购物中心的类型和营销要素
国外先进国际发展形态及其专业协会相关定义的基础上，定义了具有典型意义的11种购物中心类型，比如说城市购物中心，比如说超级地区购物中心，地区购物中心，邻里购物中心，还有购物公园，还有能量中心，还有生活时尚中心，还有娱乐中心，还有工厂直销中心――奥特莱斯，美食中心，你的商业组合怎么样，有哪些业态，你和消费者的沟通，选址怎么样，11种类型里面，根据核心价值，选址条件，主力店的占比，功能的组合，甚至购物娱乐倾向，消费者沟通，我们做了这些模型，不同购物中心不行是不一样的，这是超级地区购物中心，地区购物中心、邻里中心都是不一样，购物公园也是很大的差距，工厂直销中心怎么样，娱乐中心怎么样，美食中心怎么样，都有不同的一些条件，所以我们说在11种购物中心类型里面不能涵盖所有。
目前泛商业中心很多。购物中心的营销要素是什么？购物中心不同的营销要素，向消费者呈现着不同的核心价值和形态，比如说商业组合里面有多少个主力店，主力店的类型和构成，行业类型和业态形式，主力店的面积占比是多少，整体功能组合中，组合是怎样的，选址条件，是处于什么样的区域？商圈特性，交通条件如何，场地面积，建筑面积大小，比如购物娱乐倾向性，我们一个经济模型研究这个东西，购物中心怎么规划和体现。消费者的消费行为还是以购物为主要内容还是以休闲娱乐为主要内容，以满足个人的自我实现需求还是以满足家庭基本生活需求为主，感性成分更多还是关注性价比的理性消费行为，采取的建筑形式特征，封闭或开放，楼层数量与功能分配，外部交通衔接，出入口设置，内部交通动线安排，空间布局，设施配置，人性化的销售支持区域设置，停车场地上或地下的设置方式，停车位数量及其面积，景观设计，视觉设计、标识与导向设计。广告位、企业、产品、服务传递，公共信息资源分享，比如LED大屏幕设在哪里，放在外面还是里面，香港一些购物中心放在里面，比如停车场，香港一个购物中心在海边，它把停车场设在15、16楼。另外，深圳万象城楼层停车的方式，很多人为了满足这样的方式，专门到万象城去，想上几楼停在几楼，不用到地下，尤其很多女士开车技术不是很好，怕进地下停车场。所以这样的停车环境是非常好的，有自然采光，户外光线充足。
购物中心根据当地经济特点、零售市场及商业现状，结合项目所处地域特点，购物中心可考虑发展方向是什么，我们做什么样的商业，大型商业综合体购物中心，能量中心，中高档餐饮及休闲娱乐中心，大型专业市场，还是旅游、运动健康中心，还是奥特莱斯品牌折扣中心，还是开放式商业街区，我们做大型的购物中心是怎样的，这是英国伯明瀚一个购物中心，我们要做泛商业类型，旅游休闲、运动是怎样的，我们做一个开放式商业街区是怎样，我们要做一个专业市场。
现代商业概念在购物中心规划中的运用，要做好这样的规划，首先要回答一些问题，这是发展商和规划公司必须要回答的一系列问题，这些问题在我们工作模块里面必须体现，这样的中心吸引哪些目标消费群，这些目标消费群的需求是什么？采取的商业模式是什么？各模块的商业规模多大，采取怎样的开发步骤，项目商业选择何种商业概念及目标市场定位，才能够符合目前区域发展要求，项目商圈范围多大，商圈内人口、交通、规划条件状况如何，商圈内是否有现存的未来潜在的竞争对手？竞争对手的市场定位如何？是否存在商业缺失？在选定的项目方案中，应采用怎样的行业组合？应选择怎样的主力店、次主力店？应采用怎样的租户组合以使得商业概念得以落实。我们从消费人群和行业、消费形态确定购物中心主题，与行业消费形态就是运动、休闲、数码体验，家居生活、时尚个性。
