写字楼成公共维修基金真空地带

近年来，随着福州商圈的不断新建与扩张，写字楼的体量呈迅猛增长之势，特别是在金融街以及闽江北CBD这样的新兴商圈，写字楼更是随处可见。而就在写字楼不断增加的同时，也伴随着不少维修与更换的问题，引发了不少纠纷。

比如，随着年限的增加，写字楼电梯出现老化，本该及时维修，却因费用无人承担，久久无法治理。又比如，写字楼出现漏水，需要维修，却无人理会。而这一切问题的焦点就在于福州多数写字楼目前并未设立公共维修基金。由于没有公共维修基金，一旦遇到大修，谁都不愿意为这昂贵的维修费用买单。

据记者了解，近期已经有不少高端写字楼的开发商发起“联合倡议”，希望有关部门能够建立写字楼公共维修基金。那么，写字楼不交公共维修基金的现象是否广泛存在？遇到重修谁负责?费用由谁来承担？带着这些焦点问题，本报房产新闻部记者连日来进行了调查。

现象

榕大多数写字楼未设立公共维修基金

“我们公司最近买下了一层写字楼当办公场所，虽然价格不菲，但却没像购买住宅那样收取公共维修基金。省了一笔钱，可仔细一想又有点担心：不交公共维修基金，这大厦以后维修怎么办呢？”一市民在致电本报热线的时候问到了这一问题。

那么，福州写字楼不收公共维修基金的现象是否具有普遍性？记者进行调查后发现，和住宅项目必须建立公共维修基金不同，包括写字楼、商场在内的商业项目确实很少建立公共维修基金。

“我们没有交过公共维修基金。”许多住在写字楼的业主如是说。记者在五四路、东街口附近走访发现，不论新旧写字楼，几乎所有写字楼均没有“养老金”。如今一些老旧的写字楼已出现了外墙脱落、漏水、电梯故障等问题，物管公司的相关工作人员向记者吐苦水：一般这样的维修费基本由开发商或者物业来扛，除非是大工程才与业主协商各付一半。

“不仅仅是老旧的写字楼没有交维修基金，据我了解，金融街这边的高端写字楼也同样没有收取公共维修基金。”金融街某高端写字楼的相关负责人告诉记者，目前在金融街，包括万达、宇洋、申龙、申发等高端写字楼都未收取公共维修基金。

新境界董事长杨锌也表示，目前，福州写字楼确实很少有建立公共维修基金的。这样长此以往，许多问题都会积累并暴露出来。比如早期的一些写字楼，特别是五四路一带的写字楼，已经有一些年限，必须陆陆续续进行维护，这都需要动用公共维修基金。

