成都商业地产发展概况 14个区域商圈组合上阵

　　近日,世邦魏理仕以及中原地产等多家机构发布了成都上半年商业地产的总结报告。各机构不约而同地指出,今年上半年成都商业地产虽然经受了地震的考验,但总体成交价格依然呈现出持续走高的趋势。此外,商业用地的持续放量,为未来成都商业地产市场提供了新的供应。

　　商业布局

　　14个区域性商圈已经呈现

　　中原地产报告称,成都市区现已形成了多个区域性商业中心。目前在三环路内除了传统的骡马市、春熙路、盐市口三大商圈外,还有会展、羊西、光华、双楠、红牌楼、站南、成仁、建设路等商业中心以及荷花池、五块石等专业市场在内的14个商业圈。而从上半年拍卖土地的情况来看,商业用地供应主要集中在城南三环外,总供应面积约235亩。

　　最近,城南副中心区域更是有近10多块商业用地推出,上海复地等实力派企业也已厉兵秣马。

　　据了解,今年底,伊藤洋华堂除了将在建设路开设其在成都的第四家店外,还计划2009年在城南自建第五店;另一家高端零售业美美力诚更与合作伙伴一起在高新南区购置了商业用地。多家机构分析认为,今年下半年城南副中心商圈结构将初步形成。中原地产相关负责人分析认为,从区域商业中心的分布来看,区域发展成熟的城西和城南的区域商业中心较多,区域发展相对滞后的城东、城北分布较少。

　　此外,南部副中心商圈和金融商务大道的规划与实施将带动商业发展新一轮的热潮。

　　供应情况

　　二三环间供应放量巨大

　　根据中原地产调研发现,今年上半年商业用房市场的供应量为32.59万平方米。而城东的成华区商业市场发展势头最迅速,市场供应量达到了11.84万平方米。从环域来看,由于各类区域型商圈主要位于二至三环,加上二至三环住宅市场火爆,居住人群不断增加,商业用房市场需求增大,导致上半年二至三环商业用房市场供应放量巨大,达到15.55万平方米。

　　关注焦点

　　二三环间裙楼成物业主要形式

　　从目前成都商业物业的供应来看,独立商业供应较少,裙楼商业和底商较多。随着成都高密物业的发展规划趋势,目前存在的独立商业物业特别是专业市场也将逐渐搬迁至三环以外,今后三环内的独立商业物业将会逐渐减少,裙楼商业将会成为商业物业的主要形式。

　　而新出现的区域性商圈集中在二三环间,该环域已经成为目前成都商业用房市场发展的重点。

　　后市分析

　　优质商业物业持续走高

　　据世邦魏理仕统计,今年上半年优质商业首层平均租金达到了46.1元/平方米·天,同比上涨4.6%。事实上,成都商业物业的价格根据商圈位置以及成熟度的不同,形成了三个集团。春熙路和盐市口先天优势明显,无论是租金还是售价均远高于其他商圈,当仁不让的构成了第一集团;而骡马市、桐梓林、双楠、荷花池四大商圈由于经济发展较早,商圈成熟,售价水平基本相同,构成了第二集团;其他几个商圈则构成了第三集团。从3个层次的商圈分布来看,市中心和城南、城西中高档居住社区以及荷花池专业市场的租金和售价水平较高,而老商圈和城北以及城东商圈的商业物业租金和售价均比较低。

　　中原地产统计发现,上半年商业用房的整体成交价为11328元/平方米。从各行政区的成交价来看,价格都在1万元至1.2万元之间上下波动。其中锦江区中包含城中、武侯区中包含城南,这两个区域的商业市场成熟,商业用房的租金和售价都非常高,均价分别达到12663万元/平方米和12235万元/平方米。高新区的大部分区域在三环外、金牛区成交的商业用房则是许多二环以外的住宅底商,因此这两个区域的价格较低,仅9940元/平方米和9909元/平方米。环域来看,内环以内仍然是成交价最高的区域,成交价达到了15200元/平方米,而成交面积较多的二至三环成交价仅有8771元/平方米,比城中均价低了约42%。

　　机构分析认为,上半年城中各大型商圈商业用房的档次要远高于城市外沿商圈,同时二环以外的商业用房分散面积大,位置的差异导致了均价拉低。虽然商业用房的成交价有小幅波动,但总体来看呈现出持续走高的趋势,结合区域和环线的成交价来看,在产品属性差异不大,区域和投资属性优势明显的城中商业用房价格优势也很明显。