等同时规划成为南部城市副中心。

　　“此外，待东南沿线土地实现整合以及交通改善后，包括滇池路板块、广福路板块、官南板块等在内的泛南板块也将随之形成，届时南市区将面临更多的发展机遇。”姜芸认为。

　　预测：泛昆洛板块异军突起

　　南市区聚集了众多利好因素，处于新老城交界处的昆洛板块可算是受益者中的一大赢家了。昆洛路为昆明南北大动脉，是老城与新城的纽带，且是商业结点和城市节点，连接主要经济、商业、产业区域，由北向南逐渐发展。它的沿线大盘林立，西侧为已开发和正在开发区域，以住宅和商业为主。东侧为待开发和即将开发的区域，以产业为主。深圳至祥置业（昆明）研究中心的一份调查显示，昆洛板块区域内目前建成的虽然只有新亚洲·体育城，但广福国际商贸港等项目已在建，而周边一些看似没有动静的地块，其实早已被金色之源地产、田丰地产、云路地产等众多开发商圈完，可以想像，一场鏖战将上演。

　　“昆洛板块将以运动健身为主导，融文化旅游、购物休闲、居住等功能为一体，打造为特色鲜明的综合型新城区。目前，沿广福路的大型专业市场和社区型商业已经形成，可以说昆洛板块已初步奠定了昆明新物流中心的地位。”李纯玉还预言，在城市发展的带动下，昆明城市中心迁移，交通将引导城市发展，结合昆明城市内涵式（旧城改造）和外延式（新城扩张）的双重发展，昆洛板块将形成城市发展过渡带。而随着昆洛板块的完善，由此将进一步促进更大规模的泛昆洛板块的形成。

　　建议：开发和投资都应谨慎

　　在看好南市区商业发展的同时，姜芸也表示了自己的担忧。她告诉记者，’99世博会前后，由于开发商的高预期导致了昆明商业项目的过度开发，写字楼市场出现了供大于求的局面。目前，各开发商都瞄准了南市区商业市场的前景，但南市区的消费人群还是有限的，所以一定要避免重蹈当初写字楼的覆辙。

　　云南集成广福房地产开发有限公司销售部经理丁夙也认为，“南市区呈带状发展，很难把人集中在一个地方消费，所以商业地产的操作难度相对较大。开发商在做产品研发时，一定要准确定位，不能盲目开发。”张绍稳则认为，从目前的交通状况等综合因素考虑，现在南市区还不适合发展单一的商业中心，只适合多中心地来布局商业设施。他指出，南市区空地余量少，城中村改造是南市区发展的契机，也是南市区公共配套和商业配套最可寄托的环节。

　　李纯玉建议，打算转向南市区的投资者，应谨慎做好市场调查，选择适合的投资产品，不能只看眼前和小范围的市场情况。