07年杭州商铺白皮书 商业用房市场前景如何
一个城市的商业发展程度如何，某种意义上可以从这个城市的商铺价格上看出一二。作为一条关注市民创业的热线，每年18创富都会对杭州的商铺做一次盘点。受去年第二套房贷政策的影响，一部分资金转向商业用房的投资，商业用房市场整体上升。据业内人士预测，2008年，杭州商业用房市场前景很大。
去年，18创富平台的商铺转让信息达到200多条，其中主要是商业街、社区商铺、写字楼及其厂房，出租和转让价格出现了不同程度的波动。商铺的地段决定它的价值，哪里的商铺转让价位最高，哪里的商铺转得最快，将决定2008年杭州商业用房的新动向。
武林路商铺租金涨幅30%—50%
沿街、小面积店铺依然吃香
小吕原先在武林路上经营一家服装店，位置就在武林鞋城对面。2007年8月份，由于个人原因，在本报18创富栏目上转让。“当时情况非常好，来了大概有几十个电话，不到半个月就出手了。”小吕回忆。50平方米的店铺面积，转让价18万元，年租金每年20万元，这是该店铺的成交情况。
“小吕的商铺位置属于武林路的黄金地段，过了七八月份就出现了巨大的涨幅。”浙江中青商业地产发展有限公司的徐海华分析。目前，正在招商的“女人天地时尚流行馆”，开发商开出的年租金达到了每平方米1万元左右。“女人天地时尚流行馆”位于杭州市武林路时尚女装特色街黄金地段，是以女性顾客为目标市场，以时尚、休闲产品为主要商品种类，包含多种业态和多种门类的女性主题商场。其地下商铺的出租价格也在每平方米5000元左右，11平方米的商铺年租金达到了4.5万—5.5万元。
去年3月份，杭州武林女装街周边增加了五块商业用房，从北到南分别为西子铭苑、日月光华、锦绣天地、女人天地、教场路历史街区，五个区块商铺总面积达4.5万平方米。当时，该地段的商铺每平方米的年租金在5000—6000元，但到去年12月份这些地方每平方米的年租金涨幅高达30%—50%，最高的年租金达到了每平方米上万元。该地段的扩容显然再次为商铺造势，很多商户明显感受到其中的变化。位于武林路与狮虎桥路口的晶生晶世的店长雷俊表示，店铺面积不大，只有38平方米，年租金比去年增加了2万元。
同样是在武林商圈的地段，狮虎桥路商铺寻转让的张先生就没有小吕那么幸运。几个月下来，张先生的店铺还没有寻到下家。“对这个地段感兴趣的人很多，但实际上有心谈的人很少。”张先生告知了转让信息见报后的情况。事实上，张先生的店铺与小吕的店铺还是有差距的。张先生的店铺属于武林街道内靠近狮虎桥路内的店铺，由于不是临街，很多人并没有十分的把握接手。
“450平方米的餐饮店，转让费20万元，年租金也只要20万元，但就是找不到对口的人。”张先生透露。武林路主干道全长1819米，并向两边延伸，分为凤起路区块，狮虎桥路、孝丰路和安吉路区块，龙游路和教场路区块，孩儿巷区块等四大区块。虽说前后不到2公里，但因为建筑物新旧，路段商业氛围差异，租金水平有天壤之别。总体来说，支路的价格相对低一些。
在统计当中，与上年相比，武林路沿街商铺的年租金涨幅达到了30%—50%。而沿街的小面积商铺依然最俏，在转让信息中，60%的武林路商铺面积在50平方米以下，成功率达到了80%。
延安路“银泰段”依然“一铺难求”
明珠、工联段商铺转让较多
同武林路相比，延安路在武林商圈中依然是“头号老大”。据业内人士分析，在路段上，延安路已形成了以银泰、龙翔及工联三大稳定的商铺格局，也分别出现了不同的变化。“银泰段”延安路商铺依然是一铺难求的状况，身价也是不断上升趋势。“据我了解，银泰对面的136平方米的某珠宝店，2007年下半年公开拍卖的年租金达到了321万元。与之相邻的130平方的“三叶草”，续租的年租金也达到了每年260万元。”浙江中青商业地产发展有限公司的徐海华指出2007年“银泰段”延安路商铺的年租金变化。“银泰段”的延安路每平方米年租金一跃到了2万元—2.5万元，同时，龙翔、工联等地段，都出现了不同程度的涨幅。
“前段时间，明珠百货对面的，靠近庆春路地段的某商铺出租价格在400万元左右，面积只有250平方米，相对来说，这个价位还不算高。”徐海华表示。在龙翔、明珠百货这个地段，延安路的商铺每平方米年租金在2万元—2.2万元之间。
去年10月份，张先生将自己在延安路明珠地下商业街内的商铺转租，10平方米的商铺年出租价格为26000元，转让费用则达到了20万元。在网上，记者看到延安路某地段的40平方米的商铺，出售价居然达到了198万元，每平方米出售价格达到了49500元。
在18创富商铺转让的信息中，延安路的转让商铺数量位居商业街转让商铺总量第二位，几百、上千平方米的商铺占了82%。与武林路相比，延安路的出租均价比武林路高出2-3倍。
体育场路段商铺转让最多
东冷西热两头成功率悬殊
