6天内再现3地王 上海地王单价或达8万

1月28日,上海和广州两地的土地出让纪录将2014年土地市场开年就推向高潮,广州、上海两地同一天卖地收入超过了159亿元。
　　
　　其中,广州卖地进账58.3亿元,保利地产(7.94, -0.10, -1.24%)先后以8亿元、16.6亿元分别创下了番禺、黄埔地块区域楼面价单价新高纪录;而上海则拍出了总价101亿元的住宅用地,被业内认定为上海住宅用地总价地王。
　　
　　“2014年1月23日至今,在6天时间内,广州前海、杭州以及上海等地都拍出了地王。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示,这一轮地王出现的力度超过历史纪录,相比往年楼市最火爆期出现的地王,本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力。
　　
　　售价或达8万元/平方米
　　
　　1月28日,现场经过28分钟、154轮激烈厮杀,最终方兴地产以101亿夺得上海闸北区大宁路街道325街坊住宅用地,折合楼板价47609元/平方米,溢价率111.5%,成为上海住宅用地总价地王。
　　
　　“此前,上海成交总价最高地块为新鸿基217亿元获得的徐家汇(10.17, -0.05, -0.49%)地块;单价最高为华侨城52783元/平方米获得的苏河湾地块;溢价率最高为临港新城地块,溢价率高达445%。”上述接近方兴地产的内部人士向《证券日报》记者表示,方兴认为,从单价、总价和溢价率方面比较来看,该地都算不上上海新地王。
　　
　　此外,该人士还向《证券日报》表示,该地块位于上海内中环间,距离上海市中心人民广场6公里,临近1号线及南北高架,属于上海大宁国际社区核心位置,区域配套完善,并拥有上海大学等优质教育资源。鉴于此,方兴地产称,将把该地块打造成高端住宅产品,成为中国第五座金茂府。
　　
　　“方兴地产目前在北京、苏州等地运作的高端住宅非常成熟,在各地落地的金茂府项目都属于市场顶级高端豪宅,因此运作上海大宁地块对于在高端市场有经验和竞争力的方兴地产来说,风险相对小很多。”张大伟向记者表示,该地块周围中高端物业售价目前已经接近5万元/平方米,因此该项目预计未来售价将超过7万元/平方米。
　　
　　“从该地周边的住宅项目看,方兴的项目未来入市价格在8万元-9万元∕平方米的可能性很大。”上海易居房地产研究院研究员严跃进也向《证券日报》记者表示,此外,预计2014年上海高端物业政策会有所放宽,方兴地产或许瞄准了这一政策趋势,从而积极补仓。
　　
　　不过,严跃进也向本报记者强调,该地块总价和单价都较高,运营该项目需要充足的资金,而且未来上市价格定价也对将项目取得预售许可证和销售情况都有很大影响。
　　
　　一、二线城市6天现3个地王
　　
　　事实上,据中原地产监测数据显示,2014年开年之际,上海、广州以及杭州等多个城市频繁出现地王,房企在一、二线城市的土地市场竞争已经愈发呈现白热化趋势。
　　
　　1月23日,深圳前海地块再受热捧,商业用地T201-0080宗地公开招标出让以134亿元、楼面地价28113元/平方米,再次刷新深圳单价、总价“双料”地王纪录。该地块由美国兆华斯坦开发公司联合深圳市前海国际能源金融中心摘得。
　　
　　同日,杭州单价地王也再度诞生。融信投资集团以33.84亿元夺下去年由于市场过热而被暂停的杭州西湖区翠苑单元地块,折合楼面地价为2.94万元/平方米。
　　
　　更值得一提的是,北京市土地整理储备中心最近发出公告,暂停出让4宗用地。张大伟认为,这与北京土地市场1月份的活跃行情显然不无关系,预计未来一周,上海仍有可能诞生单价地王。
　　
　　张大伟称,2013年以来各地地王出现最频繁,甚至成为普遍现象,一、二线城市只要出现土地交易,价格就飙升。
　　
　　更为值得注意的是,大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售物业价格,尤其北京、上海、天津等地的地王,已经秒杀了在售的绝大部分物业。
　　
　　对此,有业内人士称为,以近期全国主要城市的地王为例,如果想达到房企预想的利润空间,那么未来入市定价最起码要高于现在周边在售物业平均价格一半左右。此外,大型房企普遍预判,2014年地产行业资金链偏紧,同时,融资成本正在节节攀升,届时入市地王或将面临利润被侵蚀,甚至消化缓慢等风险。
　　
　　不过,尽管如此,目前从全国土地市场看,2月份预计也将延续升温趋势。实际上,据中原地产监测,目前北京挂牌待售土地规模已经达到了242万平方米,预计累计土地出让金将突破300亿元。