温州写字楼市场进入旺盛期

　　写字楼房源增多显商机

　　当前，我市写字楼市场迎来一个相对的交投旺盛期。据市房管局网上售房系统显示，由中城集团开发的位于锦绣路的锦绣中城上月30日开盘，共有50多套房源入市，至2月27日销售率超过70%。新世纪房开开发的位于经济技术开发区西片的新世纪商务大厦定于3月18日开盘，东南·嘉业国际、万康联邦商务中心、恒隆商务广场等也即将推向市场。位于车站大道的财富中心、火车站对面的华盟商务广场不久前相继交付使用，在二手市场上表现活跃。业内人士认为，绝对数量的增长、供应类型的多样化与产品品质的高档化促进了我市写字楼市场发展，当前投资性需求和自用性需求都达到了一个较高的程度。

　　三角洲投资顾问有限公司副总经理颜志军说，温州住宅价格的快速上涨，似乎让很多投资者忘记了还有写字楼这一市场。直到一系列针对住宅的宏观政策出台，才让写字楼这个更加具备投资属性的房产品开始为人关注。当前一批新房源的入市正刺激了市场，为投资者提供了更多的选择。

　　他认为，目前温州的写字楼市场应该处在一个相对低估的阶段。在北京、上海等大城市，写字楼的售价低于周边住宅项目被称为“倒挂”现象，在我市则司空见惯，住宅单价2.5万元、3万元的已经不在少数，写字楼单价则多数集中在15000—25000之间，这反过来则显示出价值的洼地。随着国家政策对住宅投资的严格控制，随着城市经济的日趋繁荣，当前的写字楼可看做是一只值得吸纳的“原始股”。

　　据海螺置业商业地产分公司经理赵克介绍，温州现有写字楼主要集中在新城板块、车站大道与锦绣路轴线、人民路大南门一带以及其他各个区域的零星分布。车站大道与锦绣路轴线写字楼市场发展较为成熟，是温州金融机构最集中的地段。该区域办公配套齐全，商务休闲氛围浓厚，财富中心、锦绣中城、恒隆商务广场、东南·嘉业国际、万康联邦中心等高档纯写字楼都聚集此地，吸引了不少投资者，发展潜力巨大。其中财富中心市场价最高，售价达3万元/平方米，租金约为70-85元/平方米/月，锦绣中城开盘均价20245元/平方米。新城物华天宝周围分布了一批高档写字楼，该区域环境优越，配套齐全，交通便利，深受品牌公司、规模企业青睐，其中新城大厦单价约为15000元，发展大厦单价约为21000元，租金从40-60元/平方米/月不等。人民路是温州市传统的商业中心，但就写字楼来说有些老化，交通拥堵停车不便，像国贸大中心、国信大厦的售价约为15000元/平方米，月租金约为40多元/平方米/月。

　　投资写字楼要综合衡量

　　宏观调控之后，温州已有不少投资者逐渐将眼光从住宅转向了写字楼，但是写字楼的投资难度要远远大于住宅，对此，业内人士给出了自己的建议。

　　“现在来买写字楼的客户总是问得很仔细，比如写字楼内有几部客梯，办公空调是中央空调还是分户空调，所拥有的停车位多少，这里不光是公司人员的固定车位，还有来访客户停车的流动车位，要考虑到他们停车的方便。”海螺置业经纪人王先生介绍说，写字楼的品质很重要，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受；写字楼内部配套注重信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等。

　　颜志军认为，写字楼的高档不仅体现在规模、高度上，还体现在专业化程度上。有特色、有个性、有酒店式服务的专业写字楼将会形成较强的凝聚力，入驻企业因行业而聚集，更具备强劲的发展后劲。

　　赵克认为投资写字楼更适合资金充裕，对回报时间并不紧迫的客户。他说：“温州写字楼价格虽然不算高，但由于户型面积较大，其投资总额要远高于住宅产品。普通住宅招租通常一周左右就有租客上门，而写字楼可能要等上半个月。所以急需流动资金的投资者还是不要贸然涉水。”此外，办公楼的物业管理费也要高于普通住宅，这些费用在物业空置时期对投资者的影响是比较大的。对投资者来说比较重要的一点，就是物业所属的发展商实力及物业管理公司在行业内的信誉。因为写字楼是一种长期持有物业，如何使其在若干年甚至更长一段时间内保持比较高的品质，这就需要写字楼发展商的高水平建设以及物业管理公司精心的维护，只有这样，投资才会真正令人放心。

　　作为一个个人投资者，刘女士总结出了几条投资经验：好的写字楼要有充足的停车位，人气要旺，出租率才会高，不用担心物业租不掉；尽量不要负债购买；在产品本身的增值空间和速度上，写字楼可能要低于住宅产品，更多是以租金回报为投资目的，因此要长线投资。目前写字楼市场最好租的面积集中在250—400平方米之间。