定义各主题下行业经营范围几个字的面积配比，比如说女性占多少，奢侈品占多少，年轻怎么样，中产阶级怎么样，家居生活怎么样，根据这样的主题与目标消费者购物中心定位的相关性，筛选目标主题短名单，笑脸就是OK的，哭脸就是不行的，这是一个筛选，通过租户资源可得性，来的条件是什么，有什么要求，我们在商业规划里面有一个选择模型，这个判断非常重要，要根据租金的收益、毗邻环境匹配性以及竞争环境四个纬度，筛选评估最高排名经营主题。
举例来讲，这个购物中心是时尚体验中心还是运动休闲中心，我们会放不同的东西在里面，从而寻找目标消费群提供满足购物、餐饮、娱乐休闲及服务需求的全方位解决方案，假如中产阶级为核心的目标运动休闲体验中心以这么多东西放在里面，作为消费核心驱动者的次主力店，需要充分考虑和迎合目标消费群对于品质和性价比的要求，3-5年以后会出现一些次主力品牌逃离百货公司的现象，那个时候百货公司的日子会很难过，比如现在熟悉的ZARA进了杭州，它不会选择到购物中心，因为本身有很明确的消费群体对象，有很丰富的产品系列，有很时尚的流行元素，所以它有一定的规模，1200平米是最低开店面积标准，它自己的管理和服务都有自己的一套模式，所以我们要十分关注次主力店的经营，这是意大利一个品牌，还有百思买电器，还有俏江南，流行时尚餐饮，一茶一座，金钱豹等等，还有H2M，这是瑞典的一个品牌，现在进了上海、北京，对将来中国的百货店还是有很大威胁，还有娱乐休闲的一些店。现代城市购物中心核心价值元素，品位元素、个性化，体现个性化的元素，什么样的东西才是个性化，精致的元素，我们要体现优雅的元素。前面讲了这么多购物中心。
符合多种消费业态，以个人生活享受和价值实现为目标的体验式、个性化的泛商业概念是消费者未来追求的核心消费模式之一，休闲商业、温泉、水会、足浴，美容、纤体、美甲、高尔夫练习场、运动商业：恒温游泳池、画廊、艺廊、手工艺作坊等等，还有一些会所商业：比如商务会所、社区会所、SPA会所、名人会、名媛会、政治家会所，长安俱乐部就是典型政治家会所，还有教育商业：亲子活动、早期幼教、补习中心等等，还有健身商业：健身房、口腔、齿科、体检中心，药膳房，养生滋补馆，服务商业：银行、保险、证券行、理财中心等等，还有展示商业，还有创意商业：LOFT办公室、时尚基地，艺术创作，音像制作。符合多种消费业态。
举个例子，宏梦童趣生活店，要做中国的迪斯尼，现在开了50家店，从几十平米到几千平米都有，上海、北京、深圳等等的都有，宏梦动漫广场概念，2万平米，这是体验过程，角色扮演为主题，剧场、影院、儿童参与、娱乐、卡通动漫一体的新的商业概念。还有奢侈品主体的商业。国际成功购物中心案例研究，香港时代广场，这是目前来讲，香港效益最好，经营最成功，时代广场依然是推崇的购物中心，效益非常好，比如新加坡怡丰城。
时代广场成功经验的借鉴意义很多，定位于中高收入的写字楼商务人群和访港游客，提供以购物中心为主的功能，提供丰富的商品，满足顾客需求，成功的租户组合，从建筑内部打通通道，规划设计空间感强，将美食广场设在购物中心顶层，在多个楼层内部设置主力店，在购物中心设置标志性的电子屏幕和时钟，差异化的顾客服务为顾客提供了特殊和特色的服务和消费理念。时代广场的主力店中的电影院的出入口独立的购物中心之外，没有起到主力店的作用。这是不足的地方。
新加坡的怡丰城，这是在海边上，怡丰城二楼主要是针对青少年、小孩与家庭，三楼有空中屋顶、户外剧院等等，还有嘉华影院，还有顶层亲水露天活动广场增加休闲氛围。