昆明商业地产5大风险 体验型购物中心是趋势
“住宅地产是嫁出去的姑娘，商业地产是留在家养着的儿子。儿子在家，还有可能会‘啃老’。”以嫁女儿和养儿子这样形象的话语来形容做住宅地产和商业地产的区别，昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰认为，很多商业项目盼着开业，但开业往往也意味着痛苦才刚刚开始，因为运营才是商业地产项目成败的关键。
这些都来自于，9月17日下午由云南信息报主办的“商国志”颁奖典礼暨“寻找云南好房子”启动仪式的主题演讲现场。此次论坛上，有着丰富商业运营经验的商业地产操盘手和品牌商家齐聚一堂，探讨商业地产当下的风险，畅谈了商业地产未来的发展趋势。
未来将会影响昆滇的商业模式会是哪些？谁在改变着昆明商业格局？此次《商国志》报道和论坛就是这样一次思想与观点碰撞的落地活动。
周斌副社长在致辞时称，“商国志”大型商业地产专题，是云南信息报2013年度的一个商业地产新闻策划，报道先后持续了3个多月专题，详细梳理了昆滇商业地产市场的发展轨迹及远景展望、详细探寻了昆明近10多个商圈的运营现状，并且深入每个版块，调查区域消费力、区域的交通、商业地产分布情况，对区域的发展、昆明商业版图提出一些提纲挈领的独家观点，并对未来发展方向作出了自己的思考。
说起未来昆明商业发展趋势，不管是梅永丰还是昆明大田宥房地产开发有限公司总经理孟少军都认为，未来两三年，体验式商业将在昆明成为发展趋势。
行业精英齐聚 探寻昆明商业模式
这是一次由媒体牵头举行的行业精英聚会，当天论坛的现场共有150多位地产行业精英齐聚一堂，有房地产公司领导，有商业管理公司操盘手，还有来自卖场、影院、餐饮等各个行业的相关负责人，他们从各自所处的行业角度出发，与在场嘉宾分享了商业地产发展过程中已经出现的隐忧与风险，并且对未来的发展给出自己独到的见解。
论坛现场，带来主题演讲的嘉宾是：昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰，他演讲的主题是《昆明商业地产的风险与机遇》;昆明大田宥房地产开发有限公司总经理孟少军，他主讲了《未来商业地产发展趋势》。两位主讲嘉宾都有着在一线城市进行商业地产项目的操盘经验，不论是案例分析，还是现在商业运营中的难题，以及未来的发展机会等经验分享，都给正在规划建设中的商业地产项目一些现实的借鉴。
之后，家乐福云南区区域总经理邹国发、昆明保利国际影院总经理李宗明、云南国美总经理助理王力、昆明仟真和餐饮(集团)有限公司董事长李琰和梅永丰、孟少军，围绕“探寻昆明最佳商业模式”展开了一场别开生面的头脑风暴。
除了业界精英之外，云南信息报社副社长周斌、云南信息报经委、专刊中心内容总监兼《黄金楼市》主编万端端，云南信息报列席经委、第一事业部运营总经理兰萍也参加了此次论坛。
开发商和品牌商家 都有创新意识
昨天的论坛现场的关键词主要围绕“综合体”、“供应量大”、“同质化”、“体验式”展开，简单的四个词，其实很清晰地表达出昆明城市商业面临的现状和未来发展趋势。
这也是中国很多二三线城市商业发展过程中存在的普遍问题，从深层次来说，中国商业地产起步较晚，只有10多年历史，云南更晚，很多商业地产运营经验与目前供应量快速井喷显然不成正比，这种情况下，出现了招商难、运营难、缺人才、缺资源等诸多现实考验。
这种情况，还遇到电商冲击传统的购物中心，传统商业中心面临的调整，零售行业都已经有不同程度地体会到了，于是在昨天的论坛上，不管是开发商，还是商家，都有着强烈的“差异化”“创新型”发展意识。
体验式消费成为趋势，梅永丰和孟少军都不约而同地提到了这一点，在孟少军目前所打造的大宥城项目前期的设计、规划阶段，就已充分考虑融入了体验式消费的诸多因素。
“寻找云南好房子”9月17日启动
在3个多月对云南商业商圈的挖掘与梳理中，我们评选出了一些正在或者即将影响昆滇商业发展的楼盘，并在现场为西南海、世纪中心、融城金阶、润城、海伦国际、东盟森林、昆明西山万达广场等16个商业地产项目颁发了“昆滇最具投资价值商业地产”奖，同时，实力集团营销总监李勇等5位优秀的商业地产操盘手均获得了“昆滇商业地产舵手”称号。
