缺钱 缺人 缺资源 昆明商业地产遭遇瓶颈

同一条道上，不同的结局，昆明商业地产正在呈现冰火两重天。熟知滇池路的人，一定对两个商业项目非常熟悉。一处是南亚风情第壹城，另一处位于南亚风情第壹城对面仅2公里的地方。两个项目一左一右，坐拥着滇池路最好的地段，前者淌金流银，面积58平米的商铺月租金高达2万元以上，后者面积60平米的月租金还不到5千元，更有甚者，由于不好出租，一些铺面曾长期空置。为什么前者成为了商业地产界的范本，后者却如同鸡肋？
据记者不完全统计，昆明54个在建楼盘中商业总体量达1260万平米，以2011年末的昆明428万城镇人口计算，人均商业面积近3平米。不仅如此，昆明近年商业用地成交大幅度提升，很多大型的商业综合体也渐渐入市，投资商铺成为了很多投资客首选的方式。但是昆明每人近乎背负的3平米商业，又会带来怎样的负担？同质化显现日趋严重、开发商缺乏商业资源、市场急缺专业的招商运营团队，那么多的问题，又该如何解决？
商铺售价平稳 租金快涨
从至祥研究中心提供的数据来看，2012年，昆明城区的商铺平均售价为每平米28108元，但是截至今年，昆明城区的售价为每平米28530元，涨幅为1.15%。相比大肆扩张的商业地产，这样的涨幅看上去实在是微不足道。
通过至祥研究中心提供的数据，记者初步换算，二环内的在售商铺价格从2012年每平米为25800元上涨到了2013年的33300元，涨幅为29%；东南西北四个区的商铺售价除西市区上涨外，其他都在下降。
租金方面，二环内的商铺租金由2009年的每平米110元上涨到了2013年的150元，涨幅达36%；东市区的商铺租金由2009年的每平米52元上涨到了2013年的65元，涨幅达25%；西市区的商铺租金由2009年的每平米53元上涨到了2013年的69元，涨幅达30%；南市区的商铺租金由2009年的每平米55元上涨到了2013年的75元，涨幅达36%；北市区的商铺租金由2009年的每平米70元上涨到了2013年的82元，涨幅达17%。
商铺的售价涨幅不大，但租金却呈火箭上升，为什么会出现这样的情况？至祥置业（昆明）有限公司董事副总经理黄雷告诉记者：“商铺的价格还是要看自身的条件及地段位置，像市中心的商铺价格肯定要比呈贡新区的价格高，再加上一些楼盘推广时的不定因素，所以不能片面的来看商铺价格的浮动。”他还补充说道：“昆明的社区商铺价格一般比较稳定，集中式商业的价格浮动较大。总的来说，还是要看该商业项目的开发体量。”
昆明人均商业达3平米
从克尔瑞旅游地产提供数据来看，2011年上半年，昆明的商业用地成交量为320.45万平米，2012年上半年的成交量为44.34万平米，到2013年上半年的商业用地成交量就高达354.62万。而在2012年下半年的商业用地的成交只占全部成交土地的17.18%，2013年上半年的商业用地则占到全部成交土地的36.87%，
昆明的商业用地的成交量一直在持续增加，土地区域成交量主要集中在官渡区，共成交了217.28万平米，其次是呈贡新区，共成交了38.98万平米；西山区，共成交了37.78万平米；盘龙区，共成交了34.11万平米；五华区，共成交了26.47万平米。据记者不完全统计，昆明市区在售的商业面积，以南市区居多，达到了406.9万平米。而一些超级商业大盘也浮出了水面，例如润城的商业体量高达180万平米、七彩云南第壹城的商业体量达100万平米、联想科技城的商业体量87万平米、螺蛳湾中心的商业体积也到了70万平米。
一位专业运营商业地产的知情者告诉记者：“昆明现在每个人身上几乎都背着3平米的商业，可是昆明人的消费能力真的有这么高？现在许多开发商都逼迫着自己做商业地产，在没有了解市场的基本情况下，在完全都不了解商业地产运营模式的情况下，盲目入市，这样的情况是很‘畸形’的。很多开发商都在用卖住宅的思路来推广商业地产，这违背市场规律。”