北京甲级写字楼出租率降至10年来最低

北京写字楼租金狂飙的时代或将在2013年终结。
近日，多家研究机构发布的第三季度数据均显示，在经历了连续3年的暴涨之后，北京甲级写字楼租金出现下跌情况。有机构预计，北京甲级写字楼租金在今年底可能出现同比2%～3%的下跌，这是近年来十分罕见的现象。
根据第一太平戴维斯提供的数据显示，今年第三季度，北京甲级写字楼有效净租金为每月每平方米314.2元人民币，同比下降0.1%，环比下降0.8%。
莱坊国际的报告指出，北京甲级写字楼市场在2010年～2012年3年间异常繁荣，租金水平已经翻番，空置率由20%以上大幅下降到5%以下，甲级写字楼价格指数也上涨了80%。然而，自去年三季度开始，北京市甲级写字楼租金水平增长逐步减缓，并在今年第二季度出现了首次季度下跌。
租金再次下探
今年第三季度北京市甲级写字楼租金水平再次出现小幅下探。
空置率方面，第一太平戴维斯数据显示，目前北京甲级写字楼空置率环比上涨0.7个百分点，至3.5%，同比攀升0.6个百分点，但仍是中国大陆城市最低空置水平。同时，北京甲级写字楼市场净吸纳量已经连续两个季度为负值，共计1.8万平方米可租赁面积退回市场，令前三季度全市净吸纳量累计仅为4000平方米，创下了10余年来租赁最低值。
“第三季度，北京仅有燕莎区域的润世中心一个项目正式交付使用，新增4.9万平方米写字楼供给。至此，北京甲级写字楼可租赁存量增至919万平方米。”第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼表示，虽然供应量较低，但由于吸纳量同时减少，使得北京甲级写字楼的空置率出现小幅上涨。
由于企业迫于租金压力搬迁至乙级写字楼或缩减现有办公面积使得甲级写字楼吸纳量降低。去年以来，北京甲级写字楼市场发生了系列“逃离CBD”事件。莱坊北京研究及咨询部高级经理张婧婧分析认为，近年来，虽然部分外资公司由于其国内经济危机影响对优质写字楼需求有一定减弱，但内资公司和机构对优质写字楼的需求却呈上升趋势，并成为写字楼新租及扩张的需求主体。
记者了解到，往年北京70%～80%的写字楼需求都是由外企带动，尤其是世界500强企业，而现在内资企业的租赁需求已经占据很大比例。今年1月份北京甲级写字楼租赁成交3.75万平方米总量中，内资企业占比为60%，外资企业为40%。

润世中心效果图
机构预期仍乐观
为了有效挽留租户，业主们则继续提供租金优惠，给予续租客户更为优惠的条件，这也令第三季度内企业续租比例有所上升。
第一太平戴维斯方面预计，由于需求放缓，更多租金预算较低、面积需求较大的企业进一步迁至非核心区域，业主预计将继续提供租金优惠及其他激励措施以竞争及挽留租户，从而令北京甲级写字楼整体租金有望在今年底同比下跌2%～3%。
预计第四季度，北京甲级写字楼新增供给仍较为有限，仅有3个项目交付使用，新增10.8万平方米可供租赁。这将使得北京2013年全年甲级写字楼供给量创造过去15年的最低值。
莱坊国际方面则认为，中国经济的稳健发展及北京市在国际城市中的经济影响力的增强为未来北京市写字楼市场带来强劲的市场需求。
从市场供应来看，莱坊国际基于对土地供应以及开工量方面的监测，在2016年以前，年供应量在50万平方米左右。由于新增供应有限，预计空置率将继续保持在5%以下的较低水平。2016年～2018年，CBD预计将供应超过250万平方米的写字楼面积，在短期内给市场造成一定冲击，迫使空置率在2017年～2018年上调到10%以上，但预计市场可以较快地吸纳新增面积。