靠近环城北路，位于体育场路上的棋牌房常年寻租，但就是没有人下单。“这么低的价格怎么就转不出去呢，你帮我再转转。”马小姐接到电话时，要求本报再次为她的店铺寻找租客。马小姐的棋牌房一直都是自己在经营，由于是外行出身，在经营管理上并不在行。150平方米的面积，转让价9万，年租金5万，高性价比却没有市场。而位于体育场路靠近浙江大酒店的店铺，胡女士也只能以30万的价格转让。“30万已经将租金包含在内了，所以几个星期就转出去了。”价格之低是胡女士的商铺轻松转让的原因。胡女士和马小姐的商铺都位于体育场路北面，相对弱势，位于体育场路靠近曙光路段的商铺明显有很大的优势。王小姐原先经营一家美容院，后将商铺转租，开出了一家酒吧。“就在曙光公寓附近，不到半个月就出手了。”王小姐称。
同样的商业街，却遭遇了不一样的结果。据18创富平台信息的不完全统计，60%的武林路段的转让商铺面积在50平方米以下，而61%的体育场路段转让商铺面积过百平方米。在上百条商业用房的转让信息中，杭州主城区的商业街占据了40%的比例。就成功率而言，武林路和延安路等地段仍然保持着之前的业绩，转让价格仍然居高不下。但供求差异的矛盾已经成为目前商业街价格差的主要原因。丝毫的位置差异，也会影响其商铺的成色。
钱江新城将形成新型的写字楼商圈
高档写字楼依然稀缺
“今年，杭州的‘中间态’的商住型写字楼最热。市场上也出现越来越多的商住型产品，纯写字楼反而不多。”中原地产的盛毅表示。据了解，2006年开始，大量的需求将陆续从住宅物业向商业物业转移，而写字楼成为众多开发商的目标产品。回顾2006年，纯商务型写字楼的发展并没有非常突出的跃升，而在写字楼用地开发的“酒店式服务公寓”、“商住型物业”以及“SOHO”等概念的产品则表现出了较好的销售势头。去年，蓝鲸国际引领了杭城写字楼的第一波热潮，每平方米的出售价格达到了18000元。2008年，尊宝大厦、圣奥大厦以及万银国际都将开启钱江新城写字楼商务圈的新发展。据了解，这些写字楼都位于钱江新城的核心区域，2008年将掀起新一轮的风潮。
而杭州市中心的写字楼销售并不多，价格差异也很大。2006年，上城区三桥附近的观澜写字楼的每平方米出售价格为13000—14000元，去年11月底每平方米售价突破2万。西湖区的金桂大厦销售情况非常乐观，今年1月份，几个剩余楼层的售价反而有下调现象。而滨江区位的现代印象广场的售价从每平方米8000元涨到了10000元。
除商住型写字楼越来越俏之外，高档写字楼市场也有越来越大的趋势。据资料显示，2007年，杭州市外经贸局更排定了“大项目招商引资计划表”，紧盯通用电气、新日铁、标致雪铁龙等20个世界500强项目，2008年将瞄准雅培、阿尔斯通、日产汽车等30个世界500强项目。这些迹象表明，杭州高端写字楼的客户层次几年内将会有迅速提升。
目前，黄龙商圈的公元大厦、世贸丽晶城以及杭州大厦对面在建的坤和中心已经成为杭州高档写字楼的范本，成为杭州首批符合甲级标准的写字楼，从而被很多外企及其世界500强的企业看中。目前，杭州甲级写字楼每平方米的平均日租金4元，最高可达到6元，平均售价达到了每平方米1.5万。数据表明，杭州写字楼住户以生产制造、物流商贸和专业服务类较多，约44%住户办公面积在101—200平方米，约70%住户为杭州本地或省级企业，大面积住户中以地产开发类、IT高科技类及金融为主。预计未来2年内将有多家外资银行进入杭州，同时，已进驻杭州的外资银行办公需求也将快速增加。一些业内人士大胆预测：杭州写字楼，正在迎来新一轮升浪。
城北一跃成为社区商铺“新贵”
大量人口入住是商铺价值的保证
18创富信息的平台中，一直不缺乏社区商铺的信息。去年，城西作为前几年社区商铺最集中的区块，商铺价格一路上涨。据不完全统计，2007年城北社区商铺转让数���达到了19家，而城中城北城西的社区商铺的总和不及其的一倍。城北大部分社区商铺集中在玉泉小区、三塘小区、石桥北景园、亲亲家园等，60%以上的商铺面积在100平方米以上。其中亲亲家园的商铺转让信息达到了6条之多，商铺每平方米的年租金在1500元左右。
胡先生是一位曾经刊登亲亲家园商铺出售信息的读者，因为急着回笼资金，想将商铺转手。商铺出售消息见报后，不少投资者对此商铺兴趣浓厚。“咨询电话很火热，前后有20多个吧，只是其中大多是想租赁的。”胡先生笑着说。胡先生的商铺总面积为313平方米左右，每平方米售价达到9100元。而去年，亲亲家园同类型的商铺售价仅在6000—7000元左右。之所以能打出这么高的售价，胡先生觉得，这个地段的商铺出租很容易，每年的租金收益就有15万—18万元。同时，购买这处商铺前景也非常不错，铺对面的亲亲家园一期和二期的入住率达到50%，三期也在交付中。规划中的地铁2号线出口就在商铺楼下，极具升值潜力。”同时，随着城北社区生活的逐渐成熟，新一代商铺的生命力越来越强。
杭州城北住宅新盘，大多在去年首次集中交付。这些新盘的底铺也顺势进入了销售期，成为今年社区商铺供应量最大的区域。城东和城西由于商铺交易相对稳定，转让数量不到10家，其转让区域也主要集中在文一路物华小区、文二路石灰新村以及德胜小区和机神新村一带。