商业地产供应倍增 倒逼开发商帮业主赚钱

商业地产的购买者以投资用居多，根据仲量联行早前的一份报告称，中国商业房地产的自用比例一度降到了两成左右。

因此，比起住宅购买者，商业购买者需要考虑的更多：地段是否优越，附近是否有足够的人口聚居，投资回报率，租金增长及整个的商业氛围及规划等。同时，随着商业项目的近年集中爆发，也开始倒逼更多商业项目的开发商重视“售后服务”的完善。

案例

只会“守株待兔”白白损失一年租金

南岸区刘女士是一家公司的财务人员，2011年，她与同事三人合伙购买了一间约100平米写字楼，做出租之用。

房子去年6月交付，几个人商议，把刘女士电话留在附近中介处，由她负责写字楼出租。结果等了近一年，也没租出去。

开始以为是地段不够中心不好租，结果去现场一看，同楼层的其他业主基本都租出去了，就他们的还空着。

刘女士向物管一打听，原来她所在的楼层，被同一家商户通过开发商的租售中心租下来了，但她不知道开发商设有统一的租售中心，结果造成对方屡次想租，却找不到人。刘女士了解原因后，连连后悔说少收了一年的租金。

售后

以前：前期吹嘘租金高卖了铺就不管

如果说刘女士是自己没有利用好楼盘的售后服务项目，重庆很多商业项目，却没有一些相应的售后服务。

据记者了解，部分商业项目销售阶段，营销人员将后期租金、投资回报率等向购房者介绍得十分可观。但出售后，开发商的“任务”就算完成，后期租售全靠业主自己解决，是否能达到之前所说的租金收入不论，由于租赁双方信息不对称等的原因，有些写字楼和商铺一直空置，租不出去也卖不掉。

现在：开发商提供物业管理或设租售中心

这种情况近年来其实有所好转。

一些开发商开始为业主提供商业物业管理，或成立租售中心等。

例如，万科地产所有入住的项目，都由万科物业提供收费的代租代售服务。庆瑞千寻天街也为业主提供招租服务，“目前是有人来售楼部想租业主的门面，我们会及时将讯息提供给业主，并为成交提供协助。也有未来主动将出租信息利用自身渠道发布出去，帮业主招租的想法。”庆瑞一位负责人称。

“但重庆目前的商业售后最主要的问题是缺乏统一的规划及运营”，世邦魏理仕重庆分公司董事总经理殷向荣称。如果没有开发商的介入，业主尤其是个人投资者，容易把眼光只落在租金高低上，肯定对项目整体商业规划缺乏把控，其商业吸引力就弱。

商业地产供应倍增

倒逼开发商帮业主赚钱

根据世邦魏理仕的最新数据，重庆未来四年优质写字楼新增供应量达到330万平方米，平均每年市场需求却不到平均供应的三分之一。优质商铺四年内也将有约279万平方米的新增供应量。

如此迅猛的供应增长，让开发商不得不开始考虑如何以更有效的方式吸引购房者。其中一点，就是在售后持续服务，为业主的资产实现保值增值。

最早迈出这一步的是龙湖。今年3月，龙湖推出了“金苹果计划”，包括整合商业招商资源和物业租售资源，通过商铺定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益，为购买商业物业的业主服务。

近期，另一个地产大佬融创，也开始走上了这一条路，宣布启动针对商业地产投资的后续服务计划——“融商汇”财富计划。

“今年融创在重庆有多个商业项目亮相，自持的不多，”据融创招商部负责人介绍，“但是做融商汇，就是希望达到散售商业物业的性质，以自持的方式来打造。”

该负责人称，融创前期会对项目作统一商业规划，然后整合高端项目商业招商资源和物业租售资源，后期成立租赁中心，根据业主物业位置、楼层、面积，结合前期规划，协助其出租，但价格由业主与商家自己协商。

这个租赁中心今年底或明年初正式亮相，该负责人透露，融创所有销售型物业业主都可享受其服务。目前融创金贸时代等项目已经在进行主力店招商，部分甚至有望实现“带租约销售”。

“这样可以让业主对品牌的认可度和忠诚度更高，”一位资深开发商认为，未来将有更多房企为业主提供类似的服务。如果开发商有统一运营的服务，小业主应多与之沟通，在可接受的租金回报情况下，选择一些能够提升商铺品质的品牌，而不应单纯选择价高者得。