黄蔚：商业地产多元化发展 投资回报率超住宅

零售物业我个人觉得最好是有经验、有运营能力的开发商，比方说像太古、像凯德茂等，他们知道怎么做，了解这个产品定位是大众化的、还是年轻人的；或者某一些业态的品牌还可以吸引进来，他们具有这个号召力，品牌就会跟进来；而且商场的整体布局也很重要，知道哪一层应该卖什么，这个不像社区型的零售物业，隔壁是足疗，这边就是美发，比较简单。

酒店就更不太适合个人投资人了，因为酒店的复杂程度更高，而且回报率更低，因为酒店通常是三年一小修，五年一大修，不可能一张床或者一个家具用十年，甚至破损了还在用，所以它的维护成本非常高，回报率会很低。

再有养老地产也是不太适合个人投资，因为现在还不成熟。工业地产也不适合。所以对于个人投资人我觉得有两条路，一条就是关注写字楼，但是长远来讲，中国的写字楼运营模式，开发商也逐渐从散卖向持有运营开始转变。第二条路就是考虑一些基金。 ( 记者：2014年楼市动荡，商业地产（专题阅读）风起云涌，作为商业地产的顾问机构是怎么看北京商业地产目前的状况和未来的前景的？

赢商网 黄蔚：我个人非常看好北京的商业地产，因为有需求在，我昨天看到普华永道他们叫做《机遇城市》第六天的调研，是从2007年开始做今年已经是第六期，报告针对全球的城市做一个排名，有十个纬度，中国选了三个城市，香港、上海、北京，在今年的报告当中(应该是针对2013年的)，北京作为门户城市，全球排名第二，超过香港和上海，门户城市第一名是伦敦，第二名是北京。作为最有影响力的城市，北京还是排名全球第二。所以我对北京是非常看好，因为需求是存在的。我们做了这么多年，商业地产的动力来自哪里呢？来自写字楼的租户，写字楼的租户如果要扩租，说明它的业务比较好，需要扩张，才会对写字楼有需求。中国企业现在进入平稳的发展，不像前几年有大规模扩张，可是需求还是有的。另外有一些企业没有进入中国，也是想进来的，比如特斯拉，新能源汽车的这样一些企业，是希望进入大城市进行扩张的。

除此之外就是品牌，零售业的品牌，有很多是没进入到北京的，很多都先选择上海作为第一个开店的地方，然后才会来到北京。所以我对于整个商业地产是非常看好的，整个北京都处于供不应求的现状，写字楼是，商场是，酒店可能是相对来讲比商场、写字楼稍微平缓一点，因为现在商务活动比较大，我认为北京平均酒店的入住率是不错的。需求在哪里，发展的就在哪里。

记者：刚才您也谈到商业地产分类比较多，整个运作也比住宅要更复杂，投资回报周期也更长，风险更大，那么从世邦魏理仕的专业角度来看，如何才能扩大商业地产的投资回报率？

黄蔚：其实我觉得商业地产的投资回报率应该不比住宅差，这是肯定的，只不过住宅是快钱，因为它对于现金流的回收是非常有帮助的，所以对开发商初期资本要求不高。这是第一点。

赢商网 第二点，商业地产需要有运营能力，但是咱们中国的开发商有商业地产运营能力的不多，因为经验少。但是不能说商业地产的投资回报率不高，我觉得是蛮高的，但是在于我们怎么样去运作这个商业地产的项目，因为通常来讲，一个商业地产的投资规模(如果在北京的话)，应该是在二三十亿以上的，比如CBD核心区域内十几个地块，我相信大家投的都是在50个亿，甚至有些楼我了解到已经上百亿了，所以投资量非常大，不会短期内收回成本，是需要我们对资产进行更好的管理，使资产升值，而不是单纯在当初投的那几十亿上。有一个好的运营团队，会把资产几十亿变成它应该有的价值，甚至上百亿的产品，那个时候你可以通过各种手段去处置，可以通过交易的手段，可以通过信托，也可以通过上市做REITs，现在中信在尝试做这个?运用各种手段，给投资人带来各种回报。但是问题在于，中国的投资商缺乏这样的概念，最简单的例子，讲市场的推广，弄一个驻场，几个员工坐等客人上门，那是错的，你要走出去，现在政府都要走出去招商引资，何况是我们做租赁呢。其次是物业管理，物业管理团队也很重要，不是简单的风火水电等几方面，而是有服务在里面，这个团队做好了，资产就提升了。

对零售物业来讲，更复杂。零售物业本身要从前期的定位设计开始，否则就像我们看到长安街上的很多mall，走进去是空的，销售都不是很好的。就是由于在前期定位的时候出了问题。还有推广团队，因为商场的运营比写字楼复杂，不是说有个租赁团队、有个客户团队、有个物业团队就好了，还有推广、广告、宣传、活动，要吸引人来。

购物中心的运营相对就更加复杂了，我们现在有多少中国的开发商有这个团队来做这个事呢？关键的问题是，你要让你的资产升值，而不是贬值，如果你把这个资产卖了，像做住宅一样，它就很难再升值了。

要让资产升值，有很多无形的东西，比如你的租户，打个比方，这个大楼里面有三个投行，高盛、瑞银等等，它本身就是无形的资产，就可以给物业提升很多价值，作为投资人来讲，肯定都想买，甚至想高价买。这就是把资产做到位，有这么多投行在里面，现在北京找不到第二家这样的产品。我相信把资产做到位，其实也不用很长时间，有些人说要看20年，我觉得我们就说五年以后、十年以后，我们怎么样把这个资产翻一番、两番、三番，如果有好的团队、有好的策略，是可以做到投资回报率很高的。

我们也发现现在北京有许多好的办公楼产品，受到不少基金、投资人，甚至有股权基金的青睐，他们都想在北京投写字楼产品。根据世邦魏理仕环球研究部的最新报告，北京金融街地区的写字楼租金全球排名第三、CBD是第四。但是开发商也很明白，即使今天高价卖给你，明天也不可能用同样的价钱买回来。大家都看好北京的写字楼市场，租金高回报高，但是现在可投的项目很少，因为开发商都愿意长期持有。

记者：现在房企开始争相布局开拓商业地产了，但是从大众投资的角度来看，因为它不像住宅产品，投资和回报都相对复杂，普通大众对商业地产并不熟悉，投资比较谨慎。作为业内专家对广大投资人有什么建议和警示？

黄蔚：我们更多是针对机构投资人，机构投资人的规模会相对比较大一点。对于个体投资人，我建议他可以参与一些房地产基金，因为现在有一些房地产基金是会把一些散的个人投资人的钱募过来，做一个大的资金，然后一起投到好一点的商业地产，因为他们比较有经验。对于个人投资者来讲，就很难去判断，而且资金也很难达到一定规模，国内的零售物业不像香港，确实你可以在铜锣湾买一个小商铺，马上就可以赚钱。但是在北京如果你在王府井买一个小商铺，是不一定就有回报的。

所以个人投资者我建议投一些房地产的信托或者基金，通过汇聚大家的力量，把手里的资金能够积累起来，因为商业地产的资金规模肯定有一定的门槛，或者可以考虑一些上市企业，比如像国贸，我们知道它肯定是蓝筹型的企业，可以投它的股票。