新型城镇化推进下 杭城商业地产布局冷思考

周礼·司市》更是将“市”描绘一清：大市日昃而市，百族为主；朝市朝时而市，商贾为主；夕市夕时而市，贩夫贩妇为主。

可见自古以来“市”对于人们生活的重要性，人集聚在里面，有交易的地方，有各种经济活动和生活活动。近年来，一种被称为商业综合体的“市”在中国大地上崛起，推动了城市化进程。随着杭州新型城镇化推进，商业综合体正变得越来越热，却也出现了一些问题：一边是远郊楼盘急需综合体来热“市”，一边是市中心个别区域已经出现过热现象，急需冷却。一冷一热，商业地产布局该如何平衡？

远郊盘急需商业综合体“填空”

目前，随着新型城镇化的推进，拥有现成的成熟商业配套的地块已经越来越少，楼盘也越来越“郊区化”，商业配套很多时候需要靠房产公司自己开发、建设。因此，在新一轮城镇化过程中，即便是住宅房产企业，其商业地产经营和开发能力，或与商业地产企业的合作能力，将成为房产企业的重要竞争力，决定着企业的成败。值得一提的是，和很多地方一样，杭州不少区块的发展模式一般先是有了大量的楼盘交付和部分人口入驻，然后庞大的商业需求刺激了商业配套入驻和布局，之后形成良性互动。

所以，一批商业综合体的建造和开业，相当于为杭城的城镇化进程助力，将使新城住宅的入住率显著提升。可以说，商业地产是目前和未来城镇化过程中的重要商业机会。很多房企比如佳源、昆仑等都已经纷纷开始转型涉足商业地产。

局部已经过热无序竞争加剧

“国家对商业地产销售的不限购、不限贷政策，作用明显，特别是对加快驱动城区发展。近年来杭州商业地产开发和启用也呈快速增长态势，达到历史新高。与此同时随着消费方式的变化和商业地产招商、运营、资金回收的压力和同质竞争，也引发了系列隐患。”浙江华联杭州湾创业有限公司总经理钱伟中结合星光大道的开发经历如是说。

以杭州城北为例，随着这几年入住率提高，同时出现了好几个商业中心。紧邻印象城就有一个银泰综合体，而不远处还有即将建成的北城天地和西田城，而招租的形式也都比较雷同，往往是超市、几个服装品牌，好一点的可能还有几个连锁饭店。尤其是近几年以来，世纪联华、沃尔玛、麦德龙、欧尚等大型超市也纷纷落户该区域，让商业地产的无序竞争加剧。

在银泰城试营业前，论坛上有一条热门帖：“杭州城区大型商业网点一览”。网友根据商业用地出让信息，罗列了2013年至2016年的杭州商业布局。记者从中发现，在2016年之前，杭州新建商业项目将达到90个，建筑面积780万平方米以上，其中体量超过10万平方米的商业综合体近30个。

万象城一期的商业体量约24万平方米，依据网友统计的数据，相当于未来三年内杭州将新增30多个万象城。

“杭州商业综合体的发展速度有点超前了，大部分综合体在未来面临非常惨烈的竞争。”一位业内人士私下说，在很长一段时间内缺乏商业配套支撑的城西和城北可能马上将迎来商业综合体爆发，银泰城、万达广场、杭州新天地等综合体从体量上看几乎都是能辐射大城西和大城北板块的商业巨舰，“现在已有的综合体，比如西城广场，甚至西溪天堂、印象城，如果不做好准备，未来的日子不会太好过。”

在商业地产投资开发热的另一头，则是消费增长还比较乏力。2012年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，全国连锁零售企业商业物业的需求缩减，拓展谨慎，全年开店完成率普遍低于70%。

同质竞争和电商挑战传统零售商业

之所以出现商业地产热，原因也显而易见：城市化突飞猛进；大城市多商圈竞争格局的形成；企业做大做强分散风险的战略需要。可以说，商业地产已经成为房地产业的主要推动力和发展引擎。而且，由于商业地产往往体现了一个城市商业的发达程度，大型、高端的商业地产项目更成为城市的地标和名片，能带动大量就业和消费，所以，也深受地方政府的青睐。但是正是因为这样，很多地方政府都在同一地块引进了大量的商业物业，但招商对象的同质化导致同质竞争越来越激烈。

“另一方面，来自电子商务的压力也不小，以前大家都习惯去商场购物，而现在越来越多的人开始网购。”钱伟中说，“这对于我们这些传统零售商业物业来说将是一个巨大的挑战。”中国电子商务研究中心发布的《2012年度中国网络零售市场数据监测报告》披露的最新监测数据显示，2012年中国网络零售市场交易规模达1.32万亿元，同比增长64.7%。“电商的崛起已经被2012年巨额的网络消费量所证明。”钱伟中感慨，“但是，我们认为传统的百货商店不会消亡，它将通过和网上购物的逐步融合而延续其生命力。对于购物中心来说，它的发展将趋于提供更大的体验空间、更好的消费环境。”

商业布局合理配比最重要

所谓城市，一边是“城”，一边是“市”。随着新型城镇化的推进，我们发现带动一个城市繁荣的核心是“市”，不是“城”。一位业内人士这样告诉记者：没有“市”的“城”就是一座空城，而有“市”的地方自然就会有“城”。所以布局好“市”，无疑将带动一座城的繁荣。

结合去年一份商业地产报告，目前杭州商业地产的销售情况是“既不好，也不差”。商业地产最看重的就是投资回报率，而回报率的多少主要由地段和位置决定。但目前而言，其回报率并不高，商业经营如要有作为，必须适应新的消费需求，敢于打破传统模式，如在商业城市规划和建筑空间规划设计利用上，需要政府有关部门认真考虑目前商业发展的新趋势。当然作为开发商应该仔细研究目前商业地产的特点和市场环境、消费趋势，特别是新颖的商业业态，以利于差异化发展，不应随大流盲目拿地，应综合考虑自身企业的实力、承受力和操作能力。

伴随着经济形势开始好转，相信杭州的商业物业蕴藏着巨大潜力。在这个转型时期，如何才能把握市场的先机呢？专家认为，首先政府在引进商业物业的时候要合理规划布局，避免商业地产的盲目扩张和无序竞争。其次，面对电商的压力，传统商业地产应在业态创新上狠下功夫，认真研究体验性商业发展的新趋势，招商时要进行有效的业态规划，针对当地市场消费需求对业态进行合理配比。