调查

相关业主存在分歧，费用分摊将成大问题

从市场以及业内人士反馈的信息来看，福州大多数的商业项目都没有建立公共维修基金。在记者采访相关业主的过程中，出现了两类相矛盾的观点。比如在同一座大厦内，一部分业主坦言确实未曾收取公共维修基金，而另一部分业主则认为：“应该有交，这项基金是必需的。”“正是因为相关业主存在这样的分歧，所以一谈到费用分摊常出现‘扯皮’的情况。”物管公司的相关工作人员表示。那么这些商业项目究竟有没有收取公共维修基金？带着这样的问题，记者走访了福州市房地产交易登记中心进行了解。“从政策上说，确实没有强制商业项目必须缴纳公共维修基金。”鼓楼区房地产交易中心的工作人员告诉记者，按照目前的政策，明确建立专项维修基金的物业类型是住宅物业，但是，对于独立于住宅小区之外的商业项目则没有强制要求。之所以不要求写字楼等商业项目缴纳公共维修基金，是因为这部分物业属于商业经营范围，政府为尊重市场经济的运行规律，将其维修交由市场解决。而对于一些业主坚持认为有交这部分费用，该工作人员表示，写字楼这类商业项目虽然没有收取公共维修基金，但还是照常缴纳物业费，有可能是部分业主将维修基金和物业费混为一谈。对此，福州市物业协会会长余家庆告诉记者，物业费与公共维修基金是两个不同的概念，物业费主要是物业日常维护管理的费用。而公共维修基金是为了房屋公共部分进行大型维修所设立的专项基金，必须专款专用。“有些业主在意识上感觉自己已经交了这笔费用，所以真正到了要修的时候，就不愿意再交。”金融街某高端写字楼的相关负责人称，如果商业项目只有一个大业主（比如开发商自持），维修费用自然由大业主承担，这还相对简单。但是，现在相当多的商业项目“拆”成小单元，分别卖给了不同的小业主，需要维修时，众口难调。杨锌进一步解释，由于修建写字楼的费用比起住宅更为昂贵。比如，更换一部电梯动辄几十万元，低层业主不愿分摊这笔钱，而一些业主误认为已经缴纳过这类费用，更是拒绝出钱，维修金的来源就成为了大问题。余家庆坦言，如果前期在合同里没有规定清楚，到了要修的时候再靠业主“凑分子”很难。特别是对于那些开发商已经卖出，现在由物管公司进行管理的写字楼。该修的时候还得找业主商量，但是经常遇到业主不配合的情况，那么，维修耽搁，物业贬值。“一遇到多交钱，就会出现不同意见！”鼓楼区某写字楼的物业负责人告诉记者，因为对商业物业维修专项基金的收取没有任何规定，所以在征收维修费用的时候会遇到很大的困难，比如该写字楼曾经因为电梯老化，多次贴过召集业主开会换电梯的通知，但没有一次最终达成一致意见。

探讨

无维修基金，费用该如何解决?

这么多商业项目没有建立公共维修基金，将来房子坏了怎么修呢？业内人士坦言，目前福州市场主要有两种方式：一是开发商自己贴钱维修，二是从物业费里增设出一块维修费用。

“目前，部分开发商为了维护写字楼的形象和品牌会选择贴钱进行维修，但这一定不是长久之计。”金融街某高端写字楼的相关负责人如是说。一旦开发商销售完项目，有可能就不再往里面贴钱了。

一般由开发商贴钱的情况并不常见，现有写字楼的主要做法是将维修费用从物业费中扣除。特别是商业项目的物业费，收费比住宅贵很多，这些物业费除了维持日常开销，还有很大一部分剩余用来进行后续的物业维护。“福州现有住宅物业费一般是1.5元/㎡·月左右，别墅类物业费也就3元/㎡·月，而写字楼的物业费已收到7-8元/㎡·月，这多出来的收费主要就是为了后期硬件保养。

那维修费用从物业费出是否可行呢？鼓楼区某物业公司负责人告诉记者，一些高档写字楼的收费标准可能比较高，但对于一些破旧的写字楼，物业费维持日常开销已所剩无几，要“攒”出公共维修基金很困难。

“该修的时候还得找业主商量，”这位负责人说，“要是到时候不出钱修，物业贬值，吃亏的是业主自己，物业公司干不了可以走人。”

余家庆也同意这样的说法。他表示，其实光靠增加一些物业费来充当物业维修基金是远远不够的，而且从监管的角度来说，也存在问题，这并不是非常科学的办法。

建议

应该真正设立这一收费项目

“所以目前市场上的这两种方式都不能很好地解决问题。希望相关部门设立专门针对后期维修的费用，因为对于商业项目来说，硬件配套是吸引客户、留住客户的保证，无论是销售还是租赁，靠的是长期维护。”杨锌坦言。

余家庆对此观点表示赞同，他认为与其把这一维修费用摊到其他收费中，不如明明白白设立这一收费项目，这样不仅能让业主一目了然，还能防止第三方私自挪用这笔费用。“其实对于业主来说，公共维修基金不是支出，而是为房产保值增值所做的一笔投入。”

“其实，购买或者租赁写字楼办公的业主大都是用于公司经营的，所以对于维修基金这部分费用来说，他们更看重的是写字楼的整体维护以及公司形象的保持或者提升，如果相关部门在写字楼这类商业项目上明确增设这块费用，我想业主也不会拒绝。”金融街某高端写字楼的相关负责人如是说。