当天的另一个很重要环节是，由云南信息报发起的“寻找云南好房子”的正式启动。接下来，云南信息报《黄金楼市》将打造一个平台，聆听不同行业人群眼里的“好房子”，并从房地产产品的景观、配套、户型、区位、生活体验、创新设计等等方面，全面展示云南优秀房地产项目及产品。
昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理 梅永丰
昆滇商业地产风险因大体量爆发
资本再运作或迎来新契机
昨天，“商国志颁奖典礼”才一开场梅永丰，就对今年秋房交会表达了他的观点：“此次房交会是昆明地产界近7年以来，阵容最大、装修品质最强的一年，这是否也说明了今年房子最难卖?”这其中也必然包括商业地产在内。对于昆明商业地产不熟悉的读者，看看他的昆滇商业5大风险与4大机遇，也必然会对昆明商业地产有更多了解。
昆明商业地产5大风险
体量最吓人
对于昆明商业地产，最大的危机，首当其冲的是体量。数据显示：截至2013年，昆明全市商业面积达到1400万平方米，人均商业面积达到2平方米;按照目前的规划开发，预计3-5年后商业面积将超过1970万平方米，人均商业面积将达到2.89平方米。
但人口增速还远远跟不上商业的增速。在他看来，大规模商业地产开发，已经让昆明完全进入商业红海时代，竞争日益激烈。同时，国内外巨头抢滩昆明，竞争也同样残酷。他说道：“以前都说狼来了!这回狼真的来了!”恒隆、万达、协信、华润都是狼。
对于昆明很多没有商业地产开发经验、没有商家资源、没有廉价资本的开发企业而言，困难可想而知。另外，电商凶猛，实在是不容忽视。2012年仅仅企业对个人的消费，已达1.3亿元，未来将有30%的增速。为此，很多实体店扩展已逐步放缓。数据显示，李宁已累计关店达1200家，沃尔玛、王府井洋华堂等超市百货也出现关店潮。
这样的局面，也就很容易造成昆明商业项目定位不清、同质化、招商难、开业难的现状。也因为以上的因素，昆明的商业地产多是产权和经营权的分离，后期想要运营管理成本也就越来越高，想要经营好也就越困难。
现在，很多商业项目只出售不持有，商业物业产权和经营权完全分离，难以形成统一规划及运营管理，后续操作难度大、风险也就更大。
昆明商业地产4大机遇
资本最难搞
在梅永丰看来，电商冲击下商业地产商纷纷向体验转型。为了加强体验很多企业已经走在了前面。诸如华润五彩城斥巨资引入美国第二大主题乐园史努比乐园，上海仲盛广场引入星期八小镇职业体验馆，万达提出去服饰化，餐饮占比50%，体验大行其道。
其次，另一个机遇是多中心化或商业社区化。“现在，很多企业做商业地产没有上百万平方米的商业体量，都不好意思说自己是大盘。但现实的情况是一般的购物中心10万平方左右的商业项目经营的是最好的，越大死得越惨。未来将更多形成以区域型、社区型为主的生活圈，就近消费将越来越普遍。万科2049五玠坊、大拇指广场、深圳绿景荟等都是未来商业地产项目”小而精“的新思路。
当然，有了电商加盟的商业地产。如何弥补线上体验不足，线下便利不足?商家线上与线下结合，实体体验与网络销售互动，将形成未来的新销售模式。
事实上，对于任何一个商业地产运营企业而言，资本一直都是瓶颈所在。但就目前来看，比较好的方式就是REITS。凯德将中国商业物业在新加坡REITS上市，越秀地产破冰首试RIETS，海印有望以5年租金为抵押，进行融资。这样的一些商业运作模式，都将让企业获得更多的廉价资本，这也是企业资本经营的方向。
嘉宾观点
昆明大田宥房地产开发有限公司总经理孟少军
体验型购物中心是趋势
“未来1-2年之内，真正的体验式购物中心将在昆明出现。”孟少军说。
商业地产纷纷打起“体验牌”
“体验型”购物中心，作为商场同质化时代提出的一个新名词，在国外早已有一批经验丰富的地产运营商在付诸实践。孟少军称，然而国内诸多商业综合体中，对于何为“体验型”购物中心，开发商们对这个概念多还处于在一知半解，或探索阶段。体验式购物中心有什么样的特点?一种以休闲娱乐为主，购物为辅的城市购物中心，一般位于城市次中心区，大型居住社区或者都市游憩区等位置，体量一般较大，它强调从生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同，通过环境、建筑及与城市风格的融合营造出别致的休闲��费场所，激发出消费者的消费意识和购物行为。与传统的购物中心相比，更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。在多年的商业地产运营过程中，孟少军发现，未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。
