写字楼“淘金”正当时

9月2日，被称为“郑州楼市最严新政”的调控政策出台，意在进一步稳定房价，抑制投资、投机需求，住宅的投资性再一次被抑制。

住宅市场调控一步步收紧，股市一直低迷。一个老生常谈的话题再次摆在人们面前：哪里才有更好的投资机会？

其实，已有不少人从中觅得了商机。因不限户籍和套数，又不限贷，近年来，郑州写字楼项目在楼市调控之下逆势崛起，一些从未涉足过写字楼开发的企业纷纷转战于此，一些投资者也把目光聚集于此处。此次郑州版新政的出台，无疑将进一步加快投资者“淘金”写字楼的步伐。

最近两年来，郑州的写字楼市场可谓红火一时，大量写字楼项目纷纷入市，遍地开花，竞争亦相当激烈，且同质化相当严重。

在这种情况下，投资者该何去何从？面对这么多写字楼项目，投资者该如何“淘金”写字楼？投资什么样的写字楼才能取得更大的收益？从本期起，我们将推出《淘金》系列报道，希望能为投资者提供些许参考。

争相入市

写字楼销售压力大增

“当别人贪婪时，我们要恐惧；当别人恐惧时，我们要看到希望。”调控重锤频频砸落，住宅“去投资化”已成定局。面对股市过山车似的腾挪跌宕，以及过去10年翻6倍的人民币超发量，国人的资产贬值速度令人心生恐惧。

何处安放“受伤”的资产？

远离政策调控打压、与国家经济发展同步、租金日益高涨的写字楼，初露掘金锋芒。希望之下，大企业、大资本、高净值人群，群雄逐鹿。

近年来，在“双限令”影响下，越来越多的房企和投资者将目光投向写字楼市场。一时间，郑州写字楼市场风生水起、火爆异常。

从2009年开始，虽然郑州新建住宅价格上涨速度加快，但由于回报率高，仍有很多投资客愿意把目光聚集到写字楼上。

“在2009年，郑州写字楼根本就不够卖，基本上是开发一栋卖一栋。从2009年到2010年下半年，销售非常好。这种情况一直持续到了2011年上半年。2011年下半年，需求量达到一定程度，新建写字楼开始小范围积压。”业内人士认为，2012年，大批写字楼项目蜂拥入市，尤其是高铁片区项目，至今销售缓慢。

这种情况在今年进一步加剧。“写字楼市场已经呈现局部供应过度的局面，激烈竞争无法避免。”业内人士称。尤其是郑东新区，数据显示，目前郑东新区在售写字楼近30个，区域内潜在项目至少35个。

有关数据显示，郑州市区非住宅的投放量及销售量均创下历史新高，但投放面积增幅远远高于销售面积增幅，供大于求十分明显。今年上半年各月的非住宅库存频频刷新历史新高，以过去12个月的月均消化面积计算，郑州市区非住宅累计可售面积的消化周期达到48个月，后市不容乐观。

同时，由于写字楼的“一窝蜂”上马，也给东区写字楼造成了一个最大的问题，就是产品同质化严重。

本来就处于同一个区域，地段共生、配套共享，产品还严重同质化，原本不多的客户面对诱惑，只有“另谋高就”。没有优势、没有客户的项目，让本已脆弱的投资回报更是尴尬非常。

以价换量

写字楼“淘金”机遇再现

一场关于写字楼市场竞争的“拉锯战”正在进行。在这场“拉锯战”里，自用和投资客自2012年上半年便已进入观望态势。

在这种情况下今年以来，不少项目密集促销、改变销售和开发计划、改变产品定位，甚至改变产品形态。2013年上半年高铁商务区部分写字楼更是出现了“以价换量”、“零成交”的情况，市场竞争进入白热化。

