南京商务综合体与一线城市相去甚远

　　一线城市成熟

　　南京刚刚起步

　　据统计，目前南京已建成和在建中的商务综合体，总数有将近20个。在新街口商圈中，有城开国际、观城（中华路1号）、金轮国际广场等；在珠江路商圈中，有新世界中心、华利国际、珠江1号等；在大行宫商圈中，有长发中心、新世纪广场等；在河西新城，有万达广场、中泰国际广场、东宝8号等。

　　部分商业专家认为，虽然数量逐渐增多，但对比国内一线城市，无论从项目规模还是入驻商业档次来说，南京的商务综合体发展都还属于较初级阶段。“如果以一线城市的标准看，目前南京市场上能真正称为商务综合体的项目寥寥无几。”在中商联商业投资管理有限公司总经理汪洋看来，能成为商务综合体的项目至少具备两个必要条件：首先，体量上如果是位于城市中心区域，建筑面积至少在10万到20万平方米，如果在城郊则应该更大；其次，业态足够丰富，各个档次商品特别是中高档次商品大量进驻。接着汪洋表示：“按这个标准看，目前南京能达到的项目并不多。”

　　发展潜力巨大

　　河西挑战主城

　　“作为刚起步的新型综合性物业，南京商务综合体未来的发展具有很大潜力。”汪洋对南京商务综合体的未来比较有信心。他认为，从规模和开发经验看，目前正在施工中的河西万达广场，是未来南京最具发展潜力的商务综合体之一。据万达集团南京公司介绍，南京万达广场是万达第三代商业地产——城市综合体的典范代表，也是万达集团迄今为止开发的最大规模的城市综合体。另据南京正旺置业有限公司经理助理黄菲介绍，该公司在河西东宝路开发的项目东宝8号，建筑面积超过10万平方米，集大型商业、酒店式公寓和写字楼一体，也是未来南京一处值得期待的商务综合体。

　　河西与主城区各有优势。“河西优势主要体现在规划合理及空间较大，而主城区的优势主要在于人口聚集度高。”河西中央商务区一位负责招商的主任这样表示。相比主城区新世界中心、珠江1号等商务综合体的底层招商完成，河西的中泰国际广场、联强国际大厦等项目的招商却是迟迟不见效果。“这里人口本来就少，再加上入住率太低，导致商家不敢贸然进入，而商业配套的不完善又让我们业主不愿住进来。”中泰国际广场的业主储先生这样认为。

　　三大条件决定

　　未来成败关键

　　针对目前发展所遇到的瓶颈，不少专家都提出了各自建议。其中，普遍认为商务综合体的成功主要取决于三个条件：即开发商的专业性、项目的规模性和招商的档次分明。

　　针对专业性，江苏友谊合升房地产开发公司总经理陈烽深有感触：“通过我们企业多年的调研和观察发现，那些在商业地产做过多年的开发企业，做商务综合体成功的几率会大许多。”陈烽认为，“从前期的房源销售到中期的项目招商再到后期的物业管理，专业性强的开发企业可以根据自身经验避免很多失误，以成熟的方式进行运作。”

　　“在主城或河西的商务综合体，建筑面积应达10万平方米以上；位于城郊结合区域的商务综合体，不应少于20万平方米”，汪洋认为，“只有具有一定规模，才能发挥出商务综合体巨大的辐射特长，带动周边区域发展，从而提升整个区域的价值和项目自身价值。”

　　“价值通过档次才能体现，只有较高档次的商业和较高层次的企业进驻才能提升项目价值。”戴德梁行江苏写字楼部经理刘东鑫这样表示，所谓档次分明，是指在实现上述目标基础上，达到商业的多元化构建，“比如说，引进大型超市拉动人气，引进特色餐饮和多种娱乐增强服务性等。”李汇丰