增加各种体验式业态
说起体验式购物中心，很多人直观的理解就是“让购物充满了乐趣，更好玩了。”但对于购物中心的打造者来说，却是一个系统的考虑。首先，在业态配比上，以休闲娱乐以休闲娱乐为主，购物功能为辅;其次，在商业理念上，强调顾客的心理体验以及在购物过程中的立体感受;第三，在商场设计和空间环境营造上凸显娱乐性、互动性、文化性、情景性和个性化等特点;第四就是位于相对集中的高收入人群区域，停车方便，有足够的停车位。
比如在体验型业态的增加方面，会调整业态，增加休闲、餐饮、娱乐，甚至体育场馆、博物馆、儿童游乐设施、博物馆、水族馆、体验式运动城等业态的比重，为人们打造一个轻松愉悦的购物环境。
日本六本木、难波公园、博多运河城就是这方面的案例。对国外诸多“体验型”购物中心研究之后，孟少军在大宥城的规划、定位中，融入了“体验型” 元素，将成为一个集文化、艺术、人文、休闲、旅游、购物、娱乐于一体的第四代生活方式购物中心，引领昆明购物中心行业向一线城市的靠拢升级。
商家互动
城市中心区、南市区商业发展潜力最被看好
参与嘉宾
家乐福云南区区域总经理 邹国发
昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理 梅永丰
昆明大田宥房地产开发有限公司总经理 孟少军
昆明仟真和餐饮(集团)有限公司董事长 李琰
云南国美总经理助理 王力
昆明保利国际影院总经理 李宗明
是租还是售，开发商实力很关键
云信：目前，昆明很多运作商业的开发商多采用“住宅+商业”开发模式，有何利弊?
孟少军：以住宅为主，还是以商业为主，还要看开发商的实力。没实力或只想短期开发的企业，都希望卖了，现金流回笼才快;其次，就是要看地段，不好的地段，一般会通过销售来实现现金回笼，但怎样才能够卖出好价钱呢?一般来说打包卖是比散卖好的。但是有了好地段，就不要浪费掉，要统一经营;另外，就是资金，越有钱的开发商越好做项目。
零售行业首选还是城市综合体
云信：家乐福，进入昆明多年。你是怎么看待城市综合体遍地开花的情况呢?
邹国发：城市扩容、顾客消费模式的改变，都在引领一个城市地产项目的发展。对于超市而言，更倾向于城市综合体。但这些项目有很多是李逵，有很多是李鬼。要懂得识别，也要懂得选择。将很多的综合体拿来进行对比很有必要。但标准具体是什么?目前为止，应该说在这个行业里还是比较模糊，还处在探索阶段，但对于零售行业首选的还是城市综合体。目前，一些小型、高密度聚居的社区也会有我们的店。
大商繁荣才能带动小商业共进
云信：近几年来国美、保利院线是城市综合体中最为常见的商家，两位是怎么来看待品牌商家和商业地产项目定位不明的问题?
王力：作为零售商家来说，开发商能够有整体统一、完善的运营模式或者运营规划对零售商家来说，会有很好的带动性的;但在经营规模越来越大的情况下，更多的是寄托于整个商业的繁荣。
李宗明：同质化在院线扩展中同样存在。现在任何一家影院，基本都是同样的片子、同样的影厅，同样的售票渠道，不外乎就是团体票、银行卡几个模式。所以压力不小，差异化经营是未来的常态。
城市中心、南市区最被看好
云信：就昆明的商业地产发展格局而言，您是比较看好哪些区域的商业发展价值?
孟少军：昆明人，对距离非常敏感，走路多少时间，坐车多长时间，开车是多长时间?如果是30分钟以上的车程，老昆明人都觉得远。所以，我比较看好市中心和南市区。
梅永丰：不存在哪里好，哪里不好。未来昆明将会形成“一轴两翼”的商业格局。一轴是三市街、小西门;两翼是北市区，南市区。未来北市区，潜力巨大，人口或将突破100万;其次是南市区，包括滇池板块都不能盖高楼，密度不如北市区，北市区已经到山顶了，只能往东南发展。未来的昆明应该往南边走。
有创意才有未来
云信：吃是每一个商业项目不可缺少的业态，您是怎么选择商业项目呢?
李琰：如果选择商业地产的话，一定是选择有创意、有想法的开发商。如果只是趁着势头来做一下商业地产的开发商，我们就不考虑。我们选择的项目，一般是能为这个地区带来经济贡献或带动作用的项目。