“由于商业地产项目‘一窝蜂’上马，目前郑州非住宅产品的供销比，已严重失衡。”一位资深业内人士发表着自己的看法，“从2010年年底住宅项目限购以来，商业地产的价格上涨了50%以上，但从租金回报率来看，却比2010年以前低了很多，投资价值变低。”

“如今，多个项目先后封顶，市场价格低于预期，甚至出现倒挂现象。”他说，面对写字楼的高库存，开发企业只能通过降价来“跑量”，“有的写字楼项目的销售价格仅为9000元/平方米左右，远远低于同区域内的住宅项目。”

我们在探访中也发现，郑州东站附近一些写字楼相机推出了大幅度的优惠措施。业内人士认为，由于市场竞争激烈，写字楼的价格已经处在瓶颈期，接下来会出现价格上升动力不足的情况，加之大量入市的产品又可供置业者精挑细选，现在“淘金”写字楼可以称得上是正当时。

有资深投资人士直言，一边是郑东新区严重“过剩”，一边是其他区域严重不足，郑州写字楼市场的冷热不均，为长期处于供不应求状态下的其他区域市场，或许会吸引大量投资东区受阻的民间资本，并迎来难得的投资机遇。

而不少投资者也看到了这一机遇，纷纷出手。

“在郑州楼市最严新政出台之后，将会刺激更多的消费者转向写字楼市场。”一业内人士表示。

“就全国而言，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市，其写字楼呈饱和状态，已进入了一个‘后投资时代’。”有关专家认为，“未来写字楼的置业主要还看郑州、武汉等发展中的城市。”

紧跟需求

瞄准市场空白区

“一半是海水，一半是火焰。”如果要用一句话来形容当前郑州商业写字楼市场的话，这句话再合适不过。“海水”在郑东，“火焰”则在其他一些区域。

现如今，郑东新区云集着郑州约70%的楼宇，尤其是高铁片区和金水东路沿线，供应达到巅峰。而反观其他区域，除了经三路、紫荆山路、农业路等传统落后的商务区以外，新型写字楼零星分布。不少企业不得已选择在住宅和低端商住楼里办公。可见，这里商务办公需求之旺盛、办公物业之稀缺，已是不争的事实。

“一方面写字楼扎堆，竞争激烈，风险加大；另一方面写字楼稀缺，需求量大，属于市场空白区，写字楼的‘淘金’地就在这些空白区。”在河南财经政法大学刘社教授看来，类似于北环沿线这样的区域，需求量大，放量较少，且比较成熟，增长潜力是可以预见的。

在区域环境较为成熟的北区，据调查发现，在瀚海·北金出现之前，偌大的北区鲜有成熟且高端的商务楼宇，不少企业不得已选择在住宅和低端商住楼里办公，商务配套、形象和效率更无从谈起。比如中方园、欧洲花园、金国大厦、北辰公寓，成为热门之选。

就连北环路文化路交会处的建于9年前、形象和配置有很大提升空间的航天商务大厦进驻率都达到了95%以上，租金更是达到了1.8~2.2元/平方米/天，与东区某些写字楼租金旗鼓相当，租金回报率更胜一筹。

正如一位与瀚海·北金项目成功签约的商家所说：“品牌商家看好北金的前景，其实也是看好郑州北城这个区域的前景。北环路、文化路周边几公里内，大型商务地产非常稀缺，甚至可以说瀚海·北金是第一个。同时，作为邻近CBD、硅谷、金融街等区域的商务平台，我们相信北金不仅可以做到区域的重点，更可以做到郑州新商务的典范。”

与此同时，“去中心化”的办公趋势，带来了新商圈写字楼的租售热潮。对于租客来说，写字楼的选址必须相当理性。当租金压力过大时，或是缩减办公面积，或是“逃离”核心区迁至距离较远但交通方便的新商圈，都不失为明智之举。

更为重要的是，随着城市交通便利度的提高，尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大，缩短了次中心区域与中心城区之间的往来时间，满足了商务集聚对